近段时间深圳出政策的风声很大
上周深圳住建局就表态说会调整政策。
不过如今一周时间要过去了,深圳还没有等来真正的政策落地。
政策没出台,最急的还不是买家,而是业主。
我们整理了8月份的挂牌价格数据发现,深圳已经有一批小区的业主,率先涨价了!
8月份具体是哪些小区的业主率先“连夜”涨价呢?
下面这张表格我整理了8月份涨幅排在前10名的楼盘,大家可以仔细看看数据情况。
表格中涨得最猛的楼盘是深圳北站的馨园二期,楼龄超过20年的老小区,名不见经传,109平挂牌价10.05万/㎡,涨了23.6%。
排名第10的小区是西丽的桑泰丹华园,涨幅也有14.4%,挂牌涨幅的幅度也不小。
说回上面这张图,仔细分析这些小区,会发现这些小区主要分为3类。
①高价学区盘
回调最快的前10个小区中,有两个名校学区房。
第一个是涨幅第二的罗湖湖景大厦,带正统深中学区学位,
第二个是坂田的第五园一期,也有深圳实验坂田学校初中部的学位,这是坂田甚至整个龙岗第一梯队的学校
当然名校学区房其实是比较割裂的。
像湖景大厦和万科第五园这样的小区,有业主连夜涨价的现象;
而另外一些小区,比如百花片区的小区,就没有业主敢反价上涨的。
归根结底,还是要看总价。
像百花的学区房,动不动就要上千万,业主肯定不敢涨,湖景大厦的价格相对较低,业主相对而言更敢涨价
②核心区的老小区
前10的小区中,有不少是核心区的老小区
比如华侨城的荔园新村,1994年建成,楼龄将近30年;
前海的观峰阁,1999年建成,楼龄将近25年;
科技园的豪方花园,1998年建成,楼龄刚好25年;
福田景田的景莲花园,1997年建成,楼龄超过25年
这一类老破、地段比较中心、没有学区加持的小区,二次出售价值非常低,是当下市场中最难卖的,业主都急着推售,所以逮到机会就想着涨价。
③非核心地段、大户型为主的小区
南山西丽的桑泰丹华园,156平户型均价13万/㎡,涨了14.4%;
龙岗中心城公园大地花园,123平户型均价8.3万/㎡,涨了14.5%
这些小区的位置基本都不在核心地段,但是户型面积都很大,产品定位都属于豪宅行列。
就拿公园大地这个小区来说,一共有十期,全都是小高层,小区在龙岗中心城的定位就属于豪宅,但是因为户型比较大、价格偏高,而且地段不算特别核心,所以多数是靠本地客去化。
总结完上述3个特点之后,我想大家应该也看出来了:
反而是那些最难卖、最不好卖的楼盘的业主,最先在政策还没出之前选择了涨价......
无论是业主涨价还是不涨价,其实大家应该能察觉到数据背后行情确实在发生微妙的变化,
有几个数据大家值得关注。
第1组数据——深圳的二手房挂牌量
截止到7月月底,深圳的二手房房源数量只有52561套,而在6月的月初,二手房源还有54236套。
一个多月的时间,二手挂牌量减少了将近2000多套,最近四周挂牌量连续下降。
这说明最近几周时间有一部分业主的心态在转变,开始对行情有了信心,直接撤掉了二手挂牌,急着卖房的人少了。
这和最近逐渐乐观的市场情绪是有一定的关系的。
第2组数据——成交量数据
过去3周,深圳的二手房成交量在缓慢爬升。
从668套上升到了713套,这个成交量变化老实说并不大,但略微能感受到大家观望的情绪开始有所松动,开始有一批买家在动手了。
第3组数据——深圳房价数据
根据中国房价行情网的房价数据,7月深圳的深圳的房价环比6月微微上涨,涨幅只有2.19%,上涨幅度确实是不大,但是也算是近几个月以来深圳房价的首次反弹。
如果成交和挂牌量的变化你觉得还不能证明市场信心的回暖的话,那我想房价数据的微涨应该是最有说服力的了。
当然,我认为当下市场的信心会有时间限度。
现在距离深圳住建局表态过去不到一周,热乎劲还没过,如果接下来深圳迟迟没有具体动作的话,难得积攒的信心恐怕又会被再次击溃。
对于深圳接下来的政策走向,我认为只要是表态了,那至少都会有行动。
深圳毕竟是一线城市,官方的表态要有公信力,不管最后力度大还是小,动作肯定会有。
现在就看深圳选择在什么时候调整,如果太晚,对于市场正常回暖不利。
想要有效果,我认为是越快越好。
对于在深圳有买房需求的买家而言,现阶段是一个比较好的买入时机,毕竟过几个月之后,情况可能就变了。
不过即便是要买,也得分辨好楼盘。
中介又害人!乱吹!