根据目前南京发展的现状，主城少量存量地块与近郊新城正在大面积向中低密度地转变，新出的很多地块容积率大多≤1.6，甚至1.0。属于妥妥的核心城区走了原本远郊板块要走的道路，而远郊往后如何走？

熟悉南京的朋友应该有一些体会，上一轮远郊的大繁荣实际上主要的驱动力来源于投资性外溢。当时整个南京主城包括近郊都陷入到近似于疯狂的状态，各大楼盘动不动就是摇号日光，明明就是个普通中档楼盘还非要来个验资，甚至还出现一些捆绑包、装修包等变相加价的行为。

在这种供小于求的氛围下，大量的投资性行为在主城和近郊不能得到满足，因此潮水顺理成章地外溢到了远郊甚至是跨市区域。主城买不了买近郊，近郊买不了买远郊，这是上一轮远郊大繁荣的大背景。

所以远郊真实的自住行为实际上是偏低的，这导致在潮水退去之后，各大远郊陷入到了流动性枯竭的尴尬之中。而且不少远郊很多的规划并没有来得及兑现，导致生活工作低于预期。

所以当房子失去了金融属性之后，不管从生活的角度，还是从就业的角度，很多的新南京人又重新把目光聚焦到了什么都有的老主城，喜欢开车出行的会选择各大近郊新城，而远郊在这个阶段似乎完全淡出了大家的视野。

而且还有一个非常尴尬的情况，就是各大远郊在当年都或多或少有按照产城融合的理念布局。寄希望于产业和远郊人口产生良性互动。但实际上很有可能这是一个美好的愿望，至少时机不对。

一方面我们不满足于末端的劳动密集型产业，产业必须升级，但恰恰是低端产业，需要很多的精细化工人，可以带动很多人就业。但产业升级之后，由于智能化自动化的大量运用，流水线反而不需要太多人了。

另一方面随着城市化进程的高速推进，受制于人工和土地成本的提高，低端的劳动密集型产业，也会逐渐失去竞争力。其结果要么转移到西部等欠发达地区，要么直接转移到更落后一些的国外。

可见对于南京远郊来说，工厂也许越来越多，但实际需要的工人一定越来越少。再加上中美之间的博弈，我们就更要冲击高端领域，

比如新能源、航天、芯片等，但越是高端的产业，实际上所需要的工人数量就越少，尤其是芯片生产，基本全是自动化。别看一个个厂房很是巨大，真正的工人其实并不多。所以这里面就会产生一个很有趣的现象，远郊高端产业投产后，GDP是高了，但实际上对于本地的就业却不会有太大的帮助。

说句不好听的，几万、几十万平米的智能工厂，真正的工人可能还没有写字楼里面一个中型公司的人数多，所以产城融合和大家预期的存在很大偏差。

后来南京有些远郊也意识到了这一点，他们引进的产业，已经已不是单纯的工厂，而是综合性质的研发中心，就比如中兴通讯南京滨江基地就是典型的例子（江宁滨江）。

其5G全连接智能工厂1分钟就可生产5台5G基站，传输带、自动导引小车与机械手臂自主运行，数以万计的货箱在数据指令控制下自动分发，百米上的生产线只需要3-4位工程师，有效实现降本增效，而基地更多的人员其实是研发办公。

当然这并不是普遍的情况，大部分区域的工厂并不能像中兴一样额外给滨江提供可观的研发岗位，更多时候就是单纯的自动化工厂，提供的就业也就非常有限了。

这就与原先在远郊布局的大量中高密度居住区产生了不匹配的情况，如何解决？

所以对于南京远郊来说，要么有实力大量的引入除工厂之外的研发产业进驻，从过去的吸引劳动密集型产业向未来的脑力密集型产业转变，并相应大幅度降低居住用地的容积率，进入超低密度时代。一方面实现供需的相对平衡，另一方面也有吸引高净值人群的卖点。

其实圣荷西（硅谷），就是因为斯坦福大学的影响，围绕诺曼·米内塔圣何塞国际机场展开的大量的研发型科技公司的聚集区。而周围皆为超低密度的居住区，且价值不菲，比如苹果公司附近就都是都是价值千万的低密度住宅。

可能有些朋友并不认为这些住宅价格很高，那是因为这只是表面的价格，事实上老美的住宅都是需要额外支付房产税的。以下图这套162㎡，总价1994万的房子为例，它每个月光房产税就需要8730元，一年就是10万多。70年就是700万，可不便宜。

事实上，如果南京未来的产业性质真的能够升得上去，南京远郊才是未来真正具备打造成高收入、高学历人群聚集的高价值片区，尤其是禄口机场周边，需要更多的研产一体，同时摒弃边缘思路。