◎ 来源 | 地产密探（ID：real-estate-spy）

在“瘦身”战略的指挥棒下，万科继续保持了一贯的“低调”风格。

就在上个月，对外宣称“上海单体最大的纯商业mall”南翔印象城MEGA的运营主体——上海星信曼企业管理有限公司，悄然发生了股权重大变更。

此番变更后，深圳印力管理有限公司从当初50%降到如今只剩2%，RECO YIYUAN PRIVATE LIMITED从起初50%增持到如今的98%，印力创始人丁力业等也已退出了公司董事会。

在印力商业的财务体系中，上海星信曼属于其合营企业，是按权益法核算的。随着此次股权变更，其已从中外合资变成了外商投资企业。

“RECO YIYUAN PRIVATE LIMITED”是新加坡政府投资公司(GIC)的旗下企业，此次收购合作方大笔股权，意味着其已真正成为南翔印象城MEGA业主方。

今年4月中旬，万科董事会主席郁亮与新加坡GIC行政总裁林昭杰齐聚成都，以“成都魅力之城”作为双方合作起点至今已有20年。

其中，郁亮曾留下一段意味深长的微信朋友圈文字配图，“二十年，市场起起落落。连续二十年合作，只有志同道合者才能做到。”

彼时，地产密探就曾断言新加坡GIC后续必然会有大动作，支持彼时“正缺钱”的万科。有兴趣的读者，参考悦读《郁亮来成都了，有何深意？新加坡GIC能帮万科“大忙”》一文。

没想到，不到2个月，果然应验。交易效率之高，令外界都很惊讶。

对万科来说，卖掉上海南翔印象城MEGA的绝大部分股权可谓“一箭双雕”：

其一，可以迅速获取大笔现金。毕竟新加坡GIC不差钱，基于双方长期合作的信任和透明度，也能快速付款。

其二，继续保留商业运营权，为万科商业加速轻资产化探路积累经验。

去年以来，华润置地已频繁向第三方出售了万象城或万象汇大笔股权，但自身牢牢掌控运营权，商业轻资产化玩得就很溜。

从项目本身视角看，上海南翔印象城MEGA在印力产品系中属于最顶端的“印象城MEGA”产品品牌，定位于城市级体验中心。此外，印力商业次顶端的就是印象城及印象汇，定位于区域级消费中心，而印象里则定位于社区级生活中心。

作为上海首个纯购物中心体LEED铂金级认证的单体量最大纯商业购物中心，上海南翔印象城MEGA此次投资人大变动，无疑备受关注。

这个地标级项目开业于2020年8月下旬，总建面约33.7万方，比开业于2016年11月中旬开业的上海七宝万科广场23.72万方规模明显大得多。

据万科历年财报披露，2021年、2022年及2023年上半年，上海南翔印象城MEGA营收分别约3.3亿元、3.29亿元、1.93亿元，出租率分别是99.23%、97.75%、99%，在万科对外公示的前十大商业项目中名列前茅。

截至2022年末，作为上海南翔印象城MEGA运营主体的“上海星信曼”，总资产约51.56亿元，总负债30亿元，净资产约21.5亿元，2022年实现营收约3.53亿元，净利润约2.54亿元。2023年6月底，“上海星信曼”50%股权的账面值约12.91亿元。

截至2023年底，万科对外披露其对关联方“上海星信曼”的应收款项约10.6亿元，跟2023年中期末数据一致，实为2023年上半年新增，无关联应付款项。

据业内测算，上海南翔印象城MEGA粗略估值约50亿元，但万科此次具体能拿到多少现金，暂不得而知。

今年初，万科向领展房产基金出售其所持“最赚钱”的上海七宝万科广场50%股权折让了26.3%。彼时，该项目估值70.6亿元，但协议交易价被砍到52亿元。

如果考虑到约10.6亿元的关联应收款，万科从南翔印象城MEGA能套现拿到20多亿元还是不错的，同时对该项目的运营权也牢牢掌控在自己手上。

有券商估算，万科今年以来出售上海七宝万科广场、深圳湾超总基地、上海南翔印象城MEGA等优质资产，预计回收现金流超60亿元。

自去年底至今，万科历经多半年奋力突围，公司资金链暂时“安全”了。

特别是2季度以来，万科融资“一路开挂”了。比如，万科5月成功发行14.34亿元CMBS，以抵押万纬物流股权获得招行等金200亿元银团贷款。

今年5月至7月初，万科从中行、农行、工行、交行、招行、邮储及北京银行等银行累计获得超390亿元贷款。

除了大规模融资或变现之外，万科年内拿地仍很谨慎，严控资本支出。比如今年6月仅拿了徐州一个地块，权益地价5.36亿元，上半年累计拿地6宗，主要集中在二三线城市，总地价28.6亿元，拿地权益比59.9%。