10月25日，上海六批次土拍落下帷幕。六批次共计有4宗地块出让，分别来自杨浦滨江、闵行浦江镇、闵行华漕和宝山南大。

其中杨浦滨江包含2幅子地块，闵行浦江镇包含3幅子地块，闵行华漕包含2幅子地块，宝山南大包含2幅子地块，共计9幅地块，为2024年最大体量批次土拍。

共计出让面积约19.68万方，总起始出让价格为147.71亿元。共计成交148.44亿元，平均楼板价37910元/㎡，平均溢价率1%！

本次土拍依然采取“双高双竞”规则，即先进行第一轮竞价，达到中止价后进入竞品质环节，如仍未分胜负将进入第二轮竞价，直至价高者得。

尽管六批次地块整体上位置都很好，市区是杨浦东外滩地块，有强大规划背书，是近期新房大热门板块。‍‍‍‍‍‍‍‍‍宝山南大地块为丰翔路TOD规划的一部分，未来也是区域的地标中心；剩下两幅都在闵行，华漕拥有大虹桥规划辐射，增量空间巨大；浦江地块也是TOD规划的一部分，属于浦江新市镇的中心所在。

但是土地市场竞拍的反响平平，4幅地块有3幅地块仅1家开发商拿地，只有杨浦滨江有2家。一方面是，此次竞拍为多宗子地块打包出让，对开发商资金体量要求大，所以能参与的开发商不多；另一方面，由于8-9月份市场去化慢，对房企拿地信心有所削弱。

中海补仓杨浦滨江

杨浦此次打包的两宗地块，为此批次地理位置最好的地块，位于12号线隆昌路站附近。

其中134街坊地块面积适中，地块形状也相对方正，而137街坊中的G2-5地块宗地面积也比较小，倒是有点考验发展商功力的，如何将每一寸空间都利用到极致，创造出既实用又美观的生活空间。

地块属于定海板块，在杨浦滨江的最新发展规划中，定海街道几乎被全面纳入了杨浦滨江的版图。在杨浦滨江“一岛两翼”的空间布局策略中，复兴岛作为核心区域，正位于定海路街道，同时，这个区域不仅覆盖了南段，也包括了中北段，无疑是15.6平方公里杨浦滨江段的中心地带。

根据规划，定海街道的近60%地块将经历一次全面的更新，未来这里将转型为商业综合体和科技创新园区。

也正是因为这一高规格的规划，使得这一区域成为近几年开发商眼中的香饽饽，这一区域新房体量比较大。

该地块附近在售的楼盘有缦云上海，均价12.2万元/㎡，累计去化63%；此外中建壹品·浦江之星也在该地块附近，该最近一次开盘为24年5月推出428套，认购率121%。同一开发商开发的产品，中建壹品外滩源著也位于地块附近，目前产品售楼处和样板间已经公开。

浦江镇地块二进宫 象屿底价捡漏地铁上盖地块

该组合地块由三个地块南北相连组成，三块地都是纯住宅用地，体量非常大。

大约3年前该地块在行业内招商推介过，3年后再次推出，该地块已经做过一轮控规修订，把原本商办用地属性调整成了住宅地块。

地块南侧有招商中旅揽阅在售，最近一次开盘为24年7月加推140套，均价43000元/㎡，认购率38%。整盘累计网签去化率24%。大华星曜，最近一次开盘为24年8月加推112套，认购率较少。整盘累计网签去化率3%。

地块紧邻轨交8号线、浦江线沈杜公路站附近，地理位置比在售的楼盘位置要好，并且该3幅地块，其中有一副地块容积率为1.2，另2幅容积率2.4，地块基因非常好。

所以象屿底价拿下该组合地块，算是捡漏。由于浦江板块已经很久没有供应地铁房，所以这个项目入市后去化应该不用担心。

国企托底闵行华漕

该组合地块位于闵行华漕板块，两个地块东西相邻，北至纪高路，南至纪育路，西至联友路，都是纯住宅用地，总建筑面积约在8.7万方左右。

但是这两块地交通上都比较偏，距离最近的轨交13号线金运路站约5公里，目前周边主要还是依靠各种公交车通勤。商业配套方面也有缺失，地块周边近点的，目前只有品尚生活广场等可以满足一般生活所需，最大的购物中心开市客闵行店距离地块约2公里距离。

目前板块内唯一在售的只有中国铁建·花语前湾一个项目。中国铁建·花语前湾最近一次开盘是在年6月，推出319套房源，认购率52%，均价为7万元/㎡。该项目去年至今已连续推出4个批次，认购、销售情况都很一般，目前4个批次都在续销中。

华润再次加仓宝山

该组合地块位于中外环间的宝山南大板块，是北上海近年来的热门板块，这次有新地块推出也是未拍先火。两块地都临近轨交15号线丰翔路站，步行距离在500米左右，属于丰翔路TOD商圈的一部分。

地块北侧就是在建中的华润万象系商业，周边整体商业都属于丰翔路站TOD规划范畴，预计总开发体量超过60万㎡，其中万象系商业的定位是上海市地区级商业中心，建成后将成为北上海城区规模最大、品质最高的旗舰商业中心之一。

所以，华润加仓这幅地块，纯属意料之中。

地块周边在售的项目有中環置地中心·润府项目，该项目最近一次开盘为今年9月29日，推出83套房源，认购率72%，均价为7万元/㎡，目前仍在续销中。