上午，和同事一起去崖州湾“踩盘”。

所谓的“踩盘”，就是去某个楼盘看看，熟悉一下这个楼盘的房子。

三亚有四个区：天涯区、吉阳区、海棠区、崖州区。

天涯区和吉阳区是老城区，也是现在三亚市的市中心，海棠区和崖州区都远离市中心，一个在东边，一个在西边，距离市中心大概都是二三十公里。

海棠区的定位是国家海岸，主要发展方向是国际旅游度假区，海岸线上一排有四五十几家五星级酒店。主要做高档旅游度假。

崖州区则完全不同，基本上没有旅游业，主要做科技城，农业科技城，海洋科技城，没有几家酒店，都是产业园。

海棠区的房价在三亚几个区中是最高的，每平米三万起步，大部分都是四五万一平，十几万一平的也很多。

崖州区的房价在三亚几个区中是最低的，新房两万起，大部分房价都是两万多，二手房很多一万多一平。

我们先看了保利崖州湾，这个小区是崖州区最大的一个小区，总共有四百多亩，九千多户，现在卖两万出头。

我同事在三亚做房地产十几年了，她说11年，12年、13年的时候，保利崖州湾的房子才卖四千一平，如果在哪个时候买了房子，现在翻了四五倍了，这就是投资眼光。

我同事说，崖州湾开发十几年了，但也就是最近五年才开始搞得比较好了，现在基本上开发得差不多了，形成了一个比较繁华的独立区域。

崖州湾是科技立城，而不是依靠旅游业，这是我最喜欢的一点。因为依靠旅游业太不稳定了，旺季人太多，拥挤不堪，淡季人太少，又成了一座空城，大量外地人在这里买房但是不常住，推高了这里的房价，给本地人的生活带来了很多不便。

我们今天在崖州湾看了5个楼盘：美林郡、保利崖州湾、椰海锦程、汀蓝和著、招商臻园。

美林郡，有70年住宅，有40年商业，位置比较偏，项目也不见进展，目前不做评价。

保利崖州湾，均价2.1万，户型设计和装修比较旧，卖了好几年了，剩下的房源比较少了。

椰海锦程，均价2.3万，得房率102-105%，一梯一户，纯板式住宅，户型设计特别好。

汀蓝和著，均价2.1万，一梯两户，纯板式住宅，央企开发大盘。

招商臻园，均价2.5万，一梯两户，离海边800米，旁边就是通海公园，南北通透板楼，位置好，价格贵。

这几个楼盘，论位置，招商臻园最好，离海边近，挨着公园，价格也最贵；论户型，论得房率，椰海锦程最好，但是开发商没有保利和招商实力强，而且实体楼里的样板间还没有看到，不知道最终怎样；论性价比，汀蓝和著最好，央企开发，中高档住宅，价格也实惠，在南开小学旁边。

我挺喜欢保利的小区的，因为小区大，配套成熟，人气比较高。

在三亚居住，最害怕入住率低的小区，淡季整个小区只有几户人，晚上还有点害怕，而且住的人少了，物业也不能正常工作了，泳池的水也不换了，物业管理水平会越来越差。

别的城市是小区人少了清净，三亚的小区是人多了才住在舒服，因为这个城市淡季人太少了，少到不足以维持小区的正常运转，很多一线海景小区只有一两户人居住。

如何看一个小区的入住率高不高？

最好的办法是晚上看这个小区的亮灯率；如果晚上不方便去的话，那可以看小区门口的正常营业的商铺数量，如果大部分商铺都倒闭或者关门，那这个小区入住率肯定不行，如果商店很多，而且个个看起来生意都还不错，那这个小区入住率应该不错。

我的观点是，一定要选入住率比较高的小区，生活配套比较成熟的小区，有人气的小区。

我始终觉得，一个有老人散步，有儿童玩耍的小区，听得见欢声笑语的小区，才是一个有生活气息的宜居小区。