最近有一篇报道颇受关注，说的是一个家住北京通州的80后小R，为了卖掉自家的一套房子，做了一个出人意料的决定——到某知名中介公司的门店应聘置业顾问，在做房产中介的半年时间里，成功卖掉了自己的房子。

事情大致是这样的：

小R自住的房子是2018年买的，因为太靠近铁路，白天还好，但到了夜深人静的时候，铁轨的噪声变成了很大的困扰。2023年上半年，在一次资产拍卖中，小R竞得了一套60平左右的一居室，“160万元拿下的”。这套房子市价约216万元，小R盘算着想把这套房子以210万元卖掉，再把自住的房子也卖掉，相当于增加了50万元预算，便可以换一个小区，摆脱铁轨噪声带来的困扰。

然而，我们知道，自2023年四季度以来，二手房市场陷入低价旋涡——想要成交就得低于市场价，降价后的价格又成为新的市场价引领着下一轮降价。

以北京市场为例，每成交一套二手房，就会有三四套新增房源挂牌，想要卖掉房子，除了把价格降到位，还需付出比平时更多的精力和“诚意”：有业主通过“骨折价”来打动购房者；有业主承诺额外给中介好处，以刺激中介的积极性；

小R选择了另一条路——亲自做中介卖房子（温馨提示：小R的个人工作原因，会有一段时间比较自由，这也是能选择这个方式原因之一，切勿随意模仿）

至于小R这半年如何从小白摸索卖方技巧咱们就不讨论了，我们直接看结果：小R把房子终于还是卖出去了，但是当初设定的216万市价的房子以210万出手的计划并未如愿，最终的成交价是180万。小R还成交了两套房产，一套二手房，总价480万元，小然拿到1万元佣金；新房总价680万元，她拿到4万元佣金。在小R大半年房产中介生涯中，卖房赚了20万元（本来想着赚50万呢），干了半年中介赚了几万元工资。

不管我们是否愿意承认，但房产造富的时代已经落幕了。

一，城镇化已超65%，空间还大吗？

数据显示，我国常住人口城镇化率已经超过65%，与发达国家比较，虽然还有较大空间，但是我们也能清晰的感觉到，接下来房地产行业发展，必然不会是过去二十年那样无脑买入坐等翻倍的造富故事了。

房地产长期看人口，中期看土地，短期看金融，这是一个分析房地产市场的有效逻辑。

目前来看，只有核心城市的核心区域的房产还有上涨的逻辑，而那些三四线城市，特别是没有人口净流入趋势的城市，就难了。

而“人口”，恰恰也是我们面临的新难题：

二，人口负增长提前来临，老龄化社会越来越严重。

人口负增长来了！比原本预测的2030年，提前了七八年。

2022年，人口负增长元年！

国家统计局公布的2022年人口数据，人口总量14.1175亿，自然增长率为-0.6%。

而，2023年这一数据进一步拉大，据国家统计局发布的信息，2023年中国全年出生人口为902万人，人口出生率为6.39‰，死亡人口为1110万人，人口死亡率为7.87‰，人口自然增长率为-1.48‰。

如果拿出生人口和正在变老的群体做个对比，也许我们就能意识到我们面临的“人口”的问题还是很棘手的。

我国建国以来主要有三次婴儿潮：

第一次“婴儿潮”1950年--1958年，年均出生人口2077万

第二次“婴儿潮”1962年--1975年，年均出生人口2583万

第三次“婴儿潮”1981年--1997年，年均出生人口2206万。

也就是说，第二次婴儿潮从2022年开始进入60岁，持续14年，每年都会新增2583万人进入退休年龄，然后是第三次婴儿潮持续17年，每年新增2206万人进入退休年龄。而新出生人口呢，2023年只有902万，希望这个数字不要持续变小。

三，全国人口负增长，不代表一线城市人口负增长？

一线城市房地产不会有问题，存在问题的是三四线城市。之所以做出这种判断，是基于一线城市将有源源不断的人口流入和精英涌入的逻辑吧。

一线城市资源多，机会多，确实是无数人向往的地方。但也别忽略一个基本的现实，“高房价”让一线城市成为“年轻人高攀不起”的城市。

我们当然可以得出“核心城市的核心区域的房价依然有持续上涨的逻辑”这样的结论，是因为有不断的财富会汇聚过来，但是这里所演绎的故事可能已经与绝大多数的家庭没有关系了。

当然，说了这么多，并不是说房地产这个行业以后没得玩了，也并不是说以后就没有人买房子了。只是，房地产不再是稳赚不赔的投资品；进入了存量时代，新房的市场空间将会被大大压缩，二手房将在今后唱主角；地方土地财政不可能继续，未来地方财税也必须是靠实体经济进行转型。而作为我们普通人，看待房产应该首先考虑的是它的“居住属性”，而它的“投资属性”显然已经不合时宜，至少是对大多数人而言，房地产的“投资属性”已经离我们越来越远了。

点赞，评论，转发，关注