最近几天，上海最大的小区——上海康城
决定不再续聘碧桂园服务旗下的盛孚物业这一决定迅速在市场上引起轩然大波，一度冲上了百度等平台热搜
这一决定来自上海康城第五届业主委员会，在8月26日发布的公告莘庄镇相关政府管理部门人士，对此事也予以了确认要知道，自2013年进驻上海康城以来，碧桂园物业已经在此服务了超过10年时间以往双方关系还算融洽，碧桂园物业不仅入选过闵行莘庄镇“红黑榜物业”的红榜前列
图源：今日闵行而且在2020年初，上调物业费的举措，也得到了业主们的一致认可涨完后的物业费收缴率，更是达到了有史以来的最高水平92.33%既然如此，双方到底是怎么闹崩的？此前服务康城的还有赢多利物业和外高桥物业，均是选择了到期不续聘上海康城这几次更换物业的经历，也可以给大家一些学习和参考
春泥 (Single Version),庾澄庆
01为何现在要“炒”掉物业其实双方的合同早在去年的6月30日就到期了只是因为上海康城业委会换届，业主大会延期启动，所以是否续聘碧桂园物业这一问题就拖到了今年到了4月，小区第五届业委会向物业提出一系列整改意见，涉及工程维修、保洁、保安、绿化、维修费用等问题具体包括公共区域垃圾和楼道清理不到位，保安日常巡逻不足致业主的车被贴小广告，部分维修项目维修报价变高了等等
随后的几个月，业委会持续和物业进行沟通，但仍没看到有明显的改进最终转变成了联合开展解聘物业的行动7月底就更换物业一事，正式提请业主大会讨论挨家挨户发放投票表格，讨论下来，大部分业主都同意换物业8月25日大家一致通过，决定踢掉碧桂园物业投票表决总发放票数12152票，反馈票数8495票同意不续聘票占专有部分业主总人数比例近76.94%，占专有部分建筑总面积比例77.07%
之所以这次“炒”物业为什么效率这么高一位业主向我透露，2020年之前小区里大家的联系还很薄弱，互相谁也不认识特殊期间各个楼都选了楼长，登记了绝大部分业主和租户的信息，凝聚力不断提升大家都进了微信群，联系紧密，一旦遇到什么投票问题都能及时回应与此同时，愿意缴纳物业费的人也越来越多了很多业主希望像中远两湾城那样，换成万科物业，这位业主则表示绿城物业也挺好目前，业委会正在广泛征集业主的意见大家可以从自身需求出发，充分提出关于物业下一步的服务标准、服务条件、服务价格的建议
接下来，业委会将在社区党委、房管部门的指导下依法依规推进新一轮物业服务企业的选聘工作，以保证物业服务的连续性02碧桂园物业不愿放弃，还在争取这周工作日的下午，我来到上海康城进行现场走访快一个小时溜达下来，我观察到，尽管小区的体量巨大，但碧桂园物业的存在感并不高小区几个门口，不论是保安亭还是分布地图，都看不出来是碧桂园物业只有为数不多的广告路障，地库门口还有小区楼栋里贴了物业的提醒，这些还都是之前就有的
由于雨后落叶较多，只看到两三个物业人员在清洁卫生，也没穿碧桂园的马甲我在二区的物业管理处，拍了一些有偿维修服务的收费标准
物业费除了底层外，二层及以上住宅都是1.9元/平方米/月停车收费方面，月租车一个月只要150元，外来车辆一天封顶20元总的来看，收费价格都还是比较公允的
还公示了去年几个月小区的收益情况据业内人士分析，以康城目前的物业费标准计算碧桂园物业每年取得的物业费额度约4000万元，着实不是一个小数目随着此次解聘，物业这几天在部分楼栋门口，新贴了一封名为《我们的十年故事》公开信信中指出，碧桂园物业与上海康城携手共进10年风雨
这么多年来，小区大门、内部环境、电梯维护和道路安全等方面有所提升今年5月还进行了物业核心人员优化调整，推出了社区网格化管理策略调任的大项目经理在任期45天内，已经完成了16项重点工作“10年来，小区每一天都发生变化，痛并快乐着公司将根据康城总体工作格局，累计投入百万元以上的资金，助力小区升级改造”与此同时，碧桂园服务也在通过官方渠道，向公众回应称他们已经收到了康城业委会初步投票结果，等待政府相关部门进行复核和确认公司深切反思了服务过程中存在的不足，正在积极应对、寻求改进，还会积极参与康城后续物业服务合同的招投标工作8月中旬，碧桂园服务更换了上海区域总裁，更是将康城项目的管辖权提级，直接归集团直管目前已经进行的整改包括：小区南门、北门绿化带已焕然一新，以每3天一个水系的改造速度清理水系，并开展护学活动，提供免费班车等
整改过的上海康城北门绿化并在制定全新的社区服务方案，计划引入智能物联的安防、保洁、门禁等系统解决开放性社区停车管理难等问题，以实际行动争取广大业主的支持和认可说实话，作为地产业内人员，我第一次看到一个集团物业总部能对一个小区如此重视整改措施如此具体，且能做到集团总部直管，可以说是“花钱又出力”也能从侧面反映出此次事件的影响力，非同一般而上海康城，作为碧桂园物业在华东地区服务的单体最大项目11年来，不仅贡献了充足的现金流和利润，也成了它一个重要的口碑象征，象征意义更大再结合它上半年表现不佳的财报来看，净利润率一路走低
来源：百度股市通我们或许也能理解， 对此时此刻的碧桂园物业来说维护住现有的住宅项目，提升业主的满意度，比开拓新的小区更重要不然拿下再多的小区，收不来物业费，还是白费力气因此，它也不会就这么轻易放弃上海康城03康城现在到底是个什么状况？据资料显示，上海康城总规划户数1.25万户，实际居住人口近4万人一共分为四期290栋住宅楼，建筑密度非常高，目光所及密密麻麻都是楼
俨然成了一个独立的小镇足不出户就有菜市场、超市、理发店、餐厅、银行、派出所，幼儿园到初中也都应有尽有，内部还有公交站台和免费班车接送大了难免管理会疏漏，一路走来，我看到门口不设门禁，车辆和人流随意进出不仅有出租车、大巴车和共享单车，还看到了非常少见的房车
没有进行人车分流，车子的速度都比较快共享单车乱停也就算了，每个楼栋下的电动车都很容易挡路，有的电动车还停进了垃圾回收站僵尸车经过日积月累，甚至都变成了垃圾车
随处乱扔的生活垃圾，和堆放的装修材料、装修垃圾比比皆是尽管到处贴满了“禁止丢垃圾，否则曝光”的告示，也不起什么作用
路过小区中心的三层商业小楼，充斥着难闻的味道随意张贴的租房租车位卖房广告特别多，还有印章开锁的小广告刻在墙上而且绿化和水景都很多，下雨后还是很浑浊，公区的清理也不是很及时
当然，从上海康城本身的客观情况来看，物业管理难度确实大再加上开发已经过去了25年时间之久，所以逐步开始出现问题也在所难免通过询问，不少小区业主向我表示，小区在保洁绿化、交通堵塞、车位协调等方面，引发的纠纷较多晚高峰经常要堵个半小时才能进来，违停现象也很普遍，车堵在门口，导致大家没有办法出来尤其是这两年，他们明显感觉到物业服务质量有所下降处理反馈的速度变慢了，像一个渗水、漏水问题反复修了几次都没好
电梯也时不时有故障我就刚好碰到一栋楼的两部电梯都在维修，业主只能自行爬楼梯04这样的物业，对康城的房价有影响吗除了服务质量，上海康城“跌跌”不休的房价可能也是促使业主想要换物业的一大原因据链家网显示，8月披露了5套成交情况，成交均价为38760元/㎡这个价格跟2016年的相似，也就是跌回了8年前
图源链家网远远不如所在板块莘庄的房价，是整个板块的房价倒数有些人会觉得，以低总价上车是上海康城的优势，配套还特别齐全但是从升值空间来看，小区的房价表现确实不尽如人意一方面和位置有关，因为它位于板块内比较偏僻的区域另一方面就是体量太大不仅涨不赢，而且还不好卖，竞争对手太多现在一共有168套房源在链家网挂牌
图源链家网近一半的房源挂牌超过了4个月整个小区隔三岔五就会冒出一套超低价房不过，别看房价不高，车位价格还是稳定在一个30万元左右中介表示，如果房东有带车位，会相对好卖一些也有不少购房者，因为买不到车位，选择放弃了康城小区上海超大型小区换物业的案例还不止这一个中远两湾城成功踢走了20多年的开发商老物业，于2021年更换为万科物业并怒告物业，索赔4000万，闹得轰轰烈烈，用法律手段维护自身权益05从表面上看此次事件是上海康城业委会与碧桂园物业之间的一场“较量”但实质上，这并非个例更多的反映了当前物管行业普遍存在的问题比如服务品质参差不齐、业主满意度不高、历史遗留问题难以解决等随着房地产市场的逐步成熟，以及业主需求的日益多样化业主不会再像过去那样好说话，让一家物业公司一干就是很多年，干的好、干的坏都有钱拿而是拿起法律武器，督促自家物业必须参与市场竞争，提供优质的服务这无疑将是物业公司管理能力的极大考验都说“买房一阵子，物业一辈子”小区的物业服务水平，直接影响到业主的居住环境，还会间接影响房价所以买房时不仅要选好小区，还要选好物业，它们两个其实是相辅相成的关系
