这并不是石榴叔原计划写的文章，但这几天各路消息太多。

包括地产股的异动，似乎都在昭示楼市进一步刺激政策箭在弦上，加上明天就是周五。

今年还会有金九银十吗？

先给结论，到目前为止，市场没有一点“金九”的气氛。

根据中指研究院的统计，8 月中国百城二手住宅，同比下跌 6.89％，环比下跌 0.71％，已经连续 28 个月环比下跌。

所有城市的二手房价格，均已连续五个月环比滑落，新房价格环比下跌的城市数量则从 7 月的 39 个增至 46 个。

中秋期间，各地都加大力度进行促销，但多个城市仅核心区楼盘到访量较节前增加，冷热分化进一步拉开。

9 月 15 日至 17 日，全国 25 个代表城市新房日均销售面积较 2023 年同期下降约 29%，与 2019 年相比则下降 55%。

市场怎么了？

过去几个月，我一直强调，过往经验已不适用于当下楼市。市场现在是脉冲式修复，持续性差，九月份能不能起来，就看接下来几天政策释放的力度够不够大。

话说，不少买家，现在是一边看房一边等政策。

究竟还有什么政策，能把市场带动起来？

1. 继续降首套房利率；

2. 减税，包括首套房契税，以及二手交易中的增值税等；

3. 全面取消限购、限售、限价等，让商品房在没有行政干预的情况下，回归市场化；

4. 地方政府补贴力度进一步加大，包括定点补贴。

带动是不是就是涨价？不是，这个“动”是流动性。眼下，流动性才是楼市最大的命门，没有流动性，置换链就断了，新房卖给谁，土地......

从老百姓的角度，没有流动性就等于没有房价。

上个月去了一趟江苏某三线城市，离南京很近，老友聊到房子直摇头，说小区 120 平方的房子有挂 90 万，有挂 80 万，还有挂 60 万，80 平方有挂 60 万，也有挂 40 万，最低还有挂 35 万的。

问题是，这半年，挂多低，既没人看，也没人买。也正是因为没人成交，大家比较淡定，默默还贷，没有特殊情况，一般不聊房子，门口的中介基本倒完了。

这应该是很多三四五六线城市的缩影，一边人口集中，一边人口流出，不可逆。

这段时间，还有一条热搜引起大家关注，那就是香港房价已经跌回 2015 年。

代表香港二手私人住宅价格的 CCL 指数，再创多年新低，重返 2015 年 2 月底的水平。

2024 年累计跌幅达到 5.84%，较 2021 年 8 月 191.34 点历史高位跌了 27.56%。港岛区的房价指数更是较历史高位下跌了 31.4%，回到了 2014 年 8 月的水平。

那国内呢？

以深圳为例，最近开盘的龙岗横岗某新房项目，折后均价 3.3 万，回到了 2017 年的价格水平。

其他一二线城市的情况差不多，就不一一罗列。

很多人有点恐慌了，房价下跌的信仰建立了，但是到这个阶段我反而比较安心。

一方面水分已经挤掉大部分了（提醒一下，近几个月部分新一线城市处于补跌状态），另一方面房子的真正价值，或者说好房子、差房子，通过这两年的成交、入住数据，以及肉眼可见的交付情况，已经现原形了。

楼市温水煮青蛙会是常态，超过 90% 的房子已经确认了消费品属性。既然是消费品，就有正常的折损。

从目前的消息看，刺激政策不会等太久，金九银十会有一波行情，但不要抱有太多期望值，力度肯定不如上半年，“以价换量”的方向也可以确定。

此外，大家最关心的存量房利率下调，我 7 月份在“ 16 号内参”中就说过，气氛早就烘托到位了，年内落地，无非时间点和方式，谁来推一把。很快了！

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