说起房产泡沫这个词，相信很多人都不陌生。日本在上个世纪90年代，以及美国在本世纪初，均发生过严重的房产泡沫，而且都在短短几年时间“破灭”，万亿房产财富一夜之间化为乌有。很多人就比较好奇：房产泡沫是如何产生的呢？

有3个小要点：一是虚拟需求；二是过度上涨；三是背离本身价值。说白了，房产之所以产生泡沫，就是这些购房需求不是刚需，也不是改善，而是大量投机炒房者参与其中，无形放大了购房需求，从而刺激价格暴涨。从历史看，当资产价格涨到难以承受的程度时，就必然破灭而暴跌。

那么，在我们的楼市中到底有没有泡沫呢？在很多人的印象中，除了90年代的海南以及08年的全球性经济危机导致房价大跌外，我们基本就没看到国内房价有过什么像样调整，“涨多跌少”让人感觉房价只会“永远涨”，答案显然是否定的，因为从经济学原理看，一件商品永远涨也不符合规律，当脱离本身价值而聚集成泡沫后，破裂不过是早晚而已。

比如说，海南楼市泡沫到现在已经有接近30年了，但记忆犹新。当时在短短几年内，房价上涨了3.3倍，但好景不长，随着调控令下，整个房价下跌了70%，破产的不仅有大量开发商，还有银行，很多投资者财富一夜归零。住建部原副部长在针对海南楼市泡沫破裂有过警示，“对于我们当下的楼市仍有参考价值”。

无独有偶，分管过货币政策、金融稳定的央行原副行长吴晓灵也直言不讳，资产泡沫不仅存在于金融领域，也包括房地产，而且房地产也是影响最为深重，最为薄弱，一些重大的金融风险就是由房地产引起。在这一点上，银保监主席郭树清在前不久还表示，房地产的核心问题还是泡沫比较大，是金融体系最大的灰犀牛。在他看来，买而不住，这是非常危险的。

在国内，除了前面提及的海南房产泡沫破裂典型例子外，时间最近的就数“环京”楼市教训了。又一城市房产“泡沫破灭”，房价从3.5万跌至1.3万，跌幅63%，投资者：不该跟风，都是泪！

一提到环京楼市，很多人首先想到的就是燕郊，因为地理位置优越的原因，房价一度从几千元上涨到3万大几，最高4万一平米的都有，那个时候的房产销售人员，月收入在一二十万之间的都不在少数。不过，今天我们说的是另一个位置同样优越的“北三县”之一大厂。当然，这里所谓的位置优越，就是离北京较近。

大厂，有“北京后花园”的美称，是河北经济发展最迅速的地区之一，获得过“食品工业强县”和全国科技进步县等殊荣。位置上不比燕郊差，当时的房价也不比燕郊贵，一时间成为了炒房客投资者汇集地。数据显示，2015年8月，大厂的住房均价在6300元/平米左右，这也是这一轮房价暴涨的起点。

仅仅用了一年半的时间，到2017年3月时，大厂新房均价为2.5万/平米，最高价格达到了3.5万/平米，但好景不长，2017年6月6日，大厂发布调控文件，非本地户籍购房需提供3年社保或纳税证明，覆盖新房和二手房，7月1日，再发布暂停办理不动产登记抵押业务，至此，外地炒房客被彻底堵在大门外，不仅新房买不了，二手房也失去了流动性，可以说，政策直击外地炒房客的“要害”。

1年后的2018年8月份，大厂的新房均价已经降至1.58万/平米，但这还没完，此后仍旧一路阴跌，新盘最低价格有1.1万/平米的，即使到目前市场平稳，根据网上房地产数据显示，大厂的住房均价也就在1.3万/平米左右。

看到这里，可能就吃瓜人看不懂了，当时那么高为什么还有人追呢？还真有一个现实例子。

身边有一位北漂的朋友，他当时在北京工作，手上有70万资金，面对一套动辄五六百万的房子，就没想过在工作地买房了，计划着以后回老家买房，但这个时候正好听身边的同事说：“到大厂去看看，比较热呢”，建议他先到那里投资一套，赚了钱说不定就够在北京买房的首付款了。

这位朋友抱着试试看看的心态，新房没买到，就在2017年5月入手了大厂一套比较老的二手房，单价2.1万/平米，81平米，总价170万，加上各种税费和操作费用，实际总花费近180万。目前这套房子市值大概70万吧，差不多就是当时的首付款。

我问他，你当时是如何想的呢？真的以为投资这个房子能赚到钱吗？这位朋友说，你当时要到现场就知道了，售楼处基本都是人山人海，那个气氛下，你的血脉会不自然地膨胀，看房人是一车一车的拉来。当时看过一个3万的楼盘，身边的购房者都在讨论，后面还有多少利好，三年内，看到5万的都有。

当然，事实摆在眼前，这位朋友感叹，说多了都是泪，这么多年的血汗钱搭进去了，还在还着负资产的月供，最大的教训就是不该盲目跟风。在他看来，那个时候被套进去的人还有很多，他不过是一个小罗罗。心里难接受的是，大起大落确实让人受不了，国家目前控制楼市平稳是对的。

实际上，笔者也查看了一下网上数据，“环京”地区类似大厂的“过山车”楼市的情况比较普遍，比如像香河高点2.5万，现在1万，固安高点2.7万，现在1.3万，永清高点2.2万，现在8000等等，所谓泥沙俱下，都难以逃脱这波房价的理性回归。当然，可能还有给人指望市场回暖抄底，市场的几次舆论反复也说明了这种现象的存在，但结果大家都看到了，一个地方的房价一定是与当地就业、收入水平相适应，一旦背离，加上炒房客被驱逐，留下的一定是一地鸡毛，只不过是快是慢，是多是少，而已。

根据房产机构的统计信息显示，仅今年以来，全国各地出台的房地产调控政策就超过了140次，无论是打击经营贷、套路贷等金融层面调控，还是众筹打新、假房源、黑中介等整顿房地产市场秩序，措施都非常的精准，特别是针对非理性的炒房投资需求的挤压效果明显，市场终归是要回到“房子是用来住的”的本来属性，我们没有任何理由怀疑。