我之前在知识星球写过一个小故事。
“说一个壮年男子被一双大手掐住了脖子，这位壮年男子呼吸困难、满脸通红！
为此，各路高人纷纷献策，又是打针、又是吃药，然后还被推进ICU电击复活，可一通操作猛如虎，这位壮汉却越来越虚弱！
其实，什么都不要做，把手放开，让壮汉呼吸，只要如此，不需要多久，壮汉就能生龙活虎！”
.............
这即是故事，也是投射！
我一直认为，中国楼市只要放开手，让市场归市场、让有钱人买更贵、更大的房子，根本不需要什么7090限制，根本不需要限购，根本不需要限售.........
因为楼市会我自调节。
房地产市场化让社会资源自动匹配需求，豪宅配富豪、中产配置换、刚需配远郊........
总之，各取所需，各得所乐!
所以，我一直坚信会放开限购，所以，我提前9月，在2023年9月3号写了文章，明确告诉大家：放开限购，是必然！
原文链接《全面救市开启，2024年楼市会重演2015年的暴涨吗？》
只是没有想到，最大限度松绑限购的城市不是楼市跌幅最大的深圳，而是中国的国际化大都市：上海！
上海之于世界，是国际化大都市；
上海之于中国，是国际金融中心；
但是现在，上海之于中国楼市，是挣脱桎梏的典范！
我明确的告诉大家，从现在开始，坐等北京、广州、深圳限购松绑政策吧！
因为上海落地了527“沪九条”。
01
5月27日，上海公布了房地产优化政策，俗称“沪九条”。既然是“沪九条”肯定涉及9个维度的救市政策，但我通读了相关政策之后，认为这9条救市政策，四个字可以概括：供需关系！换句话说，“沪九条”政策，就是为了精准解决了上海楼市存在的供需矛盾而诞生的！
那么，上海楼市供需矛盾是什么，这次的“沪九条”又是怎么解决的，我接下来给大家做个分析！
首先，上海楼市最大的问题是什么？
我认为，上海楼市最大的问题就是2022年和2023年土地供应量“增加”，导致了上海楼市2023年和2024年出现了供应量井喷！
那么，过去几年，上海土地供应怎么“井喷”呢？
来，看下面这张图最直接！
虽然2023年上海供地减少了36.5%达到1013万㎡，但仍然大于2019年911万㎡！
这么说吧，从2019年开始，上海的土地供应就明显增加。
虽然2023年有所调整，但近4年的平均值远高于过去四年，2016年到2019年的平均值！
这带来的后果是什么？
滞销！
文章看到这里，会有伙伴拿着上海新房库存去化周期15.8个月，说什么低于18个月的警戒线，上海楼市很健康的鬼话！
我告诉大家，这种观点都是：鹦鹉学舌，不懂瞎说！
库存去化周期18个月是标准，没有错！上海的库存去化周期也确实是15.8个月。
但上海楼市的库存去化周期是从2021年的8个月涨至现在的15.8个月！
换句话说，上海新房的销售速度，在明显降低！
正因为如此，上海才会在2024年大幅调低“供地计划”，总体减少了11%到12%。
上海供地总量减少12%，但分摊到各个区却差距巨大！
具体情况大家看下图。
大家结合上图各个区域土地供应的变化，再对照组下面这上海内环内、内中环、外环外、外中环、郊环外的地图，就会明白5月27日“沪9条”要解决什么问题了！
很明显，针对各区库存情况，实施了分区供地。
说白了，就是“最小刻度管理供需关系”
文章至此，再看上海527“沪九条”新政的内容，很多底层逻辑就清晰可见了！
1、解决土地供应井喷的问题。
虽然2024年供地减少12%,但仍高于2019年之前！
所以，在2024年供地减少12%的前提下，上海527“沪九条”明确“优化土地和住房供应”（政策原文）
这意味什么？
意味着通过减少供地，扭转供需关系，让15.8个月的库存去化周期，进一步降低！换句话说，上海楼市库存去化周期的合格标准根本就不是低于18个月，而是恢复到2019年或者2021年，低于9个月！中产阶层如何配置家庭资产，可以看文章《房地产双轨制，用一套房借鸡生蛋，让资产增值的方法是什么？》
2、更精准的“点对点”解决库存！上海楼市的问题，还有一个问题，就是：二手房挂盘量21万套，其中，老破小占一半！
我知道很多人拿二手房挂盘量21万的数据“唱衰”。
其实吧，这也是不懂的胡说八道！
因为按照上海二手房2019年成交23.7万套、2020年成交30万套、2021年成交23.4万套、
2022年成交16万套、2023年成交18万套的情况看，现在上海二手房挂盘量21万套根本不是大问题！
因为上海二手房的问题不在量，而在质。
这个21万套中，老破小占比高，很多业主为了出售“老破小”置换新房，就开启了“割肉砸盘降价”，
比如，新天地板块的老西门新苑，同样的户型，时隔8个月，单价从13万降到9.6万，总价少了548万，社区偏老的是主要原因。
所以，我们再看这次上海527“沪九条”放开限购的目标，以及购买“放开限购的范围”，就会发现政策在“点对点解决问题”。
——非沪籍单身社保或个税满3年，扩大至外环内二手房！
单身放开限购不稀奇，稀缺的是：不限购的区域，扩大之外环内的二手房~
这个政策的逻辑是什么呢？
就是解决老破小销售难啊！
因为上海楼市的滞销格局是这样的：
新房65%都是外环外滞销；二手房老破小都是外环内滞销。
说白了，二手房滞销集中外环内；新房滞销集中外环外
而外环内又以35平米的老破小为主！
所以，可以明确的看出，这条救市政策就是鼓励“单身狗”购买外环内的老破小！
这么一来，好处是什么？
就是出售老破小的业主，可以去购买外环外的新房子了！
因为“沪九条”明确：出售2000年前70㎡以下的老破小，去外环外买房，爸爸就给补贴........
具体补贴我就不写了，反正“政策导向”非常清楚。
就是通过松绑限购，解决上海老破小业主无法置换房产的问题，同时通过补贴，鼓励置换业主去外环外购买新房！
这思路，牛啊！
真的值得全国地方城市都来学习一下，真的很有“牧羊人智慧”！
3、鼓励企业购买小户型二手房，
我看了一下网上解读，关于“企业购买房子租赁给员工”这条政策，没有一个媒体解读正确!
大家想想，这条政策“支持企业购买2000年竣工，建筑面积70㎡以下的二手房，用于员工租住”（原文），意味着什么？
我明确的告诉大家，这是非常、非常、非常重要的政策！
因为这件事本质上和国资收购商品房做保障房有异曲同工之处！
只不过，地方城市变成了企业，保障房变成职工租赁房，商品房变成了老破旧！
但我告诉大家，这件事的底层逻辑没变，就是借用民间资本消化库存！
那么问题来了，企业愿意购买“2000年前70㎡以下”的老破旧，然后租赁给员工吗？
换句话说，这么干有钱赚吗？
我明确的告诉大家，只要企业主不傻，至少赚几笔钱！
第一笔：租金不低
上海的整体租金回报率是2%，但上海的老破小主要集中在核心区域，现在老破旧大降价，但租金却不算低！
[比如内环闵行区1988年建成，位于5楼，41平方米，总价100万左右的房子，每月租金在3000元到4500上下。]
所以，从租金回报率的角度看，当前回报率不算高，但远超理财！
第二笔：租金必涨
只要企业主都不傻，就知道这房地产就是爸爸的亲儿子。
未来可预见的通胀，那么房租只能涨，不能跌，至于为什么房租必涨，可以看文章《房地产双轨制，用一套房借鸡生蛋，让资产增值的方法是什么？》
所以，长远看这是稳赚不赔的买卖！
第三笔：你的钱，还回去了
你上班996，然后赚了“米”。
然后，你租住员工宿舍，然后这钱又给回老板了。
如果老板是贷款，那么你玩命打工、交租，就等于拼死拼活帮老板把房子月供给承担了！
嗯，说到底，你就是白干、白玩～
我知道，这么说很残忍，但道理就是这样，别看现在房租便宜，未来你打工赚的钱，都得给房租。
大家要明白，上海527“沪九条”这么精准打击的政策，不会有什么随便出台的政策的！
说白了，为企业提供贷款，让企业消化二手房的老破旧，然后你以租养贷！
我为什么说这轮楼市行情财富会进一步分化，也是这个道理！
中产阶层如何配置家庭资产，可以看文章《房地产双轨制，用一套房借鸡生蛋，让资产增值的方法是什么？》
02
除了前文解读的政策，这次上海527“沪九条”还有一些相对常规的政策！我就简单说说！1、降低首付比例至20%，降低利率40个基点！
这次降低利率的政策，也是分区差异化执行。
说白了，还是“最小刻度”管理供需关系！
2、支持多孩家庭买房，多购买按首套计算首付和利率
2023年，上海市户籍人口的一孩率为74.03%，二孩率为24.02%，三孩率为1.84%。
按照七普数据，约30%左右的上海人，有二和三孩。
那么按照上海户籍人口2022年为1500万人推算，大概可以激活30万到50万二胎家庭的潜在购买力！
3、离婚补丁
[不再按离异前家庭计算拥有住房套数]
嗯，这条政策没有什么好说的，就是不用为了买房假结婚了
4、困难家庭置换，给予补贴！
对符合条件的“以旧换新”居民家庭，给予住房置换期间过渡租房、装修搬家等适度补贴
鼓励置换！只要置换，产生的各种费用可以补贴！
5、建立收储平台！
上海还将建立健全住房保障体系，探索通过国有平台公司等主体收购、趸租适配房源，优化住房保障供给；
加快推进“两旧一村”改造等城市更新，多渠道改善广大人民群众的居住条件和环境质量；提升住房品质，支持建设绿色、低碳、智能、安全的好房子；加强监测监管，维护房地产市场秩序。
上海的外环外还有70%的新房滞销呢！
怎么办？
通过收购商品房，建立保障房来解决啊
看似沪九条是9条政策，但其底层逻辑是“分区、分类、分层”最小刻度管理供需关系。
家庭资产，可以看文章《房地产双轨制，用一套房借鸡生蛋，让资产增值的方法是什么？》
03最后，简单说几点：
1、完美
上海的“沪九条”政策值得中国所有城市，尤其是大湾区各城市认真学习！
我相信，随着上海供地的减少、收储力度加大、各种政策刺激之下，上海楼市必将领涨全国！
同时，不出一周，广州、深圳、北京也会有动作！
我深信，上海527“沪九条”之后，中国一线城市，将彻底挣脱桎梏，楼市回暖也是必然!
2、让子弹飞一会儿
中国真正意义上的“资产之锚”就只有上海，这次上海政策落地，会让市场沸腾一段时间的！
我知道，预期还没彻底扭转，很多人不相信房子还会涨。
不过没关系！
饭入口还要咀嚼几次呢，何况楼市这十万亿的大盘。
最后，我想告诉大家，这不是救市，是新一轮的财富再分配！
时间会证明一切，一切自在人心。
