新年刚过，又出新政策刺激楼市了。

回顾 2023 年，全年超 700 次宽松性政策，单单 9 月就超 140 次，问题是效果越来越不行。

这几天又有什么政策？

首先是 23 日，厦门市自然资源和规划局发文，明确立体生态住宅套型建筑面积（含公摊）不得少于 200 平方米，每户拥有户属空中花园，原则上应临湖、临海、临景建设。户型不得带有敞开式连廊，可设置底层公共休闲架空空间及楼层共享公共休闲绿化平台。

在经历旧时“茅草房”、老式“砖瓦房”、现代“电梯房” 3 次更新迭代之后，第 4 代住宅规划要求终于来了。

其次是 24 日，重庆将“新购的独栋商品住宅、高档住房，免税面积为 100 平方米”修改为“新购的独栋商品住宅、高档住房，免税面积为 180 平方米”。

从实际执行角度，重庆房产税已名存实亡，和绝大多数人没有关系了。

第三是 25 日，也就是昨天，国新办就金融服务经济社会高质量发展举行新闻发布会。

国家金融监督管理总局副局长肖远企表示，将继续做好个人住房贷款金融服务，支持各地城市政府和住建部门因城施策，进一步优化首付比例、贷款利率等个人住房贷款政策，指导、督促银行更好服务广大人民群众刚性和改善性住房的融资需求。

楼市现在什么情况，大家可能不太清楚。

旱的旱死，涝的涝死，有人嫌弃，有人疯狂。

2023 年，在降首付、降利率、降税费，还有财政补贴之后，刚需已经刺激不动了，下半年就好像集体消失。

这真不完全是信心问题，而是不少家庭六个钱包，的确连首付都凑不齐。

中产家庭在置换上，倒是有强烈的欲望，但卡在老房子卖不掉这个环节，无解。

真的有钱人，买房脚步从来都没有停止，遇到好的网红盘一样挤破头！

一个月前，深铁前海时代尊府线上选房，仅仅用了 6 小时，270 套约 189-249 平方的大平层全部售罄，销售额达到 57.38 亿元，实现日光。

当然，热卖的主要原因还是倒挂严重，前提是你得有钱。

既然刺激不动，那就再降首付。

去年中国人民银行、国家金融监督管理总局发布《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》中明确，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例为不低于 20%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于 30%。

听上面这意思，首付二三四线城市最低能降到 15% 和 25%？

贷款利率也能继续降。毕竟首付比例的下降意味着贷款额上升，利率能降多少很关键。

2024 年开年，部分二三线城市大幅下降首套房贷利率，首套已进入“ 3 时代”。

按照利率管理新规，房价指数连续三个月同环比下跌，利率可以不设下限，这意味着将有更多城市首套房按揭利率可以不设下限，“ 2 时代”趋势和空间看得见。

接下来，市场还会加剧分化。

根据《关于规划建设保障性住房的指导意见》“ 14 号文”精神，“市场+保障”双轨制将逐渐形成，保障房扩大受益面，满足刚需，商品房针对改善要求！

也就是说，市场的归市场，保障的归保障，让有钱人拿钱出来买房，把市场刺激起来。

去年某头部房企在内部会议上就已经明确，接下来，只做改善型产品，只拿改善型地块。

当然这个改善和前几年又不一样，一是从关注实用性转向关注整体品质。二是从户内转向公区，社区景观功能越来越重要。

比如提出住宅酒店化，又比如引入空中花园设计，厦门关于立体生态住宅规划管控就是一个信号。此外，豪宅功能模块也会下沉。

还有一个值得关注的是，低密度住宅，未来会大行其道。

现在聊房子，大家更多还是会谈房价，尤其哪里跌得狠。

其实市场在去泡沫和去金融属性的过程中，已经慢慢完成了 K 转型，上面是短撇，下面是长捺。很多人一直都想知道，什么是好房子，现在已经明朗了，地段好、颜值高、邻居牛、物业强、品质优、低密度，外加一个稀缺。

回头看，这些年，曾经很贵的房子被打回原形是必然的，本身质量就很差，概念都是炒的。

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