“老破小”成为“香饽饽”。

文 | 六里屯迪巴拉

来源 | 地产大白话

前言

上个周末，还在九寨沟旅游的粉丝朋友老吴来信息说，手里位于东四环外的老破小，调价后立马卖出去了。因为就在半个月前，孩子收到了英国TOP20学校的录取通知书，留学费用是一笔不小的开销。

于是，手里闲置的老破小顺理成章的降价套现了。东四环外，临近朝阳北路，地铁、商圈、医院等生活配套基本配齐，53㎡小两居，94年的房子，总价340万成交了。

巧的是，买家是一对北漂小两口，都是1994年生人。毕业六年，到了谈婚论嫁的时候，赶上政策宽松期，楼市行情比较友好，开始筹备婚房。

看过很多新房，朝阳的、通州的，“远大新”有个通病就是都在五环外，配套也一般，价格还不便宜，交房还得等三年。随后开始关注朝青附近的二手房，才发现“老破小”的性价比。

用老吴的话说，二手房买卖，真得信缘分，卖家看买家投缘，买家看房子投缘，价格谈好，轻松成交。

无独有偶，这不只是当下二手房交易过程中的个案，不光是北京，是各大热点城市的共性。

那就是，大批量买房人在二手房市场扫货，城区“老破小”成了香饽饽。

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地产大白话

哪些城市“老破小”遭疯抢

首先，近期传的最热的是杭州“老破小”，说金饽饽都不为过。

因为杭州支持老破小的力度空前，开始试点的老旧小区的“原拆原建”工作，并且卓有成效。

今年4月，浙江印发《关于稳步推进城镇老旧小区自主更新试点工作的指导意见（试行）》，同时部署各地梳理一批试点项目，这是全国首个出台的推进老旧小区自主更新的指导意见。

位于杭州市拱墅区的潮王路与上塘路交叉口，浙工新村城市危旧房有机更新（试点）项目成为全国首个试点“原拆原建”的老旧小区改造项目，当前正在有序施工中项目已完成地下室围护工程，预计2025年底前能够竣工。

这对于享受试点工程的原居民来说，小投入收获大回报。就在前不久，刚传出来要进行“原拆原建”的闸弄口新村，业主齐刷刷下架了不少二手房挂牌房源，表示打算继续观望。

一个3524户的庞大体量老社区，只有32套房源挂牌出售，一时间仅剩18套房源挂牌，挂牌价36990元/㎡（数据来源：贝壳找房官网）。

它一路之隔的次新房滨江·华家池二手房挂牌价约5.7万-11万元/㎡，价差明显，年轻买房人如何取舍，显而易见。

再恰逢这政策松土好时机，全面取消限购后，杭州“老破小”迎来第二春。

还有得益于西邻京杭大运河、南望武林和西湖绝佳区位的朝晖小区，在杭州5月9日宣布全面取消限购后，一举成为“老破小”中的 “单盘走量冠军”。

这也难怪，前有深圳客户一口气爆买12套，后有温州炒房团打包团购。

深圳特区的买房人不光好打新、爱抄底，还爱打包老破小。这不在杭州抄底，深圳老破小也被席卷。

跟深圳今年4月份二手房成交价格特征来看，300-500万总价住宅成交占比34%，成交占比最大，300万以下总价住宅成交占比分别为20%。

▲2024年深圳二手房成交房源价格段占比▲

也就是说总价在500万以下的二手房已经超过整体二手房成交量的半壁江山，足以说明老破小正在变得越来越吃香。

大潮退去之后才发现，长期处于楼市鄙视链底端的老破小，这下终于“咸鱼翻身”了。

据有关媒体报道，近期广州多个“老破小”成交已经到了拼手速的境地，当前平均二手房成交周期在50-60天左右，这些价格合适的老破小房源挂牌就引来不少带看量，10来天成交周期，个别地段好、价格有让步到位的，挂牌当天就被秒杀。

从贝壳官网成交数据来看，今年3-4月广州成交周期在1个月内的房子，楼龄基本都是90后，甚至80后。

再回到北京的老破小，看一组成交数据。北京2024年截止目前二手住宅成交量近56000套，其中60㎡以下占比近30%，60-80㎡成交占比24%，80㎡以下的小户型房源成交占比同样也超过整体市场的半壁江山。

文章开头老吴卖房的例子也能说明一二，当下的年轻人正在二手房市场扫货、抄底，热点城市中心城区的老破小已经成了香饽饽，手慢则无。

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地产大白话

为什么这些城市“老破小”遭疯抢

在我们大部分人的固有认知里，“老破小”往往处在买房鄙视链的底部，现在为什么能逆袭变成“香饽饽”。年轻人为什么都去抢老破小？

核心在于价格跌到位了。

根据上海易居研究院最近发布的关于一线城市老破小的成交数据，一线城市“老破小”成交价格从2016年开始攀升，2019年起，价格泡沫开始不断放大，从20%一度扩大到2021年一季度的58%，也是历史最高点，伴随着调控政策收紧及楼市走向的下行，泡沫持续缩小。

到2024年一季度价格泡沫仅5%，这就意味着经过三年盘整期，一线城市“老破小”二手房价格泡沫基本消除，当前的二手房价格回归健康状态。

价格优势是关键因素之一。对于大多数年轻人来说，经济实力相对有限，相对亲民的价格，让年轻人能够以较低的成本拥有自己的住房，在城市中立足，实现大城市安家的梦想。

其次，“老破小”往往位于城市的核心区域或成熟地段。这些地段交通便捷，周边配套设施完善，无论是工作、生活还是娱乐都非常方便。学校、医院、商场等近在咫尺，能极大地提升生活的便利性和品质。

再者，“老破小”具有一定的投资回报潜力。正因为楼市政策友好，泡沫基本破除，二手房凭借优势地段区位、配套成熟，以相对历史地点价格买入，然后对外出租，还能形成稳定的租金收益。这时另外一位粉丝朋友，97年的小张已经动起了抄底老破小、拿稳定租金收益的心思。

东四环的一居室，挂牌价270万左右，成交还能谈点，按255万再加上税费中介费啥的，总计260万，核算首付140万，公积金贷款120万，月供4963元，每月租金能收到6000-6200元，完全实现以房养房还能挣收益，何乐而不为。

由此可见，什么样的老破小值得入手，聪明的年轻人心里自然有自己的算盘。

随着年轻人这支生力军的进场，核心城市“老破小”的交易价值鄙视链已经悄无声息地发生转变，

文章的结尾，放个彩蛋，帮粉丝朋友挂一套优质二手房，坐标东四环外石佛营板块，1996年建的6层板楼低楼层，南北通通两居室，360万寻有缘人出售，有意向的朋友后台联系。