上海房价跌最惨的三大“神仙小区”

神通天下 2022-09-08 08:00:57
坊间传闻,上海二手房市场走势是有风向标的。分别是:上海康城、中远两湾城、世茂滨江花园。这几个盘前面十年间的涨幅都低于上海市场平均标准。只有在遇到大牛市,他们才会涨。遇到行情不好时候,他们又先跪。可以说是市场真实数据的照妖镜。上海康城:莘庄大哥带头涨,这里汤都喝不上。莘庄,应该是上海外环外涨幅最强劲的大哥,没有之一。特别是在今年,板块内的标杆天荟二手房成交单价已经突破14万。周边小区在大哥的带领下,都吃上了肉。上海康城,只混了口汤。毕竟在过去,莘庄房价坐着火箭飞,上海康城骑着单车追。如今好歹能混在一个锅里喝汤,也算是进步了。为什么上海康城的涨幅一直拖后腿?因为这个盘太大了。这应该是全上海最大的盘,没有之一。

整个小区的体量有288栋楼。大约住着13000户家庭。沿着小区对角线走下来,至少需要一个小时。别人早高峰出行开车都是堵在路上,这里出家门就开始堵,出小区就得半个多小时。到了下雨天,晚高峰排队进小区能堵一个半多小时。因为小区体量大,同一时间挂牌量就会很大,互相杀价严重,想卖掉,就必须要降价。其次就是,这里曾经群租成灾。虽然小区经历了多次整治,但仍然很难完全杜绝。到处都是违规改建房,很多房子内部破损严重,导致小区房源结构质量层次不齐。外加小区内的河道景观,沿河的房屋腐蚀严重,就意味着后期需要维护成本更高。

所以在已成交的房源信息中可以看到,同一时间段,成交单价相差20%-25%都是很常见的事情。这样体量的小区,对物业的管理,也十分艰巨。小区内部群租多,低素质人群比例也会多。在管理困难的同时,物业费都很难收上来。没有钱,管理就很难做到位,管理混乱,再一次推动了小区价格走低,恶性循环。

近十年,上海康城价格平稳的可怕。只有2波大的涨幅,一波是2017年前后,一波就是今年。规划中的12号线西延,在上海康城设有站点,也算是推动今年涨幅的一个重点。从老大难变成地铁盘,但实际只能利好距离近的一些房源。毕竟小区太大,出小区就要走大半个小时,地铁不地铁的,还重要吗?中远两湾城:我命由我不由天,逆天改命的典范。上海最大的小区前三名,一定有中远两湾城的姓名。这又是一个超大盘。

小区貌似就是温州的开发商,所以第一批业主也是温州炒房客。空置的房源被二房东拿下,隔成蜂窝状做群租房。最夸张的是,由于这个地方位置占据内环内,又挨着上海火车站,人流量巨大,一度夸张到被隔断成上下床位出租。

所以这里成为很多沪漂来上海的第一站。与上海康城很相似,流动人口太多之后,里面的管理就非常混乱,物业管理也很难跟上。即便在内环内,中远两湾城的房价一直很拉跨。但中远两湾城与上海康城最大的区别在于,中远两湾城的位置极佳,占据内环内,轨道交通3/4号直达,1公里范围内触及1/7/13号线。极好的先天优势,只要能够改变,就会发生逆转。业主一定也都懂得这个道理。所以在2021年,业委会经过多年不懈的努力,把物业换成了万科物业。

加上经过十几年的去化,投资客早已退场,大部分都是自住客。

就目前来说,除了二期密度过高之外,三四期居住感还是可以的。

先天内环内优势,就意味着政府会投入更多的资源在这里。物业的加持,会让过去内部的混乱环境得以改变。另外中远两湾城对口的九年制中远实验学校,初中口碑和实力都非常强劲。所以,之前跑输大盘不要紧,关键在于懂得逆天改命。或许,这个曾经内环内的价值洼地,一去不返了。世茂滨江花园:曾经辉煌当大哥,如今靠小弟翻身。这又是一个大体量的小区。区别在于,位居宇宙中心陆家嘴。这个小区,曾经被誉为亚洲第一高豪宅,也是引领风骚好几年的大哥。这个项目最大的败笔也在于,作为豪宅,业主圈层不纯粹。第一批的业主,大多是投资客。2020年7月份去看房的时候,内部也是群租乱象横生,楼道里堆满了鞋架和晾衣架。当时低区的房价还不到8万。什么概念,2020年年中,8万单价是浦东中外环的一个平均值。这本应是一个生来有就有,没有就不太会有的豪宅,稀缺地段,最后确成了中产上车盘。拉跨房价另一个因素是:曾经的一线江景,后来变成了二线。低区视线被滨江凯旋门遮挡。而当初为了所谓的江景房,很多户型结构和朝向都很奇葩。有很多120多平的两房,户型空间偏大,功能性不足。所以我们看到,这些弊端导致世茂滨江花园的房价涨幅很拉跨。且同一时段价差在30%以上。

真正让世茂滨江花园迎来大涨幅的,是前滩的崛起。在2020年7月,朋友因为没有摇中前滩12万的三湘,于是决定转战陆家嘴。这时候很多人才发现,宇宙中心的世茂,居然只卖出了普通改善房的价格。前滩崛起,让这里反而成为洼地。2020年8万买到的人,现在真的是要偷着乐,毕竟在宇宙的中心,还要啥自行车。这三个盘分别代表了:刚需、改善、豪宅。但他们具备一个很大的共性:超级大盘,前期投资客过多,空置率非常高。空置率高就会滋生出大量的二房东,导致群租房泛滥成灾。这些群租房,不仅在疫情的时候难以管控,危及居住安全。还有一个重要的因素:伤及房屋的元气。整个小区的房源质量参差不齐,成交浮动巨大,拉跨整个小区的成交均价。让这些超大盘很难跑赢平均涨幅。好在,上海城市的发展,总会让他们的命运得到转机。但是,我们在买新房的时候,尽量还是避开超大盘。毕竟,陪跑的过程,谁苦谁知道。
0 阅读:3113
评论列表
  • 2022-09-08 14:04

    我这个县级市跌穿3字头了。