原创 刘博团队

印钞机已在路上，鲍威尔即将开机

美国最新就业数据，让美联储9月降息基本确定，而且力度可能超预期。

随着美联储降息预期升温，大量资本正从美国市场撤离，寻找新的投资机会。在这一背景下，中国市场正浮现为全球资本的理想目的地。

作为世界第二大经济体，中国市场具备承接大量资金的能力。而且A股和房地产市场均经历了连续三年的下跌，经过深度调整，许多优质资产的价格已降至极具吸引力的水平。

同时，中国也将继续施行积极货币政策，降准，降息，包括躺在银行的巨额存款，都将流动起来，拥抱优质资产。

然而，当我们将目光聚焦于中国市场，特别是备受关注的房地产领域时，一个引人深思的现象正在显现：尽管热钱正蓄势待发，但并非所有的资产都能被这波浪潮抬高。

事实上，我们正在目睹一场前所未有的市场分化。

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楼市面临三大分化

这轮楼市周期与以往大不相同。

我们的分析显示：楼市，正面临三大分化

一、城市的分化

我们主要通过四大指标来观察：GDP、资金总量（金融机构本外币存款余额）、一般公共预算收入、小学生人数等筛选出过去五年经济十五强城市，这些城市的房产无疑更有价值。

这些数据也表明，那些以民营经济为主导、持续推动产业升级、大力投入科技创新的城市，正在各项经济指标中脱颖而出。如深圳，无疑是这一趋势最为鲜明的注脚。

二、区域的分化

最近几年，一线城市惊现“鹤岗化片区”，北上广深都有部分片区开始“鹤岗化”，郊区出现单价几千上万的房源。这个现象说明地段对房价的重要性，也说明了楼市分化加剧。

李嘉诚曾有一条关于房地产投资的名言：“第一是地段，第二是地段，第三还是地段”。

地段之所以重要，是因为它包含了很多内容。比如是否在城市中心，周边是否有优势产业、精英人群，是否有好的学位、交通、商业、医疗等配套等。

在高速城镇化的时期，部分城市的核心地段会发生转移。比如深圳40年来一路向西，每10年出现一个新中心。

三、房子的分化

好房子和普通房子之间的鸿沟正在迅速拉大。这种分化不仅仅是市场自发的结果，更是国家政策主动引导的产物。

最具代表性的变化是许多城市纷纷取消了限制住房面积的“7090政策”，深圳2024版《深圳市建筑设计规则》也提高了得房率、优化户型设计、限制建筑高度等。

8月7日，深圳安居集团发布《关于收购商品房用作保障性住房的征集通告》，深圳将收购小户型商品房用作保障性住房，这将促使开发商研究大户型的房子，改善型的房子。

国家正前所未有地支持好房子、改善型住房和大户型住宅的发展。这种政策导向也将加剧房产之间的价格分化。占据优质地段、资源稀缺、品质卓越的房产，其升值潜力将远远超过普通房产。

我们以后可能会看到，即使在同一个城市，甚至同一个区域内，不同品质房产之间的价格差距会越拉越大。

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真正的未来资产

在楼市三重分化的大背景下，深圳光明区的崛起更显意义非凡。

回顾深圳的发展历程，我们可以清晰地看到每个阶段的特点：

深圳1.0时代：罗湖中心的崛起，靠的是商贸；

深圳2.0时代：福田中心的崛起，靠的是金融；

深圳3.0时代：南山和宝安的崛起，靠的是以应用为导向的互联网和先进制造。

未来十年，深圳将进入4.0时代，以光明中心为主阵地致力于基础研究，参与全球科技的竞争。

光明区的发展模式借鉴了硅谷的成功经验，着力打造一个以“一流大学、一流科研人员与初创企业”为核心的产学研生态系统。

一流大学的引入为光明区的发展奠定了坚实的基础。

除了老牌名校中山大学深圳校区，深圳理工大学的首届本科招生也是一个里程碑式的事件。该校今年在广东省的录取分数线最高分664，最低分624，与中山大学不相上下，显示出其雄厚的实力和巨大的潜力。

除此之外，目前光明科学城24个重大科技创新载体相继落户，其中2所大学校区或过渡校区正式启用，9个重大科技基础设施、2所省重点实验室、11个科研平台加快推进。

一流科研人员的汇聚为光明区带来了强大的智力支持。

以著名结构生物学家颜宁担任"深圳湾实验室"主任为代表，光明科学城已吸引了20余支院士团队，累计引进、培养各类人才17.8万人，其中高层次人才超过1700人，科研院所人才近5000人。这些顶尖人才的加入，无疑将大大提升光明区的科研实力和创新能力。

初创企业和上市公司的聚集为光明区的发展提供了强劲的经济动力。

目前，光明区已聚集约31家上市公司，其中24家分布于先进制造业集聚区。某些区域的上市公司密度甚至超过了素有"中国硅谷"之称的南山区，这充分证明了光明区在吸引和培育高科技企业方面的巨大潜力。

从长周期来看，资金必然会流入高科技行业。高科技作为新的经济增长点，已成为全球关注的焦点。

未来的行业风口和房价高地，必将属于高科技聚集的区域。光明区正是抓住了这一趋势，全力打造"光明科学城"。

值得一提的是，在中国已布局建设的77个国家重大科技基础设施（即大科学装置，包括中国"天眼"、"人造太阳"）中，光明区独占9个。这一占比充分彰显了光明区在国家科技创新战略中的重要地位。

此外，"十四五"规划中明确提出要将光明中心区打造成"科学家的家"，进一步凸显了光明区在吸引和培养顶尖科技人才方面的决心和优势。

光明区正在成为深圳新的创新高地和财富聚集地。一流大学的建设、顶尖科研人才的引进、高科技企业的集聚，这三大要素的有机结合，正在为光明区的未来描绘出一幅令人振奋的蓝图。

可以预见，在不久的将来，光明区很可能成为深圳的下一个城市中心，成为新一轮科技创新和经济增长的引擎。

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深圳新一代好房子

光明作为深圳未来重点发展的战略区域，正迎来前所未有的机遇。虽然凤凰城在光明的发展历程中已较为成熟，但真正的未来核心在于光明中心区。

根据《光明科学城空间规划纲要》，光明中心区是唯一承载高端居住功能的核心区域。

其中，约2.08平方公里的光明科学公园横跨三座地铁站，集聚了深圳科技馆新馆、深圳国际美术馆、艺术中心等一系列城市级公共配套。

规划图

在这片充满潜力的核心地段上，一个满足高端居住的标杆项目正在崛起——振业天境云庭，相比于住房，它更像是人生终极资产，一项穿越经济周期的长期投资。

作为片区高端居住的代表，振业天境云庭具备四重稀缺属性：

一、时代机遇的产业高地

未来十年，深圳将以光明中心区为主阵地，大力发展基础研究，参与全球科技竞争。这一战略布局预示着新兴产业的蓬勃发展、财富的快速积累，以及高端住宅需求的持续增长。

振业天境云庭位于这一创新中心的核心地带，选择在此安家，就是选择了与城市共同成长，分享发展红利的未来。

二、得天独厚的核心区位

项目坐落于光明科学公园南侧的黄金位置，这是一块罕见的纯住宅地块，确保了居住环境的宁静与私密。

而且项目位于科学公园第一排，视野永久无遮挡，你能俯瞰整个光明科学公园，尽享城市绿肺带来的自然景观。在寸土寸金的深圳，这种独特的地理优势显得尤为珍贵。

示意图

三、不可复制的景观资源

振业天境云庭与纽约曼哈顿中央公园周边的豪华公寓有异曲同工之妙。它独享城市中心难得的开阔视野，将科学公园的壮丽景色尽收眼底，打造出类似纽约"亿万富翁街"的高端居住氛围。景观视野如下面视频所示：

这种景观资源的稀缺性，使项目具备了保值增值的巨大潜力。在这里，每一扇窗都是一幅生机盎然的画卷，每一刻都在欣赏着城市最美的风景。

四、住宅新规下的新一代好房子

新规后的新产品，更舒适、实用率也更高，特别适合改善型客户，可以直接一步到位。

在深圳最新住宅政策的指导下，振业天境云庭代表了新一代高品质住宅的标准。这里的每一寸空间都经过精心设计，更合理的布局提高了实用率，注重居住舒适度，完美满足现代生活需求。

好房子可以通过数据来量化，看看振业天境云庭的一些关键数据：

1、高端圈层，纯粹低密度产品，可售80%产品为改善4房。这意味着你的邻里多为追求生活品质的成功人士。

2、户型最大面宽可达15.5米，搭配6.2米宽阳台。宽敞的阳台空间足以打造一个"空中院落"，在这里可以轻松布置家庭花园、瑜伽区或露天影院，尽情享受属于自己的私密天地。

3、超高车位配比，480户住宅，配备800个车位，车位比高达1:1.7。这个配比远超一般社区，它意味着你和家人的爱车都有专属车位，不必为停车烦恼。

4、片区罕有的低密度住区，容积率仅4.5，周边项目普遍6-7.4。较低的容积率意味着更多的公共空间和绿地，如漫步小径、儿童游乐区或老年人活动区，这不仅提升了生活品质，也可能带来更高的物业升值潜力。

户型方面，建面约141㎡奢阔4房，位于项目1号楼栋，仅68套。

建面约141㎡户型图

站在阳台上，2平方公里的科学公园尽收眼底，绿意盎然的景致无遮无挡地铺展开来，仿佛整个公园都是自己的后花园。

效果图

步入室内，约15.5米面宽给人一种豁然开朗的感觉，宽敞的空间布局让家具摆放变得灵活自如。其中，约6.2米宽的客厅尤为引人注目，无论是安置一套大型沙发，还是为孩子打造独立的阅读角，都能轻松实现。

示意图

南北通透的客餐厅设计巧妙地将自然光引入室内每个角落，户型的8个大凸窗不仅为室内带来充足的光线，更像是8幅动态的画框，将四季更迭的美景尽收眼底。

效果图

户型还藏着一个惊喜——四房可改造五房。也许今天，你需要一间宽敞的书房来追逐事业的成功；明天，它可能会变成一个温馨的婴儿房，见证家庭的新成员降临；后天，它或许会成为父母颐养天年的居所。这种与生活同步成长的空间，正是这个户型独特的魅力所在。

除了141㎡户型，振业天境云庭还有建面约89~113~114㎡三至四房，每个户型得房率都超过80%（不含赠送）。相比之前产品普遍只有 75-78%左右的实用率，这是建筑设计新规带给购房者真金白银的红利。

在当前楼市环境下，投资者的目光正聚焦于真正的核心资产。

振业天境云庭无疑是其中的佼佼者——它不仅坐拥光明科学公园的稀缺景观资源，更代表着深圳新一代高端住宅的标杆。

据说，项目准备9月份入市。虽然现在营销中心还没开放，但是不少光明的朋友，乃至南山的朋友已经都在打听这个项目。

对于那些着眼长远、追求生活品质与资产增值双重收益的人来说，振业天境云庭无疑值得认真考虑。它不仅能满足当下的居住需求，更有潜力成为传承后代的家族资产。

好房子、稀缺资产，值得等待。