原创 刘博团队

内地资金，正在疯狂抄底香港楼市。

据中原数据，内地客在港的购房人数和购房资金，均创历史新高。

在香港楼市最高峰的1997年，普通话拼音买家占香港楼市的买家比例，仅为2%左右，今年，该数字达到了25%，创29年来新高。

特别是撤辣后，内地买家赴港买楼人数飙升了4倍。

在购房资金上，今年上半年，6117宗“普通话拼音”买家，豪掷705.4亿港元买房，同比增长42%，套均价格去到1153万港元。

在豪宅市场，内地买家更是频频出手。

据美联统计，今年上半年，香港超5000万港元的新盘成交184套，创5年同期新高。

若不计算汇率差异，香港豪宅这个销售业绩可以排进一线城市豪宅成交套数TOP2，第一名是上海。

买香港5000万以上的豪宅的内地人有多少？

统计显示，上半年内地人买走了106套5000万以上的豪宅，占比近6成。

内地买家在香港一手豪宅的购买占比，在四月份上升至84.4%，创下新高。在香港二手豪宅市场，内地买家的比例也超过五成，四月份录得约61.5%。

这意味着，在一二手豪宅市场，内地买家的数量均超过了香港本地买家，是本地买家数量的3到4倍。

启德维港1号、长沙湾BP、九龙站天玺等项目，都出现上亿大资金进场扫楼的现象。

总的来看，一手豪宅卖得最好的是九龙东的启德区和九龙西的何文田，其次是港岛。

在普通住宅市场，启德新区是最受内地人欢迎的片区。这里靠近维港海畔，是政府重点规划的都市生活区。

内地资金疯狂抄底香港楼市，原因很简单：

一是当地政策给力，人才吸引大招和楼市减税撤辣配合，直接刺激了市场活跃度。

据悉，香港高才通计划，自2022年底推出到今年3月份，已经收到约7.7万份申请，其中近6.2万份获批，超过4.7万人已过港工作和生活，这些都是楼市的潜在购买力。

今年2月的撤辣大招，把1000万房子的税费直接从300万降到30万，很多新移民纷纷下手。

二是开发商趁机打折吸引，一手楼降价去库存。以李嘉诚的长实为例，旗下楼盘在4月和5月分别推出打折项目。特别是港岛的蓝色海岸，和周边二手房价格相比，直接打七折，引发万人抢房潮。

三是香港的房子租金回报率比较高，投资价值凸显。近年来，香港房子的租金回报率，在高才通等人才计划带动下，租房需求变多，租金一路走高，目前超过3%，比内地一线城市1%-2%的租金回报率高。

关键问题来了，香港楼市的火爆，还能持续吗？

从香港土地注册处的成交数据来看，一二手住宅合计的成交量，在4月份达到高点后，便开始下滑，能否持续稳住，有待观察，不排除会有政策甜招继续刺激。

不少香港中介也表示，学好了普通话，内地客相比撤辣之后的两个月反而减少了。

从详细数据看，1到6月，香港一手房的成交量萎缩幅度要大于二手房，也就是说，香港楼市的一手房，不打折也是卖不动的。

当地的楼价还在下行通道之中，开发商的主要任务还是降价去库存。

不过，香港的豪宅市场，仍然会走出独立行情。

为什么这么讲？

一方面，内地房地产税的石头仍未落地，充满一定不确定性，让富裕家庭不太敢买更多的房子，担心多套房会有累进制、惩罚性的房地产税率。

另一方面，内地的大资金，仍然会选择香港不动产进行二次出海。

近年来，美国对外资的来源审查越来越严格，所以很多富人愿意先把资产转移到对华人比较友好的新加坡或香港。

现在新加坡的资金门槛越来越高，审查也越来越严，和内地融合越来越紧密的香港便成为首选。

香港是一个资金来去自由的地方，港币可以自由兑换。所以，可以把香港不动产看成“准美元资产”、“准欧元资产”、“世界资产”。

内地富人家庭将资金投入到香港不动产中，包括买商业和住宅，之后卖掉将资金转往欧美，钱的来源也就成了卖房套现，属于合法。

最后谈下，美联储即将在今年下半年开启降息，对香港楼市有何影响？

目前，香港的楼市贷款利率约在4.14%-4.125%，若美国降息25-50个基点，香港的利率可能会随之下调，购房者的负担会减少，有利楼市回暖。

在降息的环境下，香港的房价如果还在下跌，而住宅租金继续保持高位或者上升，那么，越来越多的人可能会转租为买，因为这时候租金和月供的水平接近，很多人将选择入市。

香港楼市的火爆，有利于内地楼市回暖。

香港楼市是内地房价的天花板。香港房价稳住，甚至出现反弹，有利于内地一线城市的楼市稳住。

因此，下半年香港楼市能否保持热度，关键看有没有政策护航，其次是开发商的营销刺激。