楼市冷暖,激荡风云。
文 |朝阳门关之琳
来源 | 地产大白话
前言
四十多岁的苏东坡,在经历“乌台诗案”后,官场几经贬谪,在杭州留下了他人生当中最美好的印记和诗篇。
水光潋滟晴方好,山色空濛雨亦奇。
欲把西湖比西子,淡妆浓抹总相宜。
四十而不惑。40多岁的年纪,许多人已经经历了人生的起起落落,品尝过生活的酸甜苦辣,学会了淡然面对生活中的挫折和困难,在无数个坚持和放弃中,不断找寻自己。
当下的中国楼市,自1978年算起,已经走过了46个年头,同样也是过了不惑之年。回顾40多年的中国房地产发展史,对酒当歌,楼市几何,慨当以慷,忧思难忘。
中国房地产行业自改革开放以来,经历了从无到有、从小到大的快速发展历程。46年时光,房地产行业从最初的计划经济体制下的福利分房,逐步过渡到市场经济体制下的商品房交易,再到如今成为国民经济的支柱产业,其发展历程既是中国经济体制改革的缩影,也是中国经济社会发展的重要见证。
今日份『地产大白话』带大家回顾和总结中国房地产行业46年来的发展历程,分析其发展趋势和面临的挑战,以期为未来的房地产行业发展提供参考和借鉴。
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地产大白话
中国房地产行业萌芽阶段:1978-1990
中国房地产行业的起源可以追溯到改革开放初期。当时,随着中国改革开放的深入和社会主义市场经济的逐步建立,房地产市场开始萌芽。1980年,国务院颁布《关于城镇非农业用地使用税若干暂行条例》,标志着中国土地使用制度改革的开始。
1980年4月,邓公推出若干有关推进我国住房商品化的指导性意见,提出“出售公房,调整租金,提倡个人建房买房”的设想,房子开始被定义为“商品”,由此拉开了住房制度改革的序幕,福利分房向住房商品化过渡的趋势开始显现。
住房改革与土地改革,中国开始实行住房改革和土地改革,逐步将房屋定义为商品,并允许土地的有偿使用。这标志着中国房地产市场的初步形成萌芽。
1980年,北京市住房统建办公室率先挂牌,成立了北京市城市开发总公司,也就是现在的首开集团,开启了中国房地产综合开发的序幕。同年,中国房地产开发集团(中房集团)成立,标志着中国房地产行业进入有组织、有规划的发展阶段。
中房集团由时任人大委员长秘书的孟晓苏担任集团董事长,也被称为房改专家,这位经济学博士凭着敏锐的市场嗅觉和渊博的理论体系支撑,引领当时中国房改的潮头。
随后在全国多地进行试点与探索。1981年,在改革开放的试验田深圳开始商品房开发试点,位于深圳罗湖的东湖丽苑小区就是内地最早商品房开发项目。
1984年,广东、重庆开始征收土地使用费,为土地有偿使用制度奠定了基础。在同年,国家相关部门批准颁布了《国民经济行业分类标准代码》首次正式将房地产列为独立的行业,中国房地产的正式身份获得官宣。
正所谓时势造英雄,我们所熟知的招商、保利、万科等房地产公司和银行系统也是在这一年崭露头角,这一年房地产终于有了正式身份。
也正是在这个时期,海南省脱离广东,独立成省,引得大批量地产淘金人来到海南,包括当时的“万通六君子”,冯仑、王功权、王启富、刘军、易小迪、潘石屹六人,成为当时中国第一批房地产淘金者。
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中国房地产行业起步阶段1990-1998
90年代是中国房地产行业快速起步的阶段。随着社会主义市场经济体制的逐步确立和完善,房地产市场得到了快速发展。
1991年,国务院在24个省份进行了房改,全国房地产进入起飞阶段。
1992年,邓公南巡,提出加快住房制度改革步伐。同年中共十四大提出建立社会主义市场经济体制,市场经济开始,公积金制度建立,银行全面介入房地产。
风口之上,地产公司大规模兴起。此时,中国房地产的第一个泡沫也在逐渐酝酿积累。
1993年,海南泡沫直接爆裂,海口上万家地产公司破产倒闭,形成近千亿烂账,于是有了当时海南盛传的三大景观:天涯、海角、烂尾楼。这时候“万通六君子”也从万通分手,着重进军北京市场。
随后海南泡沫迅速传导到全国,导致全国房地产行情硬着陆,价格大幅下跌。
于是开始了第一轮修复盘整期。为了稳定市场,政府开始实施一系列调控措施,如提高贷款利率、限制土地供应等平抑房价过快上涨。
1994年,中国结束了“财政包干”制度,实施“分税制”改革,加强了中央的财政调控能力。同时,地方政府为了增加预算外收入,开始大力发展“土地财政”,通过出让土地使用权获取收入。这一政策为房地产行业的发展提供了重要的制度基础。
1998年,中国取消了福利分房制度,全面实行住房分配货币化,进一步激发了房地产市场的活力。在这一阶段,房地产市场呈现出快速增长的态势,房价不断上涨,房地产企业数量不断增加,市场规模不断扩大。
在这一阶段,一些优质房地产企业迅速崛起,如“招保万金”等。这些企业通过不断创新和拓展业务,成为中国房地产行业的领军企业,并且一直引领行业龙头地位。
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地产大白话
中国房地产市场化的十年:1998-2008
住房制度改革深化也是中国房地产市场快速市场化的开端,源于1998年取消福利分房制度,实行住房货币化、商品化。
不破不立,福利分房时代的终结,取而代之的是房地产市场商品化的快速发展。
1998年国务院出台:《关于进一步深化城镇住房制度改革,加快住房建设的通知》文件,规定自当年起停止住房实物分配,建立住房分配货币化、住房供给商品化、社会化的住房新体制。
同年,东亚金融危机落幕,中国也结束了紧缩的货币政策从而进入相对宽松友好通道。
随着住房分配制度的改革和城市化进程的加速,房地产市场迎来了前所未有的发展机遇。大量人口涌入城市,对住房的需求不断增加,房地产市场呈现出供不应求的局面。
为了满足市场需求,房地产开发企业纷纷加大投资力度,加快项目开发进度。此外,随着金融市场的不断完善和金融工具的创新,房地产行业也获得了更多的融资渠道和资金支持。
进入千禧年后,2001年,供需关系开始失衡,全国各地房价上涨。1.0版“温州炒房团”开始席卷各大热点城市,叠加当时申奥成功、即将加入WTO等利好消息频出,各种时政热点也助推房地产及上下游产业的蓬勃发展,房价开启新一轮狂飙时代。
当年顺驰的老孙正处年轻气盛,正是基于当前的时代背景,敢跟万科叫板,但最终确实做到了,只是昙花一现。顺驰再见孙宏斌,下一个十年,下一个轮回,又见融创中国。
2003年起中央调控政策陆续出台,依旧盖不住房价高涨的火苗。于是乎,2005-2007年三年间,中央为了稳房价先后颁布了“国八条”,“国六条”提高首付比例、提高利率、抑制开发贷、房贷等等“限高”政策,给地王频出、房价飙升的中国楼市破了盆冷水。
叠加2008年全球金融危机的席卷影响,房地产行业从降温到冰封,用了不到半年时间。地王退出,库存高企,经济衰退,政府再次出手拯救楼市,于是有了我们熟知的4万亿及后续。
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中国房地产金融化的十年:2009-2018
2008年,受全球金融危机影响,中国房地产市场进入深度调整期。
为了稳定房地产市场,政府出台了“国十三条”等一系列调控政策,包括降低首付比例、下调贷款利率、减免税费、加大房贷利率折扣力度、放宽购房落户等等举措,开启2.0版去库存,房价止跌回升。
2009年,房地产市场逐渐回暖,房价开始上涨。
2010年,政府再次加强调控,出台了“国十条”等政策,限制购房套数、提高首付比例、加强税收征管等。
2011年,“新国八条”颁布,提高首付比例,收紧房地产政策,但是房价依旧上涨。同年5月,“限购”政策首次出现在历史舞台。房地产市场继续受到调控政策的影响,房价涨幅有所放缓,房价于年末开始走低。
2012年,政府继续坚持调控政策不放松,各大热点城市相继发布限购令,同时取消第三套房贷款政策,另一方面从供给端加大了保障性住房的建设力度,市场成交放缓,房价低走。
2013年,房地产市场出现分化,一线城市房价继续上涨,成交量价走高,而三四线城市房价出现下跌,成交放缓。
2014年,楼市成交低迷,中央再次出手调控,政府出台了“930新政”,降准,降利率,逐步松绑限售限购,二套房认定标准由“认房认贷”改为“认贷不认房”,市场逐渐恢复,房价开始显现止跌迹象。
2015年开启3.0版去库存阶段。市场库存压力较大,政府出台了一系列去库存政策,包括降低首付比例、下调贷款利率、减免税费、鼓励农民工进城购房等。
2016年,持续推进去库存政策,在棚改货币化的加持下,各地政策陆续为楼市送温暖,房价开始又一轮狂飙模式。疯狂的2016,当年的成交量、价打破新纪录,涨得人心慌。当年北四环附近的一小区二手房,同户型3个月内报价从800万飙到1200万。
房地产的兴衰,与政策变化息息相关。大热之后必定会有重锤。2017年,十九大定调,房住不炒,高压政策不断加码,包括限购、限贷、限售、限价等,以抑制房价过快上涨。
2018年,政府继续加强调控,限购、限贷、限售持续,就像北京,甚至出现“6限”政策。同时加大了对房地产市场的监管力度,查处了一批违法违规行为。如此一波连环招下来,市场成交热度恢复平静,很多城市的房价天花板也定格在这一年。
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中国房地产去金融化:2019-至今
经历了疯狂加杠杆的楼市周期,现阶段房地产逐步回归居住属性,去金融化开始,决策层开始巧妙化解房地产风险。
这阶段的主要任务是既要防止房地产泡沫,又要防止房地产行出现大起大落,2019年楼市开始在多项政策调控组合拳喜爱向着平稳、健康的定位发展。
奈何2020年,新冠疫情爆发,对全球经济造成了严重冲击,中国房地产市场也受到了一定的影响。为了应对疫情的影响,中国政府采取了一系列提振措施,如降低房贷利率、减免税费等,以支持房地产市场的稳定发展。同时,中国政府也加强了对房地产市场的监管,防范房地产泡沫的形成。
就在同年8月,无数房企头疼的紧箍咒响起了。三道红线(剔除预收款项后资产负债率不超过70%、净负债率不超过100%、现金短债比大于1)出台,房企融资渠道基本被锁死,地产行业逐步与金融端脱钩。随着去金融、去杠杆的开始,一大批房企倒在了黎明前的黑暗。
2021年,中国政府提出了“房住不炒”的定位,强调房地产市场的居住属性,推动房地产市场向高质量发展转型。
2022年楼市开始阴跌,无形之手再次上演关键先生,掀起一片松绑限购潮、降准、降息、减税降费等政策层出不穷,但市场并不买单,成交依旧萎靡不振。
2023年楼市行情逐步趋稳,但遭受重创后的暴雷房企后遗症不曾减退,潜在系列风险不免让政府担忧、让购房人心惊、让企业胆寒。
回顾这40多年发展历程,房地产市场仍然存在泡沫风险。在一些热点城市,房价已经远远超出了普通居民的承受能力,市场泡沫问题不容忽视眼瞅着楼市泡沫越来越大,决策层决定提前引爆,引导房价提前下跌,把风险提前释放出来。
所以,想到这,大家应该有所领悟,为什么我们的上峰决策层的救市政策总是像挤牙膏一样?
说白了,就是拖延,只是还没到关键节点,拖到美国开启降息周期。一旦美国降息,我们可以放心大胆救市。因为美国降息会导致全球资本流动发生变化,意味着会有更多外资流向中国,对中国的金融市场和房地产市场产生积极影响。
这也就是为什么2024年2季度开始,随着政府利好政策层出不穷,外资开始抄底中国房地产行业资产,股市、债市双红。
尽管我们当下所经历的房价下滑的阵痛期,然而现在正好又处在一个非常微妙的时间节点,从最近的政策我们注意到政府已经下场买房了,这个信息很重要。
当然,信心也很重要,这个时候,比黄金更重要!
以上,今日份,带你看完了这充满戏剧性的中国房地产发展史,我们坚信未来会更好!
你觉得呢?