全国各地的国资都来抄底上海了

单盘主义 2024-08-16 15:27:17

楼市下行期,住宅卖不动,没想到写字楼反而更吃香了

最近,新疆国资购入人民广场写字楼的消息引发热议

有意思的是,新疆国资出手并非个例

这两年,多个外地国资纷纷在上海下场买楼,瞄准的都是核心区位的优质资产

原来手里握着大把现金,动辄几十亿的物业交易,除了我们熟知的煤老板、水泥老板、钢铁大王

还有各个地方的“国家队”

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都是哪些国资在上海“买买买”

事实上,新疆国资上海买楼并非是最近的交易,而是早在去年年底就完成了,只不过近期才被披露出来

交易的华旭国际大厦(Plaza336)地处人民广场和人民公园的东北角

毗邻世茂广场、来福士广场和南京路步行街

这样的地理位置可谓是绝佳

总面积3万余平米,定位于休闲、娱乐、办公于一体

其中1到4楼为6000平米的裙楼商业,5到20楼是甲级办公楼

官网显示其目前入驻的企业有华旭投资、新瑞医疗、伍兹贝格建筑设计、东芝电子、倍通医药等

早在2009年,一家民营地产开发商新疆三联企业集团就收购了这栋楼

去年这家房企由民营转为了国有独资,实控人正是新疆维吾尔自治区国资委

因此,三联集团持有了这栋楼14年后,在去年年底,将其转给了新疆维吾尔自治区国资委,交易总价据传在20亿元左右

来源:企查查

全部股权变更完成后,企业类型也由此变成了国有独资,并在7月发布了公开招标

除此之外,根据公开资料,我们还整理了部分大宗交易的名单

来源网络资料,仅供参考

可以看到,河南、山东、浙江、福建和江苏等地的国资都有出手

交易标的以市区热门商圈的写字楼为主,也有产业园区的办公楼

主要因为写字楼相对标准化,运营成本低,流动性更好

可以同时满足自用、税务、接待、资产配置等多种功能

直接点说就是“好管理”

从成交金额来看,基本都在20亿元以下,面积也低于5万方

有的交易还打包了写字楼的车位在内

像河南财政厅全资控股的子公司,从豫园股份手中收购的普陀星光耀广场二期1号楼,一并买下的部分车位,支付的对价高达3600万元,价值不菲

而福建三明作为沙县小吃的发源地

当地国资则更为直接,一买下杨浦互联网教育大厦就命名为“三明大厦”

大厦不仅设有三明城市展示中心,还开出了沙县小吃在上海的旗舰店,面积足足有300平方

当然,上海还有不少酒店因为建于优质地段,凭借收益率稳定的优势

也日渐受到众多资本的青睐,同样成为国资央企收购目标之一

包括宝格丽酒店、万达瑞华酒店、凯宾斯基大酒店、五角场智选假日酒店....

山东高速就出资约3.3亿元,买了浦东金桥万和昊美酒店30%的股权

北京银行则是进行了房产“置换”,一边把原有的上海办公大楼出售,一边购入了位于黄浦江边的绿地万豪酒店

预计未来,该酒店的一部分将会改造,作为北京银行在上海的总部办公使用

这一系列动作表明,多地国资正在积极布局和投资于上海的核心商业地产

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上海这两年的大宗交易有多火

这些大宗交易之所以受到万众瞩目,主要是因为金额实在太过庞大

就像豪宅是楼市的风向标一样

总价高、价值大的大宗资产,在资产端也有着不言而喻的重要性

而在国资诸多交易的推动下,上海这两年的大宗交易市场维持了较活跃的成交

成交数据也证明了这一点

据仲量联行的报告显示,整个2023年,上海共产生了超过140宗大宗交易,总成交金额约941亿元,远高于2022年的836亿元

其中去年第四季度出现“翘尾”行情,成交总金额达460.5亿元,占据了全年49%的份额,成交量更是较2022年同比增长74%

图源仲量联行

今年上半年目前一共录得50宗交易案例,第一季度23宗,第二季度27宗

第二季度的总成交金额,较第一季度几乎实现了翻倍增长,单笔平均成交额更是再创新高,多宗交易呈现出高溢价趋势

像黄浦区的原华美达酒店在6月进行的第二次拍卖,就吸引了6个竞买方举牌多达19轮

最终以4.26亿元成交,相较起拍价3.24亿元,溢价率高达31%

戴德梁行则统计,上海上半年大宗交易以内资为主,占到全国总成交金额的78%,为近三年来最高占比

图源戴德梁行

内资投资者包括民营企业和国有企业,有更早和更多的机会去抢占市场,投资活动都展现出了明显的增长势头

港资和外资买家有所减少,仍处于谨慎观望状态

上半年最大的一笔交易就是香港领展地产基金,以23.838亿元收购了上海七宝万科广场50%的股权

那么,这些“国家队”,为什么只盯着上海买呢

近年来这类收购活动的增加,主要与地产市场的下行周期有关

一方面,相关企业有出售资产的需求,以缓解资金压力

以往非常稀缺的核心资产也被放到了货架上,而且价格还有谈判空间,流动性有所提升

另一方面,外地国资也有进军上海的想法,手握重金

他们看准了上海核心区域的办公楼和酒店,这些“优质资产避风港”不仅有稳定的租金收益,还具有保值增值的潜力

还可以作为“招商飞地”使用,助力地方政府积极融入经济较发达地区

因此,外地很多地方政府、国资委、新区管委会、产业园区都持有上海核心地段物业

不仅是上面提到的浙江宁波、福建三明,还有江苏的高邮和盱眙,浙江的嘉兴、余姚、衢州、海宁、安吉等地

这样一来,政府的点对点招商,也催生了大量总部独栋购置,推升了整体市场交易额

2024年上半年内地大宗成交金额占比,来源克而瑞

全国范围内来看,上海一直是大宗交易金额最高的城市,是绝对的龙头大哥,遥遥领先于北京、广州和深圳等城市

在多方合力下,下半年上海的大宗交易表现也值得期待,今年总金额有望超越2023年、突破千亿大关

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背后都有哪些原因

短期来看,外地国资在上海买楼,为“招商飞地”模式的实施提供了有利条件

“招商飞地”指的是两个相互独立、经济发展存在落差的行政地区打破原有行政区划限制

通过跨区域的行政管理和经济开发,实现两地资源互补,经济协调发展的一种区域经济合作模式

对于江苏、浙江、河南、四川等地,上海作为中国最大的经济中心城市,确实有作为“飞地”的资本,是他们学习的一个典型样本

来源网络资料,仅供参考

以大虹桥核心商务区为例

在民营地产开发商大规模撤出之后,多个长三角包邮圈范围内的城市,在大虹桥周边收购或租赁了一批办公物业

积极设置分支机构如招商平台和驻沪办,搭建了连接江浙沪的桥梁

一年多前,宁波的海创集团以5.1亿元,收购了位于上海虹桥世界中心的D1栋写字楼项目

该集团由宁波前湾新区管委会100%实控

这栋建筑曾是四川蓝光集团的上海总部,于2019年购置并进行了大规模装修改造

2020年,蓝光集团还委托招商财富对该项目发行了类REITs(不动产投资信托基金)

海创集团收购后,使其成为宁波生态园在上海的重要桥头堡

吸引长三角地区以上海为中心的人才、商务和资本等优质资源

长远来说,在二三线地产市场疲软的当下

外地国资也希望通过配置上海的核心资产,实现全国范围内的多元化发展,降低依赖单一市场的风险,优化自身的资产结构

此外,这些年地方上不少民营房企因为流动性问题,企业性质转为了国企

比如三湘印象的实控人,就在去年从黄辉家族变更为湖北国资

新湖中宝、世荣兆业的实控人也在今年,分别变成了浙江衢州国资和珠海国资

这些民营房企之前所购置的办公楼,也就变成了当地国资所有,就像开头提到的新疆国资一样

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总的来说,多地国资奔赴上海买楼的原因是多种多样的

市场因素、资产保值增值,还有一些经典案例的推动,这些共同作用下,使得上海成为国资投资的重要目的地

市场上不仅有各地国资、央企,还有能源大户、港资和外资等等,买家类型愈发丰富多元,涵盖了金融、互联网、康养、食品、建筑、科技等领域

他们不光关注办公写字楼等传统物业类型,还将目光投向了酒店、科创园区等多种物业类型

大宗交易市场从不缺“买买买”的钱,而是缺乏合适且优质的标的

接下来,预计还会有更多资本和主体,投入到一线和热点城市的核心资产中

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单盘主义

简介:我相信地产如果只剩下一种力量,那就是单盘主义