2023年，楼市没有预想中的全面回暖。

在祭出近700次救市，一线城市时隔十年松绑之后，换来的却是挂牌量暴涨、库存升高、降价潮……

不过，楼市也没有预想中那么差劲。

前段时间，住建部副部长披露了一组数据：2023年1-11月，全国一二手房合起来实现同比正增长。这说明住房需求保持稳定，没有出现明显的收缩。

不仅如此，楼市里还出现了三股异常活跃的“新势力”。

非但没有下跌，反而出现了上涨！

二手房，涨了！

合起来看，一二手房实现正增长，皆大欢喜。

分开来看，却是二手房欢喜，新房犯了愁。

据住建部副部长透露：

2023年1-11月，全国二手房交易量占全部房屋交易量的比重达到了37.1%，创造历史新高。

放眼全国，已经有7个省和直辖市的二手住宅交易量，超过了新建商品住宅交易量。

交易结构正在悄悄发生变化，购买力从新房流向二手房。越是在大城市，这个趋势就越是明显。

2023年1-11月，15个代表城市二手住宅累计成交面积约12880万平方米，同比增长36.4%，绝对规模处在2019年以来同期高位。

根据克而瑞研究中心统计，2023年，30个重点城市的二手房总量出现明显上升，达1.8亿平方米，成交量同比上升了33%，创下了近年来的新高。

二手房成交量占比达到53%，首次超过一手房。

其中，多个一二线城市的二手房呈现“爆发式增长”，光是涨幅超过50%的就有：

深圳、成都、西安、合肥、青岛、郑州等。

在南京，一二手房呈现出“冰火两重天”。新房成交套数同比下跌超2成，仅剩5万套。二手房成交量同比增长近3成，冲上近10万套。

在北京，2023年二手房住宅网签155432套，比去年涨了近1成。这个成绩创下了近7年的第三高，仅次于楼市火爆的2020和2021。

在青岛，2023年二手房成交量是过去5年最高。在杭州，二手房成交量同比2022年大涨约28%。在福州，1-11月二手房网签同比增长43.65%。

二手房大卖特卖，绝对是一个好消息，说明置换的链条转动起来了。

买新房，相当于一大笔资金和需求被锁住，少说要等个三四年（收楼交证才能卖）。

而卖出二手房的业主，其中会有一部分是有着置换需求的，前脚拿到卖房的钱，后脚可能就会投入更优质的资产当中。

他们接下来的选择，将会影响未来数年的楼市走向。

一线城市，涨了！

2023年，楼市留下很多个“新低”。

广东有银行首套房贷利率降至3.5%，创下了近10年来的“新低”。统计局70城二手房价格上涨的城市为0个，创下了近10年来的“新低”。

又比如，中指研究院的数据显示，2023年重点100城新建商品住宅成交面积同比下降约6%，绝对规模为2016年以来最低水平。

然而，普跌并不意味着“共沉沦”，不同梯队城市的表现截然不同。

一线城市，总体上涨。

一线城市新建商品住宅累计销售面积同比增长，上海、广州累计销售面积同比分别增长10.9%、3.9%，北京销售面积与上年基本持平。

值得一提的是，2023年一线城市爆发了“豪宅热”。

中指院数据显示，1-11月广州千万级新房豪宅成交量4492套，同比大增58.9%。前几天深圳又现千万豪宅盘“日光”。

二线城市，总体下跌。

二线代表城市商品住宅月均成交45万平方米，同比下降3.7%，成交规模仍处2016年以来最低水平。

三四线城市，总体大跌。

三四线代表城市商品住宅月均成交16万平方米，同比下降11.4%。

分化大潮，比想象中来得更猛烈。

三四线城市和多数弱二线城市，早早用光了手中的救市底牌，随着政策边际效果减弱，楼市重回下跌通道。

一线城市和强二线频频松绑，叠加房价回调到位，让很多人看到了买入核心城市的机会，纷纷摩拳擦掌。

2024年，城市之间的分化会更加激烈。

一线城市，政策端还有后招；二线城市，靠的是产业和人口的底子；三四线城市，还将会处在去库存的漫长冬季。

在中小城市住房需求已经饱和，房子越建越多，空置率越来越高，大城市的核心区域还存在优质资产的“结构性短缺”。

在其他城市饱受人口流失困扰，一线和强二线如同抽水机开足马力，疯狂虹吸全国的购买力，全国性的置业大潮悄悄兴起。

24年小阳春，可能是你最后的出逃机会。

央国企，涨了！

2023年，房企依然在艰难渡劫。

“千亿房企”阵营继续缩水，从去年的20家减少到16家。

掉队的4家分别是：旭辉（民企）、新城（民企）、融创（民企）、远洋（混合制）。

TOP10阵营中，纯血民企只剩碧桂园和龙湖，而且市场份额进一步下滑。碧桂园从“4000亿级”跌到“2000亿级”，龙湖从“2000亿级”跌到“1000亿级”。

保利发展、中海地产、招商蛇口、建发房产、越秀地产为首的“国家队”排名稳步上升。

TOP20中仅越秀地产、华发股份、华润置地提前完成全年销售目标，他们也都属于央国企阵营。

从“楼市风向标”土拍就能看出，2023年民企并未卷土重来，央国企仍在大举进攻。

根据中指统计，2023年，22城集中供地累计拿地金额中，央国企占比49%，较2022年提升12个百分点；地方国资占比26%，较2022年下降16个百分点；民企占比刚过两成，较2022年仅仅提升4个百分点。

处在市场下行期，家底厚实的央国企凭借着资金优势，在各大核心城市“攻城略地”。

北京本就是“国家队”必争之地。2023年在北京拿地的企业当中，央国企占了约84%。

除了“中建系”、首开、保利、华润这些深耕多年的老面孔，来自厦门的建发、国贸双子星表现相当活跃。

阔别北京4年的万科也高调回归，斥资27亿元拿下通州宅地。广州国企越秀更是凭着超高的摇号中签率，频频拿下爆火地块。

二线城市当中，苏州、青岛、合肥央国企拿地占比，提升了20个百分点以上。

对普通购房者而言，“国家队”大举进场当然是个好消息。央国企拿地盖房，最起码不用担心烂尾。

过去几年里，很多以品质出名的民营房企，都被高杠杆拉爆了。在“产品力”的维度上，央国企能否干得过以前百花齐放的民企，可能要先打一个问号。

但毫无疑问的是，2024年将会成为“好房子”的元年。

结语

每一年的12月，在北京都会开一场全国住房和城乡建设工作会议。

总结这一年工作，明确下一年的重点任务。

在2023年的会议上，住建部把“下力气建设好房子”写入了新一年的任务清单，信号非比寻常。

住建部部长倪虹也在会上表示，房地产已经从“有没有”转入“好不好”的时代。

从总量上看，我们早就不缺房子了。但在一线城市的核心地段，高品质的商品房，依然是全国有钱人竞相追逐的稀缺品。

人们常说，悲观者正确，乐观者赚钱。楼市没有永远的上涨，也不会有永远的下跌。

一只眼睛关注风险的同时，另一只眼睛更要看到机会。