3月豪气收官,楼市探底成功在即!

深晚一 2024-04-07 05:00:12

3月份的高潮出现在最后两天,6个住宅项目同时入市,多个新盘表现不错,共计揽金80亿元。

这可能是年度唯一一次能称得上高潮的周末,未来三个季度不再可能出现多个网红盘同期入市的现象。

这是一轮典型的结构性回暖行情,新房市场依然是最薄弱的环节。考虑到价格因素,楼市还需要进一步的政策刺激,方能尽快探底成功!

三月豪气收官,结构性回暖特征明显

深圳楼市将上周末硬生生制造成“超级周末”,6个住宅项目选房,约1868套新房入市,其中4个项目官宣战绩,收金超80亿元。

前海时代尊府:官宣去化82%,销售282套,收金 27.39亿;中洲湾迎海二期:官宣销售27.1亿;万丰海岸城瀚府6栋:官宣卖7成,或吸金6亿;金众云山海公馆:官宣揽金19.3亿。

表面上看,超级开盘周热闹非凡。各个地产媒体也争相报道,但一兵认为,几个兼具中心地段和高端改善特征的项目集中入市,热闹了市场,但总体成绩很难匹配“小阳春”。

尤其是没有出现“日光盘”,成为超级周末不可回避的遗憾。加上杀声四起的价格战,说明新房市场整体去化依然存在不小压力。

新房市场的疲弱表现,将“小阳春”结构性特征暴露无遗。火爆的有2大类,一个是二手房市场,3月份的成交量突破荣枯线;另一个是安居性商品房和人才房市场,新房市场相对太弱。

二手房市场——

根据深房中协统计,2024年3月全市二手房录得量【以二手房买卖合同发起时间为口径统计,并非最终成交过户套数】5196套,环比增长116.6%,同比增长5.1%,已升破5000套行业荣枯线标准。而上一次升破荣枯线还是2021年2月份(5272套)。

保障房市场——

人才房市场的网红盘非华发新城华苑三期莫属。上周末选房场景火爆,除了无障碍房,572套三房当天卖出568套,仅有4套未售。去化率超过了99%。

安居房方面,位于南山的山樾湾花园,从3月28日开始选房,首批获得申购资格的家庭选走了近800套房子,按4.26万均价计,销售金额超过25亿元。在短时间销售和价格天花板的前提下,这个战绩可谓超级亮眼。

安居型商品房和人才房是保障房体系中的可售型品种,十年后可以通过补差价获取完整产权。从近几年情况看,成为市场大热品种,认筹数几乎都是数倍于可售房源。

新房市场——

商品房的新房住宅中,目前看到的只有面向实力改善家庭的高价盘表现较好,大部分刚需新房被安居型商品房和人才房挤压,市场面临着较大的调整压力,观望情绪依然较为浓厚,居民家庭购买意愿不强。

截至三月末,这部分剩余可售53929套,存量过大,料去化周期绵长!

观察一个区域的楼市,以商品住宅为主的新房数据成为最重要的参数。考虑到安居型商品房和人才房十年后可获得完全产权,一兵认为应该将其成交情况纳入新房的统计范畴,才能全面体现市场特征,新房与二手房就不是表面上看到的如此失衡。

二季度还会有一波高潮吗?

三月共有13个涉住宅商品房项目入市,尤其是下旬几个豪宅项目在一个周末同时入市,制造出一波市场关注热度,这种盛况未来三个季度可能很难再遇到。

无论是整体供应量,还是最能集聚人气的高端项目入市的集中度,3月份都可能是年内的高点,这让接下来“小阳春”周期的二季度略显暗淡。

这种情况在4月份将会更加明显,可能一个能打的都没有!

下一个高潮,或许会出现在6月底,但也要看各大项目的最终入市时间,目前还不能完全确认。其中,值得关注的项目,安托山的海德园算一个,还有120多套,对市场的冲击较大,数量也有限,有可能触及积分,持续加冕日光盘头衔。

另外一个就是年内最大的网红盘,位于深超总的中海·深湾胤府。

该项目住宅部分总建筑面积约193490㎡,约512套住宅,建面约190-500㎡,单套总价2200万起。按13.33万/㎡的最高限价,总货值约有257.9亿元。

没有对比就没有伤害。上海刚刚开盘的中海·顺昌玖里,512套高层住宅房源在一日内售罄,销售金额达到196.5亿,夺走了深圳创下的单盘单日最高销售金额纪录。

同为中海麾下,这两个盘,总货值深湾胤府高于顺昌玖里,后者户型面积段相对比较集中,前者则跨度较大,单套总价后者大于前者,深圳的深湾胤府开盘日能在销售金额方面再超上海的顺昌玖里吗?

如果市场热度足够,深湾胤府实现八成以上销售,则会超过顺昌玖里。考虑到同类楼盘的往日表现,这存在极大的可能性,但前提是市场明显回暖向上,“小阳春”成色很足。

深湾胤府中标设计方案效果图

还有两个备选标的,都位于宝安中心区。

一个是双央企中铁&中能建合作开发的中铁阅臻府。第一批预售齐飞将推出319套、建面约95-138㎡的3-4房房源。无论是区域位置、交通、配套,都是网红气质十足的新盘,从规模和产品看,具有高去化和“日光”的潜力。

中铁阅臻府效果图

4-5月份能够拎出来说的好项目真的不多。最快入市的另一个宝中新盘——鸿荣源·胤璇,可售住宅只有131套,早就被豪客紧盯已久,最有可能成为今年深圳首个“日光盘”!

还有一个新盘值得关注一下,京基位于梅林的项目,京基宸悦府,4月2日刚刚开放了营销中心,将推出402套建面约85㎡-143㎡2-4房,预估8-9万左右。

不过,梅林虽在福田,但却不是市场认知中的传统豪宅区域,“日光”难度应该不小,不能抱太大期望。

京基·宸悦府今天开放

上述仅是一兵非常看好的二季度入市项目,“日光盘”选手可能就隐藏其间,深圳豪客会用money投票给谁?我们拭目以待。

调降备案价!楼市探底成功?

现在房地产行业内有一种观点,今年国内楼市会探底成功。

深圳楼市近期最大的变化,就是价格急跌!二手房市场尤其明显,已有80%以上小区低于指导价成交,特别在之前受到炒房资金垂爱的小区,价格跌幅通常都比较大。

以价换量,成效显著。充分说明,没有卖不出去的商品,只有卖不出去的价格。

不过值得注意的是,3月深圳挂盘均价下滑的小区占比50.9%,而二月的占比是55.8%,3月房价止跌的小区新增了4.9%。

深圳的长期吸引力依然十分强劲,量在价先,二手房价或许只差最后一跌,就能吸引更多的置业者产生入场的兴趣。

如果4、5月份的录得量与3月份持平,维持在荣枯线以上,价格应该就能稳得住。

而新房市场,则是在严格限制中的价格战,进行的非常惨烈非常苦。应该看到,从2016年限价开始,全市新房整体均价变化不大,但近两年可以看到的,是一个明显转头向下的过程。从当初的普遍不打折,到现在一入市就直接给出限价85折的极限优惠。

但是,85折并没有换来成交量的爆发。所以,市场出现一个很隐秘的动态,不少楼盘调降备案价心愿迫切,便于以更低的价格促成去化。范围也从最开始的大鹏新区,慢慢扩展到多个行政区,甚至包括“中国第一区”——南山区。

因为,越来越多的南山福田盘卖龙华价,龙华盘卖光明价,龙岗价卖坪山价。按原有的备案价,即使打85折,也难达成理想的销售速度。

其后果,果然很严重!

新房价格走低,前期购买的业主肯定会产生一些诉求,想买的客户会在等待更大优惠中犹豫。

如果让安居型商品房和人才房买家都感觉买贵了,那楼市将真正步入恶性循环中,局面将难以收拾。

所以,主管部门不会大面积给有意调降备案价的新盘开绿灯。

对新房开发商来说,求量还是求价,二者不可兼得的情况下,首先得保证活下去。将正在开发的房子换成资金是前提保证。

对于置业者来说,调低备案价的房子,的确可视为不可多得的机会,认真了解一下你想买的区域有没有这个存在。

基本来看,靠市场的自我修复,应该很快能够完成成交量的成功探底,回暖向上。楼价探底会晚一步到来。

现在的楼市困局主要存在于新房市场,现在的成交量远远不够。所以,主管部门在限制性政策放松方面,能否在“应出尽出快出”方面表现出最大的力度,将成为关键因素!

保持每个月一两个放松动作,不宜将频率拉得太开,可否?

在限价方面不太可能全面宽松、短期内降息降准预期不强的情况下,尽快在限购方面使出大招,尽快释放消费力,为当务之急!

0 阅读:0

深晚一

简介:感谢大家的关注