每年这个时间节点

又到了房企发布半年报的时候

在众多不同的中期业绩报中，我们看到两种截然不同的画风场景

这一边，我们看到部分传统民企正在为保交楼、降负债、甚至是为破产重组忙的焦头烂额

甚至有房企喊出了而今迈步从头越的口号

很多房企把半年报，直接变成了保交房保民生的汇报，XX地产2022年上半年实现保交楼30000+户

而另一边的画风，却是这样的这是合生创展的年中报，不仅归母净利润和净利润都有稳定的增长

可怕的是，在合生创展拥有的2170万方土储当中，高达1620万方，也就是超过75%位于北上广深的一线城市

太古集团未来十年，预计投资500亿在内地，新世界表示内地房地产目前已经筑底，预计明年买地100亿，还把自己总部搬来了广州...在这种反差中，同样是当下行业的两种侧面，有人在挣扎，有人活得很滋润2022，那些港资们，又杀回来了01我们先来感受下这两年，港资房企内地拿地出手有多凶 猛目前内地土拍市场的总价地王，依然被香港置地2020年在徐汇滨江拿下的310亿综合体地块保持

不仅如此，去年底瑞安在武汉武昌拿下三宗地块，以165亿的金额成为武汉总价地王嘉里今年1月斥资130亿拿下上海黄浦市中心旧改地块、新世界70亿拿广州土地...这是港资已经布局的项目今年上半年，港资房企发声要重仓内地的声音也越来越频繁，除了文章开头说的太古和新世界的钱包都开始砸向内地还有卖掉英国千亿资产的李嘉诚

今年5月曾悄悄到广州土拍市场，与其他11家房企，竞投广州白云区的地块，虽然没拼过中海，但李嘉诚旗下和记黄埔已经有十年没在内地市场出现过了

（来源：克而瑞）今年1月，恒隆集团董事长在业绩会上表示，如今内地房地产企业中有很多在财务上比较困难，这反而能够成为恒隆内地买地最好的机会当整体环境普遍悲观的时候港资今年在内地的各种动作都非常引人遐想，也符合他们的一贯风格02这也是港资和其他房企逻辑不一样的地方它们在内地拿地的策略，都是以买 资 产逻辑在进行一个是，又敢花钱又专一，艺高人大胆港资在内地，基本围绕一线城市或者核心二线城市做布局，且每一次出手都是大手笔就拿港资在上海的几块地来说，不仅都是核心市中心的地块

香港置地的徐汇滨江地块，合生创展的东外滩地块，还有嘉里建设黄浦区的金陵东路地块紧邻外滩豫园几乎没有一块地不是市中心，没有一块不是涉及超大体量的旧改，总价过百亿就拿最近新世界地产计划明年在内地土地上投资布局，也直接点名了城市，这一百亿要用于上海、广州、深圳和杭州一线或准一线城市这是港资房企买资产的逻辑，要买就买最好的这也是为什么我们几乎在弱一点的二线城市，都看不到港资房企的身影二个是，高自持比例就拿香港置地在徐汇滨江的300亿地王来说不仅是成为内地的总价地王，还需自持办公60%同时商业、租赁住宅、酒店与文化体育均需100%自持不得出售百万方的项目涉及到住宅部分则有租赁住宅15.6万平方米，真正可售商品住宅才只有2.8万平方米，算下来也就几百套房这对其他房企来说可能都不太敢拿，也拿不下来但是一直以来，港资无论在上海还是其他城市，几乎拿的都是综合体地块

瑞安在2006年进入武汉打造了武汉天地项目，现在不仅成为武汉的第一豪宅，同样也是繁华的商圈之一2021年又联手武汉城建拿下百万方的旧改地块，位于黄鹤楼旁，打造武汉第二个新天地从港资的拿地动作中，我们可以看到，买资产是怎样一种逻辑这些核心土地长期运营的办公楼、商业体，港资更注重的是长期的运营，而不是一次性的卖房销售就结束了港资基本都是用自己的钱，买城市里最核心的资产，让它们成为自己手里真正的不断产生价值的，真正意义上的资产所以基本上，港资房企的负债率和融资成本也极低，财务状况健康的吓人

三道红线标准里净负债的标准为100%，行业规模房企的净负债率则在70%的水平2021年末港资里最高的新世界净也不过43.60%、恒基兆业24.81%，新鸿基地产、嘉里建设控制在20%以内，太古集团的负债率甚至连5%都不到，远远低于整个行业的平均水平

所以港资出手才可以如此阔绰的拿地因为它们拿出的钱也基本都是自己的钱这样做的另一面是，赚的都是自己的，且可以长期稳定的盈利，可以源源不断的带来现金流，不用拿去还债这就和过去统治内地房地产二十多年的另一种逻辑，高周转完全相反而当那些走的很慢的港资，活得滋润的时候，也就意味着地产高周转时代落幕了03过去二十年，很多开发商毫无疑问的视高周转借杠杆为金科玉律所有人都在比拼规模比拼速度，最有名的就是碧桂园的核心竞争力，从拿地到开盘只用3个月，现金回正只需要7个月高周转逻辑是，东西好不好不太重要，现金流能周转起来的就能赚钱，不断的借钱买地卖房，用于还债规模的滚动，现金本质上都没有在公司的账上停留和港资的买资产逻辑对比，这更多是一种金融逻辑严格意义上来说，这两类企业代表着两种极端，不能在一个时代里共存在过去二十年的房地产时代，快周转赢了，成就了不少规模房企的神话，也让不少港资在内地变得边缘化部分港资确实在内地留下不好的名声，背上了捂盘惜售的帽子，还被当地政府开出了罚单，被压的抬不起头

但也有像香港置地和太古、恒隆这样的港资要么就是退守流动性更好的一二线城市，要么就进入需要更长周期投入经营的商业地产如今伴随着行业进入存量房时代，三道红线的限制，房地产不再是一个高速增长的时代，所有的高速增长最终都会回归理性，进入存量竞争这时候，高周转不再是这个行业的核心竞争力，是现金流，是运营也正因为港资和传统开发商走了一条完全相反的路，现在这个时机之下，它们手上有土地有资产所以当然会活得更好042022，迎来了这两种企业的分界点一边在撤退，另一边在进击有像恒大、泰禾这样企业的暴雷撤退，也有新世界、香港置地这样的港资出手同时，我们看到了港资买资产逻辑的胜利，同样也是高周转时代的落幕这样的改变也间接说明，内地房地产周期已经进入成熟阶段、存量阶段，不需要快了

我们回溯过往，在内地房地产市场化之初，港资是不可忽视的一股力量，正是因为港资进入内地开始掘金有了卖楼花、预售制度、按揭买房等各种港式的销售模式，港资房企也在内地树立起了商业地产和豪宅的标杆产品

在上海我们能叫得上号人气最旺的商业，恒隆、K11、静安嘉里中心、国金IFC那些最成功的豪宅汤臣一品、翠湖天地、滨江凯旋门，几乎全都来自于港资打造总而言之，行业发展至今港资是最懂赚慢钱，最稳健，也抗拒高周转风险的房企在过去二十年里，它们多少显得有些佛系但是现在地产新的江湖和秩序开始形成2022对于港资来说，无疑是近二十年最好的时机，竞争者减少，拿地成本或许会更便宜

这样的环境，对抄底嗅觉灵敏的港资们，一定不会放过