最新消息，一线城市广州首套买房利率已经跌到3.05%，创历史新低。有读者在星球问我，广州利率还会跌吗？隔壁深圳利率还会跌吗？其他城市还会跌吗？我的回答，大概率会的。原因有两点。一是当下的银行净息差，有点儿绷不住了，上半年一遍遍逼出消费，结果呢，上半年人民币存款又增加了11.46万亿，本外币存款达到了301.68万亿，再创历史新高。对于银行来说，存款就是负债，负债压力越来越大，就必须降净息差，把钱放出去。第二个是房贷需求下降比较严重，今年上半年买房贷款总体额度，还不如2021年同期的30%，跟去年相比也跌了将近13%。一边是人们一股脑把钱存进银行，另一面银行钱贷不出去，银行净息差已经跌到了1.5%，历史新低，再跌就要出事儿。所以打响净息差保卫战，已经在所难免。我记得银行业最好的光景是2011年左右，四万亿计划出台，全民涌入银行贷款买房，中小企业排队借钱。当时的民生银行行长洪崎，采访时不小心说了一句话：“真的不好意思公布数据，银行的利润实在太高了。”回过头看，那是所有银行人都魂牵梦萦的黄金时代。而经过十二年一轮的今天，商业银行的财报，又到了“不好意思公布”的时候了。当净息差坠落，躺着赚钱的时代红利烟消云散，对大多数银行来说，不再是赚多赚少的问题，而是能不能吃饱饭的问题。中国4000多家银行机构，将面临大幅缩量，前几天的村镇银行被大量合并，就是打响的第一枪。宏观大势不可逆转，银行们接下来只能硬着头皮，卷利率换市场，同时为了平衡净息差，还会同步降低存款利率。这么看，广州利率降到3%就很好理解了，而且不出意外，下半年大多数城市的利率会跑到2字头，无限接近于公积金，明年在1-2之间徘徊，5年内归零也是有概率的。另一方面，银行存款利率下降，人们会不断把钱从银行取出来，进行避险：短期看金，长期看房。短期看金，具体的逻辑我之前星球里讲过，川普上台，玩儿的就是“放水-印钞-降息”三步走，美元贬值，金价就会上涨。因为当下全球都找不到比黄金更好的避险资产，同时特朗普的上台，又增加了全球局势动荡的风险性，乱世黄金，全球适用。刚刚金价又出现了新一轮的暴涨趋势，国际金价破历史高位，国内金饰突破750，回收价格破570。据说杭州那边开始有人抢购金条，几十万几十万的买。接下来，黄金价格还会飞奔，刷新人们的认知，跟当时的比特币一样，让人们从不理解到理解，这是一个重塑资产认知的过程。普通人的一生盯住黄金的价格就行了。为什么说长期看房呢？因为黄金价格上涨，意味着经济不景气，而黄金下跌，意味着经济会繁荣，短期来看，2024下半年经济也就这样了，难有反转的余地。唯一的多空转折点，依旧是川普上台后，美联储的降息节奏。现在全球所有金融机构都将美联储降息，预期提前到了9月份。但我依旧坚持保守认为，会在11月，川普上台后才开始降息。川普喜欢降息，但在上台之前，美联储不能提前降息，因为提前降息，拜登会以此为成绩给全民发大礼包，从而影响选民的判断力。川普作为商人，知道什么是对自己有利的。如果11月降息阀门打开，全球都会进入降息潮，我们也会跟随降息，利率继续下行，能有更多的资金用来提振经济。同时全球会因为降息进入通胀周期，居民购买力上升，对我国进出口的需求增强，进出口外贸订单持续上行，跟2020-2021年左右的行情一样。以进出口贸易为主的制造业城市，率先出现经济反弹，从而传导至楼市层面，促使房价回正，结合当下的低利率环境，很容易把赛道从黄金切到楼市，下半年要着重关注利多城市。内地也有跟外贸相关联的重要城市，比如我观察到，安徽今年成为中部外贸第一省，合肥逆袭，还有中欧班列的成渝、长沙，一带一路的西安，长江水运大市武汉等等。中国外贸30强，原来只有沿海城市，现在多了很多内地强省会的身影，这是产业升级和转移的成果。总之，做投资，一定要有长远的眼光，而不是被当下的现象蒙蔽双眼，被悲观情绪笼罩心头。理财市场，它的本质，是面向未来，而不是在纠结过去与沉溺当下。比如黄金，大量的人，370的时候认为金价高，后面就冲到470了，470的时候呢，又认为高，现在你看又570了。下半年利空因素基本没有，反而利多因素一个接一个，在降息+战争+央行增持+热钱避险的合击下，搞不好黄金的高点能冲到680左右。而房子的机会，也会在连续降息后出现，不过到时候，依然会有很多人在后悔。说之前没能上车错失了机会，但同时呢，他也怕说现在上车会不会太晚了，那到底该怎么办呢？投资一直是反人性的，也注定只有20%的人才能玩得下去。（本文转自子木聊房）●南宁街头惊现多辆“萝卜快跑”？别慌！●南宁一职、六职招生爆满，今年中专都要抢着读？●南宁最早的大板楼开拆，原址曾住一位名人●南宁：不要叫我绿城！●南宁市平稳基金接盘的蓝光项目交付首曝光，你打几分？