开仓，放房票！
6月13日，良庆区征地拆迁中心发出通知，邀请辖区内各房企参加“良庆区房票安置2024年第一期团体筹集房源活动”。
最惊爆的消息是五象新区北片区房票价值59万元/人，南片区52万元/人。
谁将领到第一批房票？
传说中的暴富会不会泼天而来？
房票消息传出后，大V君第一时间跟进。
五象新区北片区房票定价59万元/人，南片区52万元/人，到底值不值？
先看区域划分，根据通知——
五象新区北片区范围是：银海大道以东、邕江以南、那安快速路以西、庆玉快速路以北，不含良庆镇渌绕村。
图 | 五象新区北片区大致范围
南片区范围为：银海大道以东、庆玉快速路以南、那安快速路以西、外环高速路以北，以及良庆镇渌绕村。
图 | 五象新区南片区大致范围
很明显，庆玉快速路，是五象南北划分的地界。这也是南宁对五象南北划分的共同认知。
房票是如何定价的？
根据南宁市实施房票安置办法（公开征求意见稿），集体土地上的房票价值计算方法：城区可委托第三方或组织辖区部门进行测算，并组织市住建局、市财政局等单位共同审核确定。
国有单位土地计算就简单一点。房票价值=被征收房屋周边（或同土地级别）新建普通商品住房平均销售单价×被征收补偿面积×1.33。
房票与房价的折算关系很简单，用房票总额÷60㎡。折算下来：
五象新区北片区房票折算价：9833元/㎡；南片区为8666元/㎡。
房票折算房价后，究竟划算不划算？
图 | 五象湖片区实景
五象北的价差，就有点大了。既有单价2万+以上的建发·五象印月、万科·瑧湾悦、盛邦·滨江府，也有八九字头的汉军·五象一号。总的来说，区域楼盘价格在1.3万~1.4万/㎡。
五象南楼盘的房价就停整齐划一的，多是八九字头楼盘。
究竟划算不划算，只有被拆区域村民才懂。
房票用起来并不复杂，按照政策被征拆户可以用房票购买住宅、商业用房，这也就是说房票还可以购买商铺和车位。
大V君得到一份内部文件，可以看到房票可在家庭户成员之间和直系亲属之间合并使用。
图 | 内部文件截图
想一想，有爷爷奶奶爸爸妈妈一起用房票这是多壮观的场面。
多生，果然是有优势的。
学习文件还举了一个例子。家庭4口人，房票总额208万元，可使用该总额选购合适建筑面积的商铺住宅。
如果房票价值存在剩余，则可以抵扣商品机动车位和商品商铺的购买款。
房票折扣完后，不足部分购房款由被征拆人自行补足。
如果房票余额用不完，想折算现金怎么算？
例如，五象新区南片区的居民用了3张房票，房票总价156万元买一套总价150万的房子。
有6万元买车位不成，要折后现金。
根据房票管理办法的征求意见：被征拆人需将剩余房票价值兑换现金的，原则上不能超过本房票价值5%的金额。城区人民政府（开发区管委会）收到房票权利人申请后30日内完成房票兑付。
也就是说你那剩余的6万元，只能按5%折算3000元现金。
想了再想，还是忍痛筹个4万元买个价值10万元的车位吧。
房票消息传出后，大V君的一个城中村的哥们就有点担忧了。他家4张房票都买房买铺买车位后，房子可是毛坯的。
还有近30万元的装修和家电款项，如果不能用房票，只能“掏空”自己家底了。
是不是房票也能抵装修和家电，带动下游产业消费？
6月20日，良庆辖区的开发商去开会学习房票知识。
大V君的哥们在会议上帮数了一下人头，大概30多个开发商。
图 | 会议现场
根据要求，申请楼盘房源必须同时符合以下三个条件：
（一）楼盘建设地址位于良庆区，或者综合保税区范围内的良庆区安置项目；
（二）楼盘建设经营活动正常；
（三）房源已取得《商品房现售备案证明》；或者已取得《商品房预售许可证》且保证在12个月内通过竣工验收合格，满足交房条件；或交房期限需适当延长但合作条件更加优惠更具吸引力情况。
简单说，一要求是安置项目，二要求12个月内稳交房。
今天，网上就流传一份拟入围楼盘的名单，共61个楼盘。
图 | 网传的良庆区拟入围楼盘表
可以说，这个就是五象“去库存”的名单吧，诸如阳光西岸、金玖世家、龙光庆湖、荣和半山华府甚至富雅国际金融中心，这些早以为清盘的楼盘都冒头了。
房企多，房源也很多且类型丰富。可是首批有多少人领到房票？
大V君从有关部门了解到，首批大约有1000人能领到房票。按照60㎡/人计算，首批能消化约6万㎡库存。
虽说量不大，但后期呢？
过去，城中村改造意味着“造富神话”。
曾经良庆有不少村民拿到拆迁赔偿后，“数玉米”一夜赌输个精光；也有人“刷火箭”做榜一大哥。
钱像流水一样来得快去得也快。有了房票后，村民们就难以“为所欲为”地花钱了。
图 | 南宁城中村实景
但房票是啥，有啥作用？
房票在南宁是个新事物，但在全国来说却有近20年的实践历史。从2005年开始，我国部分城市就尝试给拆迁户发过房票。
2015年，棚改货币化浪潮之下很多城市跟进推广；到2018年棚改退潮，房票也随之“隐退”。
今年，广州又引领房票新潮流，成为第一个推行“房票安置”的一线城市。南宁向来学习广州深圳，这会也用房票推动南宁城中村改造。
如果南宁未来发房票，量将非常大。
图 | 南宁城中村体量很大
南宁8大城中村改造，涉及3.74万户，1.88万亩！按一户4口人计算，未来将发放14.96万张。
如果按照每人60㎡计算，将去化897.6万㎡的商品房面积。
根据《2023年南宁市国民经济和社会发展统计公报》，2023年年末南宁商品房待售面积830.40万㎡。
这个房票去化数据还是挺精准的。
假如以5年为一个改造周期，用上房票的话每年就有179.52万㎡的去化。去年南宁商品房销售面积952.6万㎡。
房票在帮助南宁去库存方面确实是个“核武器”。
图 | 陈东村
很多粉丝都关心，有了房票后能不能继续“暴富”？
能不能暴富，要看你家补贴的房票有多少张。人多就赢了。
可是房票的价值不能立刻兑现现金，你的房票价值要更大化，要“与时间作朋友”。
例如，如果你一家5口，房票总价260万元。现在的家庭资产260万元，只能算“中产”。
不过，如果你用260万元买到了2套房，其中1套房用来住，1套房出租，未来再卖掉。能卖多少钱，就看市场行情了。
其实，对“村民”来说房票的一个最大价值是原来集体土地上的“小产权房”变“商品房”。房子属性变了后，才能在市场上流通。
不然，房子只能用来出租。家庭财富与租金挂钩，但要交易兑现就困难了。
图 | 南宁城中村实景
对村民而言，城中村改造还有一个更大的“赚头”，就是整体村庄改造后环境和配套得到提升，土地价值也相应提高了。这个是多赢的格局。
大V君曾经在陈东村看着很多鬼火少年在高架桥下飞驰，如果这里改造后，少年们应该有更好的环境和朋友了吧？
