数据“还原”市场。

上次我们盘了市区的房价泡沫指数。

今天来看下环城四区。

坦白说，别看环城四区是新房市场的成交大头，四个区就占到了全市三分之一的市场份额。

但二手房的活跃度却远不及市区。

关键原因就在于学区。

市区是市内六区锁区，环城则是独立锁区。

加之环城教育资源是短板。基本上除了海教园，环城都没有学区概念。

这就导致环城留不住学区置业型客户。

但恰恰因此，环城没有学区溢价，房价更贴合真实市场。

而且有别于新房，二手房受结构性成交影响小。

一个典型的例子就是津南。

历来，津南都号称“刚需重地”，房价是环城第一低，但你能想象，它如今的新房均价已仅次于西青了吗？

事实上并非是津南涨价了，而是结构性所致。

2月份津南成交的冠亚军楼盘售价都在2万以上，拉高了全区均价。

所以说，二手房价格才是市场真实“晴雨表”。

尤其是环城，更能体现居住本体价值。

那么，现在环城四区二手房什么价格了呢？与最高点时跌了多少呢？

西青区

西青区不愧是“新市区”。

在2017年4月最高点时，西青二手房曾卖到2万4以上。

之后便一直震荡下行。

如今，已经掉到了14905元/平米。

回到了2016年3月份水平。

跌幅约达39%！

但有一说一，这个跌幅不仅高于全市“平均值”（-40%），还比河北、红桥好很多。

它也是环城四区中跌得最少的。

究其原因有三点：

1）距离市区近，与市区“贴合度”高。

2）配套成熟。

3）有共识，买房人认可度高。

所以，西青二手房成交量也高。

3月份，仅贝壳一家就卖出了500多套，位居全市第6、环城第1。

其中中北镇、张家窝热度最高。

月成交套数，一个130套，一个115套。

（注：表格数据来自贝壳二手房）

都是，要价格有价格，要生活氛围有生活氛围。

北辰区

北辰区，最令人唏嘘。

2017年3月时，卖到过2万2万以上，仅次于西青，为环城第二高。

但现在已经跌到了11127元/平米。

一平米就“缩水”了1万1。

相比高点时，跌幅高达50%。

堪称“腰斩”！

对比历史价格，差不多倒回到了2015年3月。

相当于9年时间都“停滞”了。

问题是，已经跌成这样，贝壳二手房成交量仍是环城四区中最少的。

价、量一个都不占。

比如融创臻园高层已经掉到1万，洋房1万2。

3个月只卖出了10套。

津南区

津南二手房，主打的就是一个性价比。

2017年4月高点时，它就是环城四区中价格最低的，单价不足2万。

而今仍是倒数第一。

最新价格为10854元/平米。

一下子又回到了大涨前的水平，相比高点时，跌幅约达46%。

从贝壳二手房的成交分布来看。

无论咸水沽，还是八里台，共性都是价格便宜。

对刚需足够友好。

东丽区

东丽区二手房价格跌幅，跟津南差不多。

2017年高点时卖20685元/平米，而今现价11276元/平米。

一平米“缩水”9400多。

跌幅约达45%。

相当于回到了2015年的水平。

整体来看，在没有学区滤镜加持下，环城二手房价格几乎都呈超跌状态。

除了西青表现相对好点。

其他三区都跌破全市均值，北辰更是腰斩。

跟体感温度一致。

兜兜转转八九年，房价又回到了解放前。

100万能选，50万也能上。

天津二手房，已经跌出了超级性价比。

（注：文中所引用二手房价格数据来自sanliudata.，数据截至2024年3月）

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