上图：富田丽景东大门入口南阳路东风路口有个小区，从南阳路上看过去，里面是2排高大的法桐，年代悠久。小区建成于2005年，叫富田丽景小区。6月25日，富田丽景小区召开了业主大会。在这次大会上，业委会一共提请4件事情，其中最引人关注的其中二项是：

1、向业主分红312万公共收益所得；

2、罢免业委会2名严重违规违纪的成员。【1】

多年斗争换来分红

感谢关注《楼八地产研究所》。我是宇文播，专注城市发展和本土高端地产研究，致力推动郑州城市进步。去年，《楼八》去过一次富田丽景小区。

上图：富田丽景小区虽然小区是20年前的小区，但整体环境还可以，特别是高大的松树，都长到6层楼之外了，颇为壮观。就是停车位太少。但2016年之前，小区的环境不是太好，物业管理水平跟不上。用业主自己的话说，就是：业委会不作为，只收费不管理，千户大院，飞线充电，火情不断，车挨车，线连线。多年监控失修，盗贼偷窃频繁，小区垃圾遍地，楼道黑灯瞎火。最后，业主总结：说多了都是泪。

上图：曾经的富田丽景

终于，2016年8月6日，一道闪电划破天空，天公抖擞降下一人，开始了小区物业改革道路。这一天，小区的张某某决定不再忍受这一切，他决定带头换掉“非民选”的原业委会。这场斗争一直持续了6个月。中间张某某的酸甜苦辣本文就不讲了，这不是今天文章的重点，总之，富田丽景的“业委会换届”和“更换物业公司”可以说是阿卡迪亚的爷字辈，复杂程度也远超后者。第一步，张某某邀请了十几个志同道合的邻居参加维权，并在小区广场搭起了根据地。

上图：富田丽景换届行动

第二步，张某整理了业委会不作为的材料，向政府部门反映，同时联系媒体报道获取支持，最后，在王宁93.1电台的支持下，维权进展加快。第三步，召开业主大会，选举新一届业委会。最终，小区辞退了原华庭物业，聘请了新的物业公司。在这个过程中，最重要的一个环节就是“收回产权属于全体业主的西二楼”，收回后，其收益最终归了全体业主所有。嘴里的大肥肉突然要被撬走，华庭物业自然百般阻挠，但不是你的终究不是你的，是你的就是你的。无数次谈判之后，西二楼的产权最终回到了全体业主手中。从2017年至今，西二楼的收益大概有四五百万之巨。小区正常的物业费标准只有0.45元/天·平米，这个钱只够维持正常的管理。所以，小区几年来，小区的修缮、维修、更新公共设施、更换单元门的费用就从公共收益里出了。即便如此，几年下来，小区公共收益余额有了312万之多，平均分摊到小区24万的建面，平均每平米折合13元。《楼八》算了一下，小区一共2800户，平均每户可以分到： 1114元人民币/户6月20日，业委会公布了业主领钱的时间。

上图：富田丽景公告

今天是6月27日，小区20号楼，21号楼，22号楼，23号楼，24号楼，25号楼，26号楼，27号楼，28号楼应该正在领钱。真他M的羡慕他们。【2】

罢免屠龙少年

屠龙少年最终变成恶龙，这几乎是所有业委会换届所担心的问题。这一次业主大会，业委会除了发钱事项外，还有《开除业委会成员》的议题，这2名成员分别是张某和聂某某。关于2个人的罢免理由，业委会的通告（文尾附通告全文）给出的理由是这样的：张某一、独断专行张某曾长期霸占业委会公章和财务章，不召开业委会会议，不经过业委会成员表决，擅自使用公章相关签订合同。这一条的核心还是在于上面提到的“西二楼”上，声明显示，西二楼的租户以及小区其他公共房屋的租户拖欠了租金，张某与某律师事务所签订合同，支付了22000元律师费。但律师费支付后，没有完成立案，而且被拖欠的30万租金也没能追回，律所也不退律师费。后来，经过业委会其他委员的各种方式的多次催要，社区谈话，张某才被迫去找律所要回了律师费。二、素质低下这其中内容包括很多，比如造谣诽谤他人；辱骂＋骚扰小区租户，导致租户多次报警；安排施工队参与小区维修基金竞标、卫生间改造竞标等项目。以上描述中，有2个问题，《楼八》认为业委会表述是有问题的。第1，素质低下是个人品德判断，是不应该出现在公共告示里的；第2，造谣诽谤他人，这就涉及到刑事犯罪中的诽谤罪了，是需要法院判决后才能在公告对别人描述的。显然，这2点，业委会没注意到，如果张某因为告业委会“诽谤自己诽谤他人”（有点拗口），楼八认为，基本就是没有任何悬念的胜诉，所以，现业委会还要加强文化学习。聂某某第一，滥用职权聂某是业委会委员，负责车辆管理和消防事务。他自己在地下车库没有购买停车位，但他却以业委会成员身份以权谋私，滥用职权，将自己的车辆停放到地下车库的消防通道上，享受特权。如果此事属实，以权谋私、滥用职权用词是没问题的。第二、其他行为这包括常年无理由上访，诬告办事处和社区人员；拿刀威胁社区人员，在社区工作人员的办公桌上摸狗屎；多次辱骂他人；造谣诽谤。这个造谣诽谤和上述一致，只是少了宾语。还有最重要的一点，在张贴在小区的《公告》里，业委会针对张某和聂某某“劣迹斑斑”的事项表述中进行了直呼其名，而不是使用“张某、聂某某”，不知是否侵犯了个人的隐私。从《公告》对2名业委会的描述来看，《楼八》认为，在业委会内部，至少这2名成员和其他成员真的已经到了“水火不容、剑拔弩张”的地步。据有关人士描述，业委会成员都换了二三轮了，还是： 斗来斗去但是，《楼八》认为，“内斗”是人群特色，有人的地方就有江湖，有利益的地方就有斗争，虽然业委会矛盾不断，但只要小区的整体物业管理能在大方向中前行就好。内斗容易把事情越斗越明，如果业委会铁板一块，可能腐败更严重。【3】

丽景道路可否复制？

很多人看了这个消息，都会第一时间幻想自己小区业委会有一天会不会也给自己发钱？甚至也想换届了。在《楼八》看来，现在的楼盘很难复制富田丽景的分红模式，因为这种模式具备很强的历史局限性。富田丽景的分钱主要来自西二楼的租金收入，但是，郑州目前开发的小区，能销售的物业都被开发商销售了，能用来对外出租的、属于全体业主共有的物业几乎不存在了。现在的高端小区有会所，一方面，这些能不能出租是个问题；二方面，业主考虑到小区环境问题，同不同意出租是个问题；三方面，有没有人愿意租用，是个问题；四方面，租金能有几个钱，是个问题。所以，会所的出租，楼八觉得不太现实。那除了会所呢？像富田丽景一样，有公共物业的小区也有一些，但根据楼八了解到的情况，这些物业多被物业使用或者被社区征用了，他们没有对外经营，产生不了收益，但社区征用是否合法，尚不得而知。那除了小区，还有什么公共收益呢？电梯广告和道闸广告，这个东西郑州大部分小区都有，但有哪个小区把收益情况公布了呢？一方面，业主可能觉得这是小钱，另一方面，它也确实是小钱。最后一步，即便有了分红，要分红，那就牵涉到最原始的问题了，你首先得换届业委会，成立： 代表业主利益的业委会从富田丽景到阿卡迪亚证明，这不是一件容易的事，有成功的，也有失败的，富田丽景算是成功，阿卡迪亚暂时还不能下结论，越换越差，最终失败的也有。一旦有了权利和利益，就会有纷争，富田丽景把内斗控制在了可控范围内，整体实现了小区进步，很难得。如果内斗不可控，对小区可能是毁灭性打击，可能还不如过去。

上图：富田丽景中央广场

其实，我觉得富田丽景的这300万不一定发给业主，可以考虑加装电梯。富田丽景的位置很好，在3号线和8号线交叉口，小区还有中央广场，绿化也不错，最大的2个问题是： 没有电梯和停车位缺失停车位不能增加，我觉得也没必要增加，毕竟占这3号线和8号线换乘站，一站直达的地点足够多了，而电梯是可以加装的。如果小区加装了电梯，再加强停车管理，丽景的房价肯定能再蹦一蹦的。

上图：富田丽景花园

说实话，富田丽景小区的青松真是漂亮。结尾

楼八的话

最后，楼八还在想一个问题，这次业委会发钱是不是为了最大限度获得业主支持，然后撤掉2个业委会成员……是不是要在内斗中获得支持？不太清楚，但楼八向来不会太认可一面之词。当然，即便这么说，楼八也不是站台张某和聂某某，我们只追求客观公正和事实，只希望小区越来越好，业主越来越好。总体来看，富田丽景业委会还是成功的。感谢关注《楼八地产研究所》，我是宇文播，一个专注郑州城市发展和高端地产研究的机构。