土地，要变私有化了？

最近，四线小城浙江丽水放了个大招——推出低容积率地块（可拆分出来卖）、允许自建单幢低层住宅。

简单给大家总结一下重点：

1、低容积率，意味着这是别墅用地

2、可拆分出来卖，意味着土地一键从批发变零售，拿地成本将大大降低

3、允许自建，意味着无论你是个人还是集体，都有资格直接拿地，不会再有中间商赚差价，更不用怕楼盘烂尾

4、每块地建完房子后都会发房产证，可以在二手市场上自由流通，意味着无论你是自住还是出售，都能以更低的成本获得更高的利润

综上，这土地，怎么不算是一种操作层面上的“私有化”呢？

而要知道，农村宅基地到现在可都还没放开城里人限购呢，这一招直接在城里实现了，又意味着什么？

——我们的房地产正在开启一条新赛道，进入“私人定制化”的新时代。

当然，也因此我看到有人在疑虑，那是不是也说明商品房不再吃香了？那这房子还有买的必要吗？

各位，此言既出，还为时尚早。

先说观点吧：

1、本质上只是刺激中产以上的阶层去拿地

2、短期内更不可能在全国范围内大规模铺开

咱回到一开始来——丽水，一个四线小城，费老大劲搞这一招是为了什么？

要我说，就3个原因：

1、有效化债

而化债的背后，显然是土地市场也快玩不下去了。

有人可能会说，那玩不下去难道不能转型吗？这两年我们不就是在大搞制造业的转型升级吗？

诚然，这个思路没毛病，但我们再来看一组最新数据就明白了：

3月，一线、二线城市土地出让金占比同比分别提升1.91%和4.28%，三四线城市则同比下降6.19%。

说明什么？

有人、有产业的地方，才有房地产。

逻辑倒推，显然三四线城市并不具备这个潜力，人口都开始净流失严重了，就更别说产业了。

没有大家长的进一步扶持，又不具备天然的优势，怎么转型啊？

相当于绕了一圈回到原点，发现还是得盘活土地市场。

关键是这个链条里，开发商也都忙着化债去了，没人拿地，那该怎么办？

那这不就是靠个人来凑了嘛。

2、有效刺激需求

也有人说，个人来凑，真的有用吗？

有，因为主要刺激的就是改善群体的需求。

开头我也说过了，低容积率意味着别墅用地，显然，就是留给有钱人来买单的。

可别说有钱人才不会这么傻，去三四线买地，他们是真会去。

对于浙江本地人来说，本身地域思维就很强，所以他们就算已经在大城市买房了，也会很讲究在自己老家县城再盖一栋别墅。

就比如上次我跟一浙江的朋友聊天，她说她要在慈溪再盖一栋房子，因为她本身在宁波有房，我当时还纳闷慈溪不就是隶属于宁波市？两套都拿来自住不浪费嘛？

她说不一样的，城与县城之间，房子与房子之间，差别正在于一个居住体验感——

更具体来说，更低密的社区环境、更良好的生活氛围、更优秀的产品设计，都可能成为他们购买的需求。

而对于外地人来说，这同样是他们所看重的东西，像一些退休的老年人，卖掉一二线的房子回到自建的豪宅别墅里去养老，对他们来说是很有吸引力的。

而随着未来人口老龄化的趋势进一步加重，可以说这也将会是一个庞大的消费市场。

说回另一方面，也因为这个有钱的门槛，并没有过去那么高，因为出售的地块被拆分后——

就拿丽水这个低密项目来举例，每块地折合下来价格范围也就在300-450万区间；

也就是说，一个普通的中产家庭就已经有实力去拿地了。

进一步而言，也就能很好地解决当前置换的卡点——同样是大家对于“好房子”的追求。

说白了，不是房子卖不出去才不换，只是如果换来换去都是鸽子窝，价格又贵环境又差，未来的升值空间还小，那又为什么要只为了换到“大房子”里去而换呢？

所以，从这一层面来说，你要说有钱人傻吗？

没有吧，因为大家所追求的出发点都是相似的，只是说不同阶段根据自身的情况会产生不同的需求而已；

就像房子，从过去“有没有”到现在提出“好不好”的过渡，同样是一个人、乃至整个社会发展需求曲线的升级。

那么在当下搬出这一招，也就更容易在盘活这部分改善群体的同时，也去盘活链条里更庞大的刚需群体，从而进一步达到——

3、有效去库存

注意，这里的库存指的是二手房市场的库存。

说白了，只要让二手房业主们对置换的新房子有未来保值、增值的信心，那么就算再降价一些卖掉也算不上是割肉；

而对于现在的刚需群体来说，又可以在一个更合适的心理价位去进行入手。

相当于一石三鸟，何乐而不为呢？

这也进一步意味着，未来将会有很多房子被淘汰出清；

就不说老破小、楼梯房这类老房子了，就是高层住宅也将随着人口净流出而逐渐没落，变得彻底只剩下居住价值。

当然，这里指的是三四线城市，那么也就是说，如果你手上就持有三四线城市的房产，刚好现在一二线城市目前也都在逐渐放开限购，那么这就是你出手进行置换的时机了。

否则之后你哪怕爆出个骨灰价，手里的房子也还是卖不出去。

这里，再问大家一个问题：你觉得现在房子过剩了，房价就不会再涨了么？大家也对房子没有需求了么？

恰恰相反，需求是永远不会消失的，而有需求房价就自然还有抬头的空间。

怎么说？

说白了，如果你现在就住在一个小小的楼梯房里，有条件的情况下，你不会想换到一个电梯房里么？

又或者你现在就已经住在了大平层里，有条件的情况下，你又不会想要换到更大更舒适宽敞的别墅里么？

我相信没有人不想，因为这就是人性使然~

而也正是大家长洞悉了我们这种人性，才早早就开始布局，从去年的“新房改”到如今丽水的这一招，都无不在激发我们的潜在需求。

毕竟，在同类型商品泛滥的时代，如果不做出更有特色的产品来，又怎么可能会有顾客喜欢呢？

而这种潜在需求的背后，还有1个信号同样是我们要关注的点，即：

未来高层、超高层的住宅建设将会越来越少。

至于为什么会越来越少其实大家也都有目共睹，有住在过这类高层住宅的朋友应该更清楚；

随着楼龄越来越高，什么墙体脱落、管道破裂、电梯老化的毛病就都出来了，更危险的可能连高层着火消防云梯都架上不去，显然这类情况也没少在社会新闻上出现过，那么也就是说——

除了老老实实等拆迁，这类房子你割肉卖都不一定会有人要。

以上，我说明的只是未来20年甚至30年后的一个趋势，也只是集中于目前高层住宅没落且土地财政更紧张的三四五线城市，短期内大规模铺开到一二线城市，根本不现实。

又为什么？相信原因也不用我多说，还是那句话：只有大城市，才有房地产。

进一步而言，也只有大城市，对于高层住宅的维护能力会更有保障。

那么也就是说，现在就看空一二线城市的高层住宅，实在还为时尚早；

所以，这一招能不能成功推广，我的建议还是留个心眼再观望观望。

也还是那句话：做决策前，要先紧跟趋势和信号。

特别是有置换需求的朋友，一定要时刻关注你所在城市的政策变动；

而如果有看不清楚市场信号变化的，也可以来我闭门直播间，我会专门整理出近期的热点消息挨个跟大家进行分析。

包括前天的会议一出来，楼市的姿势再一次进行了调整，核心还是直指去库存，以及化债，仍然是我们接下来的重中之重。