前些日子有专家说，我国的房地产现在已经没有“泡沫”了。肉眼可见我国不少城市这三年以来房产价格确实降了一些，有的下降幅度还蛮大。但每当关乎房产价格下跌或者房产“抄底”的新闻放出来，还是认为“还需再降”的评论居多。那么，专家的论断和老百姓的感觉，到底谁更准呢？有没有什么办法可以测算房地产的“内在公允价值”呢？

杭州夜景

前段时间搬家，我换了一个比之前租金便宜将近一半的房子。这个房子的总价跟我在深圳的房子价格差不多，但这个小区的平均租金只有深圳房租的一半。突然想起上学的时候学习的股利定价模型里，有一个永续年金法，用分红来计算股票或者公司的内在价值。房地产归根到底也是资产的一类，如果将租金视为分红，也许正好可以计算出房产的内在价值，从而判断当前的价格是否合理。

深圳天际线

这个公式非常简单，所以只要掌握了，随便看一个小区的平均租金，只要会乘法除法，就能心算出它的价格，甚至都不用纸笔，不用计算器。

首先我们来看下永续年金的计算公式P=D/i，这里面P是价格，D是年度分红，i则是年度贴现率。

套用在房产上面，D用年租金替代，贴现率我们可以使用10年期的长期国债利率。有人肯定会说，怎么不考虑通货膨胀？因为一般来说，通胀会反应在房价上面，也同样会反应在利率上（虽然加息可能会有时滞），理想的状态下，分子分母同比变化，长期来看不用考虑。

现在分别以深圳和杭州两套房子的价值测算来举例子：

深圳一套60平的房子，月租金6000元，年租金7.2万元，用国债利率近似2%贴现，P=72000/2%=360万元

杭州一套75平的房子，月租金4000元，年租金4.8万元，用国债利率近似2%贴现，P=48000/2%=240万元

大家如果身边有对应的数据，可以测试一下。我的感觉是，深圳有的小区确实已经跌到头，可能是因为深圳人多需求旺盛，从而租金高，而杭州的租售比相对较低，可能跟杭州的房产供应充足、人相对较少有关。

还有人可能会提出疑问，我国房地产的使用权是70年，根本就不是永续啊！是的，如果按照70年来贴现，实际的价值还会更低。其实，现在的房产根本还就用不到70年，要么就转手了，要么就推翻重建了，如果真的到70年，也可能会“免费”续住，但可能都没有人愿意住。

另外这个公式告诉我们，房产的价格应该是和租金成正比，和利率成反比。这也很好理解，租金不用说了，就算是自住，租金也可考虑为机会成本。而利率呢？利率上升，房贷利息支出会上涨，会收缩房产需求，同时其他投资的回报相对而言更高（甚至更有流动性，比如定期存款），利率下降，房产的保值和租金回报会更吸引人，从而价格会上涨。