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2024年过半，哪怕中途有517救市大招强行干预，这个半年，房价仍然十分萎靡，楼市并没有完全得救。5月6月，四个一线城市的成交量强势反弹。但厦门并不顺利，这两个月，厦门楼市与一季度走势基本一致，延续成交量小幅度回升的态势，但底层成交逻辑仍然是以价换量。

除了部分去年下跌不明显，今年进行补跌的板块，五缘湾等次新房扎堆的板块，受到岛内东部源源不断新盘供应和竞配建房源的双重捶打，在今年上半年又再次继续下探，有种深不见底的感觉。

尽管目前形势仍然不明朗，难言底部，更谈不上最佳买房时机。但曾经4万起步的思明区，如今2万+的房源也是遍地开花了。对于非岛内非思明区不买的刚需来说，可以好好选一选，挑一挑了。

深谙厦门楼市的人想必都知道 ，从21年开始，单价4万几乎是思明 二手房 一道重要的心理防线。

还记得去年7月，内参afc曾发布了一篇《思明区房价4万以下的房子，只有70套！》，写这篇文章的契机，就是不少粉丝经常表示思明区4万以下的标的，很难找。

时至今日，局面却已经完全不同，思明区4万以下的房子，随便找，就连单价2万的房子，也挑 得 到了。

换句话说，从去年底开始，思明区的底价防线已经悄悄突破，来到2字头。

这就意味着，原本以为只能看岛外的客群，现在多了项选择，有机会买思明区。

那么，对于这些人来说：

2字头能买到什么样的标的？

它们分布在哪些区域和板块？

它们的价格又是怎么样的？

内参团队特意深扒了当前整个思明区贝壳房源，找出了以下典型小区的2万+成交/挂牌房源信息，由于二手市场存在一定砍价空间，因此我们在统计时把单价3万出头的房源一并算入。

（统计时间：2024年6月中旬）

从板块分布上看，这些房源主要集中在金鸡亭、前埔、莲前、东浦四个板块。

从板块上看，这些2万+房源集中的板块几乎存在下面几种弊病，好的四选一，最惨的四个全中，自行代入：

板块建设时间早、发展饱和：不管是金鸡亭、前埔、东浦，在2000年出头已经建满了住宅楼，而且大部分由统建房、安置房等社区组成，居住人口聚集、生活氛围浓厚。板块除了住宅地以外，就是工厂、城中村。这些地不拆的话，没有规划利好、配套利好，基本没有发展前景的预期。

地段有硬伤，通达性差，属于类孤盘板块：要么长在山脚下，要么无地铁通达，生活便利度都不高。

社区普遍走向老旧：虽然没有思明老城那么破败，但是除了观音山，社区房龄基本在20-25年以上，已经步入年老色衰阶段。

学区思明垫底：即使这几年一直大力扶持东部的学区，整体教育质量有提升，但还是未能改变这几个学区在思明区排名较为靠后的情况。有的是小学差点意思， 只能靠中学拉升；有的是初中拖了后腿。

必须声明一点，对于这个200-300万的刚需来说，这个总价段上车思明，必须是价格导向，而且也只能是价格导向。说句扎心的，谁不想买到房龄较新，拥有中庭花园，配套齐全，社区人车分流、电梯房封闭式小区。综合看，90%以上的2字头房源，单从地段上很难分出孰优孰劣，必须落到具体标的进行对比。

但是大家也都知道，好东西必然不会贱卖。

具体来看，现阶段思明区单价2字头的选择标的，无非就两种：

第一种：大厦里的辉腾大户型，看似刚需单价，但总价高。

比如联丰大厦、聚泰商业城、明发商城、台亚大厦。

虽然产权归属住宅，但实际上内部使用以办公为主，挂牌房源内部装修都是办公室的装修。

另外，这些大厦还有一个特点，就是套均面积非常大，基本单套面积都在150平以上，聚泰商业城更是极端，面积在200平以上。

这种老破大，在下行周期，往往容易出笋价。因为总价高、面积大，接盘侠需要有一定实力。但有实力的买家对小区品质、环境要求又很高。

所以，这类产品很容易陷入「刚需买不起，改善看不上」的错配境地，最后只能通过足够低的单价来吸引买家。比如，同一个小区可以明显看到，同小区80平的户型均价4.3w/㎡左右，152平价格大概在2.9w/㎡，大小户型近一倍的价差。

与此同时，对于买家来说，切记不要被一时的低单价迷惑， 到了近500万的总价预算，买新房已经足够，完全没必要死守老破大。

第二种：70～100平左右，总价300万内，房龄30年左右的楼梯房小区。

2字头最多的房源，基本都位于一些老破楼梯房小区。比如，金鸡亭、绿杨村、岳阳西里。

这几个小区，几乎是板块内房龄最老的小区，房龄30年左右，几乎清一色楼梯房。很正常，楼市进入下行，这种既没有没有稀缺配套，又没有板块价值的加持，产品还落后30年的老破小，必然率先被挨打。

其中，主要分两种类型：一种是超大老破社区，户型同质化严重，挂牌量大价格内卷，业主降价踩踏；另一种则是小众又冷门的小区，常年只有个把套在售。

具体来看：

1、金鸡亭小区

如果说其他板块只是零星房源是2万+，金鸡亭板块则是2字头的重灾区。而且这是一个房价常年垫底的板块，换句话说，金鸡亭的上车价格直接决定思明区的上车价格。

而金鸡亭小区又是板块内最大、成交最活跃的小区，所以 市面上能看到的80%的2字头房源都集中在这个小区 。光贝壳在售，金鸡亭2万+的房源就有近20套。

与同总价房源相比，金鸡亭最大的优势在于：

思明区总价最低的两房，200万出头，够刚，相当于买得起岛外的刚需，现在都能上车思明了。

幼儿园、小学、初中，一站式学区都位于小区内部，上学便利度最高。

当然痛点也很痛，最典型的板块硬伤开头已经说过，另外其社区硬伤显而易见，小区太大，三个学校都长在里头，直接决定了金鸡亭的大门必须向所有人敞开。

作为本轮下行周期降价最为激烈的小区，不管是70-80平两房，还是90平三房，全都从3.7-4万掉到3万以下才得以成交。金鸡亭的买房门槛也从21、22年的300万，降低到200万。

另外，金鸡亭有点特殊。他的户型面积段集中在70-90平，但是由于户型的格局、朝向各有不同，每一种户型价格都不一样。

但是，一旦回归正常行情，「纯朝北或者有异型户型」会比「方正的、南北通透或者朝南的户型」便宜5k/㎡左右，尤其是畸形户型，价格折损也会更严重。所以， 如果你是买家，差不多的价格，就算正常户型更贵一点，也优先选择方正、南北通透的户型，为将来房子的转卖留后手。

2、岳阳小区

2000多户的大社区，房龄超30年，长在山脚下，品相、位置与金鸡亭小区大差不差，但地段通达性和学区比金鸡亭更胜一筹。

交通上：靠近思明成熟板块，滨北、松柏等，500米内有地铁，生活便利度较高。

学区上：小学同金鸡亭一样吊车尾，但得益于第四、五片区的学区划片，初中有升级可能。

所以，这个小区高峰时期同户型曾卖到过5.7万，直到去年开始，才开始陆续出现3字头成交。但是，对比金鸡亭普遍的2万+房源，岳阳西里目前仅有一套2万+的房源成交。

目前小区挂牌均价仍在4万+高位，但既然开了2字头先例，完全有谈价可能。接下来半年内楼市若未达到企稳状态，仙岳板块也必然出现小幅补跌，届时3万以内的房源也会更多。

3、文屏山庄

在一众2万+的房源里，文屏山庄是房龄最新，学区最好的，但也是最让人纠结的。

文屏山庄也是一个超大社区，划片梧村小学，属于岛内三档学区而且户型算得上优质，明厨明卫，还有大阳台。然而让人纠结的点在于其最不可抗的地段硬伤，本质上这就是一个名副其实的孤盘，割裂感极重，通达性太差，如果住得往里一点，孩子上个学还得下个山。

而这个小区，21、22年高峰期，基本稳定在5万+成交，23年底跟随大行情开始下跌，从5字头滑落至3字头，目前成交均价都在3.3万左右，但是已经出现2万9成交，下半年大概率还有小幅补跌空间。

4、塔埔社区东区。

长在观音山的安置房小区，这也是板块内最差、最便宜的小区，但小区门槛其实不低，总价400万+，到了这个总价段，塔埔社区基本就是最下乘的选择。

今年5月塔埔迎来小区自19年以来史上最低成交单价——3万（大概率是需补缴土地出让金的房源），但是目前挂牌还都在4万，谈价到3万以下难度高。

5、 另外还有一些冷门小区，本身体量小，流动性较弱，偶尔会有1-2套3万出头的房源冒出，其实单纯对比品质，冷门小区没那么差，但这种小区，接盘侠也注定窄众。

绿杨村

这个小区估计没几个人听过，封闭式迷你小区，百来户，划片莲前小学。从品相上看，绿杨村是2000年后小区，比金鸡亭、岳阳西里，品相好，但小区离学校特远。

之所以小众，就在于这个小区流动性极低，基本以自住为主，因此降幅相对小，高峰期3.7-4万/㎡，现在挂牌3.1万/㎡左右，整个小区目前也就这一套3万出头的房源出售。

东浦的红星宿舍。

小区就两栋，不到100户，房龄超30年，品相破败，划片人民小学（浦南校区），虽然人民小学有一定的大众认可度，但中学拖了大后腿。目前贝壳平台有且只有一套的挂牌房源，3万出头， 总价400万+，到了这个总价段，学区更好的松柏莲花可以随便看了 。

最后，有必要提醒： 二手房有特殊性，一房一价，可能挂牌当下这套房源就是整个小区性价比更高的，过段时间又上调或者继续下调，赚的是信息差，讲究快准狠。

——完——

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