下周五（3.8），南京将迎来春节后的首场土拍，共5幅涉宅地块，总建面41.93万㎡，起拍总价100.65亿元。

春节后首批次出让地块虽然数量不多，但皆为置业热门板块中的核心区域，地块素质较高，或将吸引不少房企报名，给今年的土地市场拿下开门红。

一、地块量少质高。5幅涉宅地块，分别位于河西、徐庄、安德门、雨核、江核，均为板块核心区域，既临靠地铁站、交通主干道，又有商业、教育等完善的生活配套；

二、填补板块新房供应。河西北、徐庄以及安德门，板块发展成熟且长期新房断档，此次土地出让将填补板块空白，给买房人提供新的置业选择。

另一方面，板块新房长期空白，意味着置业需求高、去化压力小，在一定程度上也能吸引房企关注。

春节后，杭州等城市迎来土地市场回暖。南京节后的首场土拍，同样对南京楼市有重要的风向标作用——既检测房企对土地市场的信心、资金实力，又对即将到来的金三银四乃至全年楼市行情，带来直接影响。

河西北G01

地块四至：东至现状住宅；南至现状住宅；西至江东中路；北至福园街

地块性质：二类居住用地

容积率：1.0＜Far≤2.2

出让面积：29808.63㎡

建筑高度：≤80米

起拍总价：235000万元

起拍楼面价：35835元/㎡

节后首次土拍，怎么能少得了南京头部板块助力。

河西北G01位于江东中路以东、福园街以南，属于发展较为成熟的区域，从地块位置到周边配套，堪称无敌。

从实探来看，G01紧靠江东中路、江东快速路，和水西门大街、集庆门大街、云锦路一起，构成G01地块最佳交通网；

从2号线集庆门大街站出来，步行1分钟即可到达地块位置。

值得一提的是，根据出让条件，该地块已预留地铁接入口，成交后竞得人应与市地铁集团对接具体接入事宜。也就是说，未来小区出入口或将“直面”地铁口。

以G01地块为中心，一公里内有万达广场、金鹰世界、吾悦广场、大润发M会员店等大型成熟商业，逛街消费选项足够多。

G01所在板块发展成熟，却在新房市场上缺席已久。与之为邻的是莺歌苑、枫雅居、金地名京、悦府、世茂天誉等成熟住宅小区，居住氛围相当浓厚。上次有新房供应，还是2020年拿地的璟华府。

此前G01地块为科研设计用地/商办混合用地，去年底才刚刚调整为二类居住用地，容积率从≤2.4降为≤2.2。

G01地块的稀缺程度可见一斑。

去年，河西在豪宅市场大杀四方，土地供应更是及时跟上。距离河西北G01地块不远的就有3个新项目：

中建东孚G42，拟建5栋18-23层住宅，社区内将配建下沉庭院，其中1、3号楼有架空设计，户型面积段或以约180-240㎡为主；

绿博园G55，绿城&华发联合开发，拟建14栋19-22层住宅，起步户型建面约200㎡，约7米挑高创新户型；

奥体建设G88，2023年12月14日出让，成交楼面价34314元/㎡，暂无更多项目信息。

可以预见的是，待河西北G01成功出让后，不仅河西豪宅天团再添一员大将，更能填补河西北、万达周边的置业空白。

玄武徐庄G02

地块四至：东至途牛总部大厦；南至紫气路；西至中星微电子产业园；北至苏宁大道

规划用地性质：R2二类居住用地

出让面积：68363.61㎡

容积率：1.0<Far≤1.1

建筑高度：≤18米

挂牌起始价：151000万元

起拍楼面价：20080元/㎡

同样暌违南京新房市场已久的玄武徐庄，也推出了一幅优质宅地——徐庄G02地块，容积率≤1.1、高度≤18米，未来或可打造低密洋房产品。

从实探来看，G02地块远比地图上显示的更加优秀。

交通上，苏宁大道、紫气路分布左右，更有绕城路、玄武大道、智谷大道环伺，自驾出行颇为便利；

4号线徐庄·苏宁总部站就在地块附近，一站后可在金马路换乘2号线，快速通往河西；

产业上，徐庄软件园汇聚多家企业总部，是软件工程、信息技术、医药产业研发聚集区，源源不断地吸引着高学历、优质人群。换句话说，这里拥有较为优质的置业人群；

环境上，距离紫金山不远，远眺可将山景风光尽收眼底；商业上，距离仙林金鹰湖滨天地不算远；

除此之外，新房断档已久，同样是吸引房企关注的原因之一。

G02地块周边多为产业园区、研发总部，距离最近的小区是紫气路9号院、苏宁公寓以及徐庄高管公寓。再远一点是紫气钟山、保利紫晶山、朗诗钟山绿郡等改善社区，房龄普遍超10年。

土地供应上，距离G02最近的是去年12月份出让的仙鹤门G78，南京玄武安居绿色建设发展有限公司拿地，成交楼面价14191元/㎡。

而与仙鹤门G78相比，G02体量更大、密度更低，且靠近地铁、背靠产业聚集区，上市后所面对的客群也将存在较大差异。

毋庸置疑的是，未来G02上市，将解渴板块置业需求。

安德门G03

位置示意，仅供参考

地块四至：东至邓府路，南至规划支路，西至安德门大街，北至现状

规划用地性质：R2二类居住用地

出让面积：36703.01㎡

容积率：1.0<Far≤2.2

建筑高度：≤80米

挂牌起始价：184000万元

起拍楼面价：22787元/㎡

自安德门自行车厂大片待开发区域亮相后，安德门以东区域宅地何时出让，便成了雨花台区新房市场新的关注热点。

按照规划，安德门自行车厂地块总占地面积约287.4亩（住宅229.2亩、商办58.2亩），规划二类居住用地和商办混合用地，其中住宅部分细分为四个子地块，容积率在1.2-2.4不等。

此次挂出的G03地块，位于整片待开发区域的中部，是规划宅地中距离安德门大街和1、10号线地铁换乘站安德门站最近的地块。

从实探来看，整片待开发区域尚未被分割，暂无明显边界线，地块内部可以看到有工程车、挖掘机正在平整土地，部分区域还有待处理的树木和积水坑。

G03地块处于发展较为成熟区域，周边2-3公里范围内，有虹悦城、雨花客厅、宜悦城、菊花台公园等诸多配套。另外，安德门组团地块内还将配建一所30班初中，已引进金陵中学，计划2026年完工；配建9班幼儿园、24班小学各1所。

目前来看，地块周边多为成熟小区，暂无新房供应，未来G03上市后可填补板块置业需求；另一方面，距离河西、软件谷、雨核、南站等板块较近，可承接部分外溢客户。

近几年来，雨核、软件谷板块在南京楼市的热度只增不减，且安德门G03地块区位优势突出、未来周边规划完整、生活配套完善，或将成为雨核、软件谷乃至周边板块的置业新热点。

同时，G03的出让情况，一定程度上给组团内剩余宅地奠定了市场基调，下周五的拍地结果，令人期待。

雨核G04

地块名称：雨花台区西善桥街道数字大道以北、霖梅路以西地块

地块四至：东至霖梅路；南至数字大道；西至宁芜铁路；北至明理路

规划用地性质：R2二类居住用地

出让面积：61353.3㎡

容积率：1.0＜Far≤2.8

建筑高度：≤100米

挂牌起始价：385000万元

起拍楼面价：22411元/㎡

雨核G04地块的位置非常好找，紧邻数字大道，与建发璞云、万科朗拾|雨核等在售楼盘为邻。

周边配套上，有已建成的中华中学雨花校区、中华中学（初中部）、江苏省人民医院（省妇幼保健院雨花院区）、华润万象系综合体（在建）等，待周边小区交付、入住后，生活氛围将大幅提升。

据悉，华润万象系综合体或于今年6月建成、开业，省妇幼保健院雨花院区计划在今年9月份主体封顶、2026年3月竣工交付，届时将为周边楼盘的去化，再添一份助力。

近几年，雨核的土拍以及新房市场势头颇足，也得到了优质房企和买房人的认可，加上板块相关配套逐步落地，G04地块的优势也更为凸显。

再看一下周边在售楼盘情况：

万科朗拾|雨核：在售建面约99、115、139㎡，精装销许均价约45599元/㎡；

建发璞云：在售建面约99、115、128、143㎡，精装均价约45482.5元/㎡；

华润云上润府：在售建面约108、141、171㎡，部分全装修部分毛坯，销许均价约40359元/㎡，另有3500元/㎡升级装修包可选。

相对于万科朗拾|雨核（起拍楼面地价24540元/㎡）、建发璞云（起拍楼面地价24558元/㎡），雨核G04的起拍楼面价下调约2000元/㎡，为拿地房企预留较大的利润空间和品质打造空间。

江核G01

地块名称：江北新区横江大道以东、七里河大街以南（NJJBd010-21-10）

地块四至：东至胜利路；西至规划道路；南至规划道路；北至七里河大街

地块性质：商住混合用地

容积率：1.01＜Far≤1.8

出让面积：14428.06㎡

建筑高度：≤100米

起拍总价：51500万元

江核G01紧邻2022年11月出让的江北建设G12、新居建设G13，滨江风光带和启龙亲江公园等都在附近。

江核G01地块周边有在售的花语天境，已出让的江北建设G05-07、G12，新居建设G13等暂无更多信息，未来上市后，将进一步加大板块内新房去化压力。

因此，相比同批次内的其他地块，江核G01就显得“不太出众了”。

小范围内来看，G01地块为商住混合用地，未来商业部分可满足周边住区的消费需求，且根据出让公告，地块邻近规划地铁15号线，未来公共交通也将十分便捷。