今年以来，关于学区房的文章，我只在三月份写过一篇。
为什么写这么少？一方面是政策原因，不能深入多写，另一方面是学区房的走势和我们之前的判断一致，量先起，价先跌。
可能是看到四五月份跌得太狠了，个别区域超过15%，不少家长坐不住了，索性写一篇，希望能帮到大家做出正确的决策。
01先回顾一下，我在3月22日写的那篇《学区房的春天结束了》。
买与不买，更坚决了。
年初的价格，就是全年最高价。
上半年每成交一套，都会刷新一次成交最低价，重新锚定市场。
上半年全国楼市的情况大家都很清楚，政策强刺激有一定效果，但时间很短，除了上海。
以前市场都有共识，那就是“量在价先”，这一条现在也失效了，各地成交量反弹的代价是房价下跌，以价换量。大
城市的虹吸效应更明显了，正在消灭着越来越多，三四线城市的年轻人。
再看学区房，更像市场的放大镜。上半年，特别是四月之后，出现急跌，成交量放大，这在往年很少见。
为什么是四月？一些名校提前落户的大限。剩下的买家都不急了，加上大批新房源上架，在中介的推波助澜下，出现了行情踩踏。有些房主急于出手，愿意降价，所以一套更比一套低，把成交量拉起来了。
02上半年成交的都是什么学区房？
有几个特点很突出：
1. 大家都在看初中学区房，成交的都是一线学区，二线彻底没人买了。
2. 小学学区关注度进一步下降，家长都意识到初中比小学重要，怕后面人口下来卖不掉，烂在手上。只有绝对头部的小学，还能有成交，但量比往年小多了。
3. 书包房成交量大。当房子和教育的消费属性被反复确认，亏钱不可避免，家长就会控制投入，反正学校一样的，投入小亏损少。
4. 房龄短的学区房买的人多。
5. 二胎家庭普遍考虑双学区。有两类三室套最受欢迎，一类是靠近学校八九十平方的小三房，一类是小区物业环境不错，户型装修还可以，满足拎包入住的，家长做好了长住，甚至不卖的心理准备，把居住属性看得很重，这是对的。这类好房源都是要抢的，成交周期很短。
03接下来的几个月，市场会进入焦灼状态，不会大跌了。
价格短期会不会进一步下跌？难度大，因为新房源少（今年新房源上架提前了，都想快跑），愿意降价跑路的房主，基本都妥协卖掉了。
剩下的，有些不急着用钱，有些用公积金还贷足够，有些对房价反弹还有期待。中介反馈，不少房主直接将房源下架，改出租了。
从最新数据看，七月份热点城市成交量明显萎缩，八月份更难，熬过去就进入金九银十，肯定会有进一步救市政策推动，但效果不如上半年。
学区房会横盘，甚至小幅反弹，但成交量不会放大，因为大部分家长会等，等低价，直到最后，也就是春节前后出手。
经过市场教育，很多家庭也彻底放弃了买学区房，这个比重不低，因为亏损不可承受，也卷不动了。
市场分裂在加剧，从某种程度上说，也是教育观念的分裂，学校差距在拉大，这个后面有机会细说。
大胆预测，下一次大调整，会出现在明年三四月。
结供需关系左右学区房市场，然后由情绪来放大波动，全国都是这样。
很多人都说，学区房市场已经完蛋了，从投资角度，的确可以这样说，从消费角度，买的人并不少。为了心安吗？没有什么值不值得，只有舍不舍得。
话说，买了学区房家长都很卷，大环境驱动。
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