新城控股的2023年报被普华永道中天出具了非标审计意见。主要是现金短债比小于1，一年内到期有息债务212.36亿，而新城期末货币资金仅189.71亿，其中还有61.5亿受限资金。 看上去新城控股的血条要见底了，非常不乐观。
2023年增收降利，大额减值蚕食利润
新城控股所处房地产行业，主营业务为房地产开发与销售，经营模式以自主开发销售为主。公司地产开发业务包括住宅地产开发业务和商业地产开发业务。报告期内，公司秉持“住宅+商业”双轮驱动的运作模式，以上海为中枢，长三角为核心，现已基本完成全国重点城市群及重点城市的布局。截至报告期末，新城控股已进入全国147个城市。
根据年报数据，2023年新城控股收入止跌回升，实现营业收入1191.74亿元，同比增长3.22%。
与收入形成对比的是，新城控股利润端承压。2023年，新城控股实现归母净利润7.37亿元，同比大降47.12%；同期扣非后净利润3.07亿元，降幅达57.73%。
新城控股表示，净利润较2022年同期下降主要有两大因素，一方面，受整体市场环境及结转项目的结构变化，报告期内公司房地产项目结转毛利金额较上年同期有所减少；另一方面，对于部分亏损公司，公司未确认递延所得税资产，导致报告期内公司所得税费用较上年同期大幅增加。
那么新城控股还能活下去吗？还有未来吗？这得看新城的失血速度，回血速度和回血能力。
一、住开
期房回血能力在大幅下降：期末总在建面积3705平米，已售末结2170万平米。其中在建72个综合体项目约720万平米自持。则在建可售建筑面积约800万平米，较期初1600万万平米降一半。约600亿货值
现房回血能力在上升，竣工214个，去年末162， 期末存货中开发产品310.9亿，期初177亿。现房大幅度增加。
此外新城还有待开发面积2150万平米，期初2632万平米。按2024年计划开工400万平米速度还可以苟5年。
住开失血速度同步大幅下降：期末在建227个项目。去年末298的个大幅下降，在建面积同比降31%；24年计划竣工比新开工多900万平米，且竣工主要集中在上半年的二季度。 Q1，计划竣工20个项目180万平米 期末在建3570 全口径每月建安支出42.8亿
Q2，计划竣工72个项目602万平米 期末在建3018 全口径每月建安支出36.2亿
Q3，计划竣工42个项目294万平米 期末在建2774 全口径每月建安支出33.2亿
Q4，计划竣工43个项目282万平米 期末在建2542 全口径每月建安支出30.5亿
可售货值当前去化速度销售回款覆盖全口径每月建安支出不成问题。
在民企准现房新模式下，住开业务现金流开始大幅好转的时间由之前高周转高去化率的开盘期大幅延后到交房期。新城2年半没拿地住开目前就是准现房期了。
二、商开
回血 2023年末已完工投资性房地产期末1130亿，较期初增加97亿（其中有65亿正在办产权证书）回血能力+10%，可回血总量保宁约565亿（经营性物业贷，REITS等）。已经可完全覆盖期末融资总额！当前利率环境下到期的多，正好置换降低融资成本。
预期租金收入125亿，同比增长约10%，毛利约87.5亿！按6.2%的融资成本，可覆盖1400亿融资额的利息开支，是小新当前资总额的2.45倍。
“失血” 在建投资性房地产67.7亿，较期初125.8亿，下降近半（46%）2024年计划开业吾悦广场12座。较2023年的22座亦大幅下降近半。轻重资产各一半的样子。全年商开资本支出10亿出头。
商业开业即止血4月26日太原吾悦，5月31日平潭吾悦，6月30日泰汶吾悦，云浮吾悦，7月20日肥城吾悦，10月25日西宁城北吾悦，12月20日常州飞龙吾悦。。。
截至2023年末，新城控股期末可供分配利润为76.1亿元。不过，公司仍未选择分红派息。新城控股表示，此举系为了保障公司的经营能力和偿债能力，降低财务风险。留存未分配利润将根据公司发展战略和年度工作计划，用于日常经营、偿还债务、补充流动资金等用途。而这也是新城控股自2021年以来连续第三年未进行分红。
地产龙头万科也在2023年打破了31年的分红惯例。万科董秘在今日召开的业绩推介会上表示，万科连续31年分红1030亿元，历史平均分红率33.3%，也是万科历年股权融资的2.8倍，这也是我们一直引以为傲的。基于这个背景，董事会在考虑取消2023年分红的时候，真的是非常艰难。
新城控股今年不拿地，有息负债今年可以再降140亿，今年主要任务是替换各种贷款，把贷款利率降到5%以下，
根据百城新房库存来看，今明两年库存下降速度 会超预期，2025年重启拿地应该是比较好的时机！
24年如果房价不继续下降，没有计提，24年全年净利润70亿，问题不大。
但我个人更看好新城发展，新城发展持有新城控股67%股份，而且新城发展手里应该还有不少现金，至少50亿应该有吧，这些钱 虽然借给控股了，但那毕竟是发展的钱，相当于67%新城控股(214亿市值)＋50亿现金(我预估的，具体多少钱大家可以去查)＝新城发展(65亿市值)
新城控股连续6年的正向经营现金流。用买房人的钱，债权人的钱，囤了160座自持吾悦广场。当前住开交付高峰期，吾悦大规模建设，有息债务偿还高峰期都已经过去。此时的血条见底有什么好担心的呢？这就像开大的程咬金，血条越是见底的时候，回血越快~
点个关注，投资不迷路……
