五一假期前后，深圳各区先后发布了未来15年的空间规划文件。

几个深圳官方公众号假期都没休息，一直在发相关的规划内容推文，看得出来深圳各个区对于未来15年的规划文件非常重视。

这一次公布的深圳各区的空间规划中，有不少新的内容，其中关于区域核心的变动非常多，部分板块直接乌鸡变凤凰、部分板块则是地位下跌不如以往。

说回正文，本篇是2023年4月的【大湾区楼市总结和深圳楼市新盘汇总】，接下来一起分析上个月大湾区城市的楼市数据。

房价走势

4月份大湾区除了深圳之外，其他城市的房价都有不同程度的下跌，即便是唯一上涨的深圳，房价上涨幅度也不高，只有2%左右。

整体房价下跌，主要原因在于楼市经历了3月的小阳春之后，后续的购买力跟不上了，市场情绪不再乐观，房价也很难再提振。

而深圳能走出独立行情，主要是因为深圳传出了指导价要调整的政策利好，虽然最后深圳官方并没有承认指导价取消或者调整，但在银行层面，如今已经是默认不再按照指导价贷款，而是按照评估价贷款。

即便官方态度模棱两可，但深圳已经太久没有政策利好了，所以不管政策最后是否被政府确认调整，对业主信心都是一次提振，在这种情况下，深圳的房价能逆势上涨，再正常不过了。

具体看看深圳各区的房价，上个月有明显涨幅的区域是光明、龙岗和坪山这3个区，都属于关外的边缘区域，相比较而言，反而是核心区的房价略微有下调。

主要原因是关外的几个片区上个月房价跌幅比较大，所以本月市场信心回归之后价格回调比较快。

另外核心区二手房的成交热度是比关外要更好的，现在买家不吃业主涨价那一套，有一部分业主想趁着市场回暖出货，就会选择降价吸引买家，拉低了片区的价格。

成交数据

上个月大湾区城市的成交数据几乎是全线下跌，只有深圳的新房成交实现了上涨。

成交量整体性的低迷，和经济回暖不如预期带来的市场情绪有关。

市场在经历了小阳春的3月之后后续乏力，一方面是大家的心态不再乐观，经济整体发展没有大家想象中好，楼市的回暖也没有大家想象中猛烈；

另一方面那些有急迫需求买房的买家都已经出手，市场上剩下的都是观望的买家，支撑不起成交量。

具体看深圳，新房有几个区比如宝安、龙华、光明和龙岗的成交量相比上个月有所上升，成交上升的主要原因是这几个区上个月都有新盘推出。

比如龙华，上个月就推出了超核润府，成交量也不错，一期已经卖完了现在在卖二期。

二手房方面，除了不痛不痒的大鹏和盐田之外，其他区域的成交量都在跌。

值得一提的是，在指导价出现调整传言之前，深圳的二手成交量更少，月中的时候只有不到1500套成交。

如果没有指导价或者消息传出来，恐怕最后月底的成交量达不达得到3000套都是一个问题。

入市新盘

1000万以上：深业云海湾花园

在这个预算内能选择的是深业云海湾以及蛇口的两个楼盘开云府和招商四海臻邸。

地段上比较，前海的地段会稍稍优于蛇口，而且深业云海湾还是在桂湾片区，在前海内也是比较好的位置。

除此之外，云海湾属于大社区而且限价只要9.2万/㎡，这个价格是前海限价最低的价格，恐怕后无来者了，价格优势很明显。

但是深业云海湾也有明显的缺点。

第一，保障房占比很高，小区有3栋人才房，一共1886户，商品房918户、可售人才房718户、租赁人才房250户，商品房和保障房比例各占5成

第二，远离地铁，未来也没有规划的地铁口，如果很看重地铁的买家，这是一个大缺点。

700-1000万：越秀潮樾府

在这个预算内，红山的深业颐樾府以及碧海的越秀潮樾府都在选择范围内。

碧海和红山两个地段各有优势，两个板块都是纯粹的商品房住宅区，没有城中村。

碧海在西部紧靠着宝安中心，未来板块的爆发力更强，红山的配套已经基本兑现，加上本地没有产业支撑，上升空间有限。

在价格相差不大的情况下，当下碧海的升值潜力要比红山更高，所以光从地段上比较就可以选择越秀潮悦府了。

500-700万：信义金御半山 信义君御山汇珑花园

500-700万预算段，能买的新盘主要集中在东部，主要关注信义的两个盘。

首先考虑的是布吉百鸽笼片区的信义金御半山，这个楼盘是布吉片区的标杆盘，之前已经卖过几期，二手房曾经报价超过10万/㎡。

而百鸽笼也是整个布吉界面和环境最好的区域之一，小区附近还有整个布吉最大的商业布吉万象汇，配套、环境都可以说是布吉片区最好的。

另外一个就是坂田的信义君御山汇珑花园。

这个盘的位置和去年入市的信义君御山居很近，周边环境和配套和信义君御山居相差无几，而信义君御山居去年卖得很好，说明这个位置的楼盘深圳买家是愿意买单的。

两个盘的单价相差不大，从地段上看，坂田肯定比布吉更好。

户型上区分，坂田的信义君御山汇珑花园更适合改善群体，布吉的信义金域半山更适合刚需。

300-500万：华润润曜府

在300-500万的预算段内，新盘可选择还是挺多的，但是位置都太差了，不是龙岗的横岗片区，就是在宝安的松岗。相对好一点的就是光明的润曜府。

润曜府在光明城高铁站附近，这一片聚集了大量的新盘，比如中海观园、特发观月台、龙光玖瑞府等等，润曜府旁边还有华润另外一个楼盘华润润晖府。

这个盘最大的亮点我觉得是户型。

项目有69平2房户型，总价大概就350万，非常适合预算不高的买家上车，基本上属于光明除了公明的楼盘之外上车的最低价格，以后就算卖，这个小户型的价格也有竞争力，毕竟光明片区的新盘中，70平以下的小户型不多。

当然，除了小户型之外，其他户型的买家还是要顾虑一下这个片区未来的去化情况，毕竟新盘扎堆之后，如果产品没有优势，就很容易陷入内卷。