持有房地产已经有一年多了，万科亏40%，龙湖亏30%，华润买的晚，基本在成本线上下。就目前亏损幅度看，就是看错了，这一点必须承认。这波市场的调整真的远远超过我的预期，今年各公司也公布了半年报，真的很差。万科销售同比去年下滑27.6%，龙湖下滑48%，华润下滑27%左右，房地产市场整体下滑25%。拿地也少了很多，全国300个城市供地相较去年同期减少35.8%，华润大央企也不拿地了，今年只拿了200万平米，去年接近800万平米。拿地少意味着未来卖的就少，财报数据滞后，现在看未来几年会更差。 先回顾下市场整体和这三家房企今年上半年的情况： 2022 年市场回顾 全国商品房销售规模大幅下降。国家统计局数据显示，2022 年全国商品房销售面积 13.6 亿平方米，同比下降 24.3%；销售金额 13.3 万亿元，同比下降 26.7%，其中分季度的销售金额同比分别下降 22.7%、33.2%、20.4%和 28.0%。 新开工面积降幅扩大，房地产开发投资同比转负。2022 年，全国房屋新开工面积 12.1 亿平方米，同比下降 39.4%，降幅较上年扩大 28 个百分点；全国房地产开发投资 13.3 万亿元，同比下降 10.0%，为有统计数据以来的首次下降。 土地市场成交面积和溢价率明显回落。根据中国指数研究院数据，全国 300 个城市住宅类用地供应建筑面积同比下降 36.7%，成交建筑面积同比下降 30.7%，住宅用地出让金同比下降 30.9％。全年住宅类用地的平均溢价率为 3%，较 2021 年下降 8 个百分点。 2023 年市场回顾 全国商品房销售持续下行。国家统计局数据显示，2023 年全国商品房销售面积 11.2 亿平方米，同比下降 8.5%；销售金额 11.7 万亿元，同比下降 6.5%。中指研究院数据显示，百强房企销售金额同比下降 17.3%。 新开工面积和房地产开发投资同比下降。2023 年，全国房屋新开工面积 9.5 亿平方米，同比下降20.4%；全国房地产开发投资 11.1 万亿元，同比下降 9.6%。 土地市场成交面积回落。根据中指研究院数据，2023 年全国 300 个城市住宅类用地供应和成交建筑面积同比均下降 20.6%，住宅用地出让金同比下降 14.9％。全年住宅类用地的平均溢价率为 4.7%，较2022 年提高 1.7 个百分点 2024年上半年市场回顾 全国商品房销售面积和销售金额下降。国家统计局数据显示，上半年全国商品房销售面积 4.8 亿平方米，同比下降 19.0%；销售金额 4.7 万亿元，同比下降 25.0%。克而瑞地产研究数据显示，百强房企销售金额同比下降 39.5%。 新开工与开发投资延续下降态势。上半年全国房屋新开工面积 3.8 亿平方米，同比下降 23.7%；全国房地产开发投资 5.3 万亿元，同比下降 10.1%。 土地市场供应和成交面积缩量。中国指数研究院数据显示，上半年全国 300 个城市住宅类用地的供应和成交建筑面积同比分别下降 37.5%和 35.8%，住宅用地出让金同比下降43.5％，住宅类用地的平均溢价率为 4.4%，同比下降 2.3 个百分点。 万科 经营情况 上半年本集团实现营业收入 1,427.8 亿元，同比下降 28.9%；归属于上市公司股东的净利润亏损 98.5亿元，同比下降 199.8%。分业务类型看，本集团营业收入中，来自房地产开发及相关资产经营业务的营业收入 1,234.0 亿元，占比 86.4%；来自物业服务的营业收入 160.0 亿元，占比 11.2%。扣除税金及附加前，本集团房地产开发及相关资产经营业务的毛利率为 7.2%，较 2023 年同期下降12.1 个百分点（本集团对经营性资产采用成本法核算，补回折旧摊销后，毛利率为 9.1%，下降 11.6 个百分点），扣除税金及附加后的营业利润率3.5%，同比下降11.2个百分点。本集团物业服务毛利率13.7%，较 2023 年同期下降 1.7 个百分点. 报告期内，业绩亏损的主要原因如下：1、房地产开发项目结算规模和毛利率显著下降。报告期内，本集团房地产开发业务结算利润主要对应 2022 年、2023 年销售的项目及 2024 年上半年消化的现房和准现房库存。这些项目大部分为 2022 年前获取的土地，地价获取成本较高，后续销售阶段市场持续下行，销售情况和毛利率均低于投资预期，导致报告期结算毛利总额大幅减少。上半年开发业务的结算收入为 1,116.8 亿元，同比下降 34.6%；开发业务的结算毛利率 6.8%，同比下降 13.5 个百分点。2、计提减值。结合市场情况、结算毛利大幅下降，以及大宗交易等过程中多项目出现亏损，按照审慎原则，中期对部分项目计提存货跌价准备 21.0 亿元（含非并表项目计提 1.7 亿元）。此外，针对部分应收款项计提信用减值损失 21.0 亿元。3、部分非主业财务投资出现亏损。4、部分大宗资产交易和股权交易亏损。为更快回笼资金，公司对资产交易和股权处置都采取了更加坚决的行动，部分交易价格低于账面值。 上半年本集团实现销售面积 939.5 万平方米，同比下降 27.6%，销售金额 1,273.3 亿元，同比下降37.6%.（这是上半年实际销售情况），房地产市场交房后才确认收入，1116.8亿上半年开发业务结算收入可能是2023年或者2022年卖的房子。 负债情况 （1）负债率截至报告期末，本集团净负债率为 62.0%。 （2）有息负债及结构截至报告期末，本集团有息负债合计 3,312.7 亿元，占总资产的比例为 23.3%。有息负债以中长期负债为主。有息负债中，一年内到期的有息负债 1,019.5 亿元，占比为 30.8%；一年以上有息负债 2,293.2 亿元，占比为 69.2% 。 分融资对象来看，银行借款占比为 67.8%，应付债券占比为 19.5%，其他借款占比为 12.7%。 分利率类型来看，有息负债中，固定利率负债占比 33.1%，浮动利率负债占比 66.9%。有抵押的有息负债 442.4 亿元，占总体有息负债的 13.4%。无抵押无质押的有息负债占比为 74.8%。 分境内境外来看，境内负债占比 83.3%，境外负债占比 16.7%，其中境外负债占比较年初下降 3.0 个百分点。人民币负债占比 83.4%，外币负债占比 16.6%。 龙湖 2024年上半年，合同销售额为人民币511.2亿元（2023年上半年为985亿元，同比跌幅48%）。终二零二四年六月叁十日，本集团已售出但未结算的合同销售额为人民币1,739亿元，面积约为1,239万平方米。 • 营业收入为人民币468.6亿元，同比下跌24.8%。开发业务营业收入337.6亿元（2023年上半年为498.7亿元，同比跌幅32%）其中，运营及服务业务收入为人民币131.0亿元，同比增长7.6%。 • 股东应占溢利为人民币58.7亿元，剔除公平值变动等影响后之股东应占核心溢利为人民币47.5亿元。其中，运营及服务业务贡献超80%。毛利额为人民币96.4亿元，毛利率为20.6%。核心税后利润率为11.7%，核心权益后利润率 为10.1%。 • 淨负债率（负债淨额除以权益总额）为56.7%，在手现金为人民币500.6亿元。 • 综合借贷总额为人民币1,874.2亿元，平均融资成本为4.16%；平均合同借贷年期为9.19年。 土地储备，2023年上半年新增土地储备257万平方米，2023年上半年新增土地储备60万平方米. 华润 2024 上 半 年 综 合 营 业 额 为 人 民 币791.3亿 元（2023年上半年729.7亿），同 比 增 长8.4%。其 中，开 发 销 售 型 业 务 营 业 额 为 人 民 币591.3亿 元，同 比 增 长8.3%；经 营 性 不 动 产 业 务 营 业 额 为 人 民 币114.7亿 元，同 比 增 长7.0%，轻 资产 管 理 业 务 营 业 额 为 人 民 币58.9亿 元，同 比 增 长17.6%，生 态 圈 要 素型 业 务 营 业 额 为 人 民 币26.4亿 元，同 比 增 长0.8%。经 常 性 收 入 合 计为 人 民 币200.0亿 元，同 比 增 长9.0%，营 业 额 占 比 为25.3%。 • 2024上 半 年 综 合 毛 利 率 为22.3%（2023年上半年为25.7%，毛利继续下降）。其 中，开 发 销 售 型 业 务 毛利 率 为12.4%（2023年上半年17%）；经 营 性 不 动 产 业 务 毛 利 率 为71.5%，同 比 提 升0.2个 百分 点，经 营 性 不 动 产 业 务（不 含 酒 店）毛 利 率 为77.4%，同 比 提 升0.3个 百 分 点。 • 2024上 半 年，股 东 应 占 溢 利 为 人 民 币102.5亿 元；扣 除 本 期 投资 物 业 评 估 增 值 及 加 回 本 期 处 置 部 份 投 资 物 业 项 目 之 已 实 现 累 计评 估 增 值 后 的 核 心 股 东 应 占 溢 利（下 称「核 心 淨 利 润」）为 人 民 币107.4亿 元（2023年上半年为112.7亿元），其 中，经 常 性 核 心 淨 利 润 人 民 币55.2亿 元，核 心 淨 利 润占 比 为51.4%。 2024上 半 年，本 集 团 实 现 物 业 签 约 销 售 额 人 民 币1,247.0亿 元（2023年上半年为1702亿，同比下滑26.7%，去年增长40%报告中有提到，下滑就数据就没有同比了），实 现 签 约 面 积521万 平 方 米。截 至 二 零 二 四 年 六 月 叁 十 日，本 集 团已 销 售 尚 未 结 算 的 签 约 额 约 为 人 民 币3,214.5亿 元（2023年上半年3304亿元），预 计 其 中 人 民 币1,661.2亿 元 将 于 二 零 二 四 年 下 半 年 结 算。 • 2024上 半 年，本 集 团 新 增 土 储 储 备202万 平 方 米（2023年上半年新增797万平方米，大幅下降）。截 至 二 零二 四 年 六 月 叁 十 日，本 集 团 之 总 土 地 储 备 约 为5,699万 平 方 米（6548万平方米）。 • 截 至 2024年6月30日，本 集 团 总 借 贷 为 人 民 币2,511.3亿 元，持 有 银 行 结 馀 及 现 金 为 人 民 币1,183.3亿 元，本 公 司 股 东 应 占 权 益 为人 民 币2,665.2亿 元，淨 有 息 负 债 率 为33.6%，加 权 平 均 债 务 融 资 成 本为3.24%。 既然这么差了，我为什么还坚守房地产。 首先我认为我买的是一个行业，龙湖-民企的标杆，万科-行业的旗帜，华润-央企里面我认为是最优秀的。我认为只有消失的公司，没有消失的行业。衣食住行，生活所必须，住的需求和住好房子的需求不会消失，人民对美好生活的向往永远不会改变。看看周围要结婚的人，没有房子能找到媳妇吗？有人可能也会说年轻人现在不结婚，和2013年说年轻人不喝白酒了一样可笑。 行业不会消失，只是目前市场比较悲观，经纪环境又不少，需求可能会延后。都认为房价不会涨，甚至会继续跌，现在是能不买就不买，能晚买就晚买。我一个同事，大概从2016-2017年房价涨的时候他就不看好房价上涨，当时他还没结婚，孩子明年要上小学，不得已也买了一个学区房（之前有一套自住）。这是刚性需求，不会消失，可能会延后。 行业危机是买入的机会，因为行业不会消失，上面我们分析过了。买行业里面最大的、最优秀的、扛风险能力最强的，他们最终肯定会活下来，行业继续向前发展。比如2013年白酒行业塑化剂危机，2008年牛奶行业三聚氰胺事件，2014-2015年钢铁行业严重产能过剩，2001年互联网泡沫破灭，2018年非洲猪瘟等等。回头看来，那些行业里面优秀的公司现在都活得好好的。所以，我有理由相信这次房地产行业危机也会度过，只是时间问题。 第二，估值。如果你让我拿计算机去算，万科华润龙湖到底值多少钱，我也算不出来，我也不知道。但是我知道市场最悲观的时候就是估值最低的时候了，未来市场回归常态，房地产市场觉得不止这些市值。以万科为例，目前市值不到800亿，2020年巅峰时期最高一年400亿利润，未来如果能回到一半，也就是200亿（巅峰时期一年最高销售面积18万亿平米，郁亮说未来正常10万亿是有的，按国外市场的情况来看），给个正常10倍市盈率，还有2000亿市值呢。 第三，房地产是中国经济的命脉，买房地产就是买国运。房地产太重要了，现在是陷入了恶性循环。政府卖地获得土地收入→拿着这部分钱搞城市建设、事业单位发工资，补贴企业，这个链条有多少人受益→这些人有了钱用于消费、投资，当然买房子也算是消费。大家有好的预期，消费欲望自然救强。→消费的多，企业利润多，税收产生的多，政府再次获得收入，然后政府再次用于民生。政府卖了土地，土地要建成房子，这个产业链也很庞大，都需要贷款，房企要贷款，购房者要贷款，建筑相关的各个企业都需要贷款，银行放贷获得利息收入，这得有多少人受益。房子建成以后，要装修，家具家电五金建材，各种生活用品，这又是一个庞大的产业链。 也就是一块土地卖出来以后，后面是一个庞大的产业链，据说这个产业链能占到中国GDP接近20%。地卖的越多，产业链各个行业受益越大。形成一个正向循环，而且每个节点的钱都产生乘数效应，不断的自我加强，这个过程中每个人都会受益。这个时候大家感觉挣钱很容易，也都有消费的欲望，经济呈现一片欣欣向荣。 但是，也是有上限的，土地不能无限量供应，供应太多，下游消化不了，就会逐步的进入反向的自我加强。就像现在的情况，房子建的太多，都有房子了，房子卖不出去→卖不出去，开始降价→越降价越没人买，人们都是买涨不买跌→卖不出去房地产企业不拿地了→土地卖不出去，政府没有土地收入，银行贷款也放不出去→上下游产业链没有了土地这个发动机，都没有动力了。上面也说过了，房地产在gdp的比重能达到20%→房地产相关的人们收入下降或失业→没有钱也没有欲望消费了→消费降低，企业利息降低，也不敢投资了→企业不投资，政府的税收下降→也没钱搞城市建设和增加工资了→大家更没钱买房，又进入到了最开始的循环。 房地产就是中国经济的发动机，没有了这个动力，百业萧条。救房地产就是救经济。国家已经大力出台的各种措施，目前看似乎没有起到太大作用，下跌的趋势没有得到遏制。后面我觉得还会有更多的政策，直到救起来为止。我相信党的领导，相信国家的力量。投资一定程度上讲就是投国运啊！ 第四，巴菲特说的别人贪婪我恐惧，别人恐惧我贪婪。现在大家看看还有谁讨论房子，已经都绝望了，认为房子不可能涨，就像涨的时候认为不可能跌一样的状态。中介现在都劝人卖房子，不需要不要买。都绝望的时候，往往就是希望开始的时候。 对于亏钱的持仓，其实很少人能保持客观理性的分析和判断。提醒大家以上内容包含着较重的个人主管判断，谨慎参考。其实我觉得我不是为自己亏钱而找借口持有，因为在今年的5月份龙湖和华润都是赚钱的，我一点卖的想法都没有，我觉得远远不够。当然，现在来看，如果5月份高点做些减持，低位买回是更好的选择。