“以旧换新”筹集保障房前些年房地产市场过热时，各种调控政策都指向一点：打交易，降低流动性；近两三年个各种宽松政策，则正好相反：提高交易的活跃度。因为，流动性是资产的生命线，如果一项资产丧失了流动性，无论账面资产多么好看都没有意义。当下，有效需求疲软就是拦在房地产市场复苏道路上的巨大障碍。当各种刺激需求的政策出台之后，效果依然不尽如人意，人们觉得已经无招可用时，真正的杀招来了：国资国企直接下场，收购房子。比如中房网报道，据太仓市住建局工作人员介绍，该市试行的商品房“以旧换新”政策，是将本人名下符合条件的普通商品住房按照相应规则出售给指定的国资公司，并购买国资公司指定的新建商品住房。盐城则鼓励各区和市国有企业将“卖旧”的房屋作为保障性住房房源筹集对象，海宁则鼓励房企购买意向购房人的存量房，并对房企购买存量房的给予企业总购房款2%财政补贴。这带来了一系列的连锁反应：首先，由于国资国企收旧房直接给资金或房票，资金或房票相当于拟购新房的30%-60%（各地存在差异），可以直接去购买新房。潜藏的需求被有效激发出来了。其次，当地国资国企的新房去化速度加快。去年10月，太仓释放出了第一批置换房源，涉及太仓城发集团开发的三个小区共100套房源，市场反响相当不错，几天就全部消化掉了。11月17日，太仓市城投集团、市城发集团两大国资公司联手推出第二批置换房源，覆盖了8个住宅项目，细则也进一步优化，比如旧房子的车位也可以用来置换新房的车位。如此，一方面购房者改善了住房条件，相关国企回笼了资金，甚至可能还能去拍新的地块。连云港在推动“卖旧换新”的同时，还积极探索新路径，对已出让未建设含有配建保障房的开发项目，允许缴纳保障房易地建设费，由国企平台限期收购“卖旧”的房屋，作为保障性住房或人才房使用。这样，整个市场就正向循环起来了……最后，还为完成保障性住房筹集任务，提供了新思路。众所周知，近年来，国家对保障房的重视程度不断加强。不过，正如我们在此前的文章中提到的，如今地方政府的财政也比较紧张，继续大规模兴建保障性住房不现实，通过收购老旧商品房或者统租城中村房子，稍作改造之后，作为保障性——特别是保障性租赁住房，是财务压力更小的路径。各个地方也早已陆续在这么做了。
央妈1000亿资金试点支持国企收房用于出租除了上面提到的国资国企直接下场收房“以旧换新”之外，还有一种间接的模式，即中介统一代售模式：由城投、房产中介和业主三方达成合作。业主先去锁定自己意向购买的新房并缴纳意向金，同时把旧房交给中介挂牌销售。如果在一定期限內老房子卖掉了，那么卖房款直接转为购房款，如果在规定的期限内旧房子没能卖掉，那么意向金基本都能无条件退还。很显然，这种模式不如前面的直接收房模式，因为当下二手房的市场流动性处于低位，要在较短的期限内（一般是3个月左右）以业主能够接受的价格将房子卖出去，并不是一件容易的事情。包括城投公司在内的地方国企也深知，直接下场收房效果更佳。早在2021年下半年房地产市场刚调整时，就有不少声音建议城投公司等直接下场收房，将为转变为保障性住房。但问题在于：钱从哪里来？如今，这个问题有了答案：1000亿元租赁住房贷款支持计划。这笔购房贷款，年化利率约为3%，借款期限长达30年。1000亿元租赁住房贷款支持计划，是结构性货币政策工具，不同于商业银行发放的住房租赁团体购房贷款，由央行于2023年专门设立。计划在重庆、济南、郑州、长春、成都、福州、青岛、天津8个城市试点。希望通过设立专项再贷款，引导试点金融机构向试点城市专业化住房租赁经营主体发放长期限租赁住房购房贷款，用于批量收购存量住房、扩大租赁住房供给，探索长租房市场建设，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。事实上，早在2023年7月14日国新办举行的新闻发布会上，央行货币政策司司长就曾表示，1000亿元租赁住房贷款支持计划在稳步推动，已在郑州、济南等试点城市落地。目前，福州、天津、青岛等试点城市也已经拿到了钱。以青岛为例，国家开发银行、工商银行、农业银行和中国银行青岛市分行成功发放首批试点贷款18.5亿元，支持收购首批存量住房项目7个，涉及房屋总套数2319套，主要用于向新市民、青年人等群体提供保障性租赁住房。青岛青铁置业发展有限公司全资子公司青岛建融投资置业有限公司，是青岛市两家试点经营主体之一，目前，已获得银行12.4亿元贷款支持，用于收购1032套存量商品房作为租赁住房。对于十万亿级的中国房地产市场，1000亿似乎只是一个小数目。但是，请注意，1000亿只是首付款，包括城投在内的地方国企还可以按正常程序办理住房按揭贷款，并且贷款利息也很低。国企自然很乐意，一方面这可以替地方去库存，另一方面还能助力地方政府完成保障性住房筹集的任务和考核指标。而且，1000亿只是试点，一旦试点取得成功，很可能还会有下一个，甚至好几个1000亿。
城中村改造加速推进保租房还将持续释放除了通过结构性货币政策工具，支持地方直接下场收房，做保障性租赁住房之外。还有更大的招。今年开年第一周，被市场寄予厚望的PSL就进行了重启。不过，跟之前不同，2014年之后的几年里，PSL是棚改大潮中助推楼市起飞的货币工具。如今，PSL有了新的使命。2023年12月，国家开发银行、中国进出口银行、中国农业发展银行净新增抵押补充贷款（PSL）3500亿元。是有史以来单月发行第三高的，定向放水「三大工程」（保障房、城中村改造、“平急两用”设施）。这对「三大工程」工程来说，可谓是“及时雨”。以城中村改造为例，过去主要是推倒重建模式，叠加房地产市场单边上扬，吸引了大量房企参与其中。经过多年改造，一方面，现在剩下的大都是难啃的硬骨头；另一方面，经过过去几年的洗牌，大量民营房企已经自顾不暇了，更别说参与周期长、不确定性强的城中村改造了。而且，大拆大建的模式也不符合高质量发展的要求。国央企成为了城市更新的主体。而去年引发关注的城中村改造，是其中的重中之重，因为它跟保障性租赁住房的筹集是深度捆绑的。今年开年以来，各地就陆续发布了「城中村改造」的征求意见稿，声势十分浩大。比如深圳在征求意见稿，将城中村改造的一二级联动机制，改为一二级分离；广州为了加速推进城中村改造，落地了「房票安置」。1月12日，广州市人民政府发布关于《广州市城市更新专项规划（2021—2035年）》《广州市城中村改造专项规划（2021—2035年）》的批复……数据显示，2020～2022年，全国城中村改造市场规模分别为1.24万亿元、1.36万亿元和6559亿元。而根据央视新闻报道，截至2023年11月底，全国城中村改造入库项目406个，预计总投资1.8万亿元。很显然，这个数字在2024年还会继续上升。因为超大特大城市的城中村，通常都位于城市比较核心的位置，交通便利，之傲稍加改造，出租有保障……PSL可以很好的解决实施进展中的资金难题，加速中村改造的推进速度，从而加速保障房的筹集。注意，这一块对保障性住房的供应，将会远远超过前面的“以旧换新”以及国企拿着央妈的钱下场收房的量数量。小 结显而易见，「三大工程」（保障房、城中村改造、“平急两用”设施）+房票安置+PSL低息贷款”，2024年预计将拉动近万亿规模的房地产投资增量。但是，逻辑变了，这里面有机遇，也有挑战。代建需求充沛，这是机会，无论是保障房筹集还是城中村改造，主体都是地方国企，很多城投公司缺乏这方面的能力，产生大量代建需求，这也是近两年来，大量代建公司涌现，争夺蛋糕的大背景。同时，这也对房开企业提出了更大挑战，大规模保障房的供应，意味着刚需群体有了更好的托底，整个购房人群的结构将会进一步向改善性住房群体倾斜，以开发、销售商品房为主业的企业————无论是民企还是国央企——都要快速提高产品力。所以，近两年，大量国央企都将提升产品力作为年度主题。一央企营销总告诉小明：公司对产品力提升的工作，从未像今天这么迫切。时代，真的变了。（作者：明源不动产研究院总编、首席研究员艾振强）点击下图，了解详情↓
