你肯定万万没想到，在2023年，新房竞争激烈的龙岗，布吉一个新盘整体有74.9%的去化，成为龙岗去化排名第二的新房。

它就是——招商臻城花园，卖了376套房。

第一是万科金域学府(二期)卖了329套房，去化率97.3%。

在2024年，招商臻城也迎来开门红，根据招商臻城发布的海报，开年首周总成交41套；

而最新信息，深圳市房地产信息平台显示，招商臻城花园现房加推，推120套现房，户型约50-131平单位，位于3栋、5栋、6栋，均价约5.4万/平，单价区间约4.6-5.8万/平，总价约261-774万。

那么，在布吉，最低总价216万上车，招商臻城花园还会不会延续热卖？

一万间实探后给你最真实的购买评测！

很多人说招商臻城是个三无楼盘，无地铁无商业无学校。

的确，这些是招商臻城实在的硬伤，不然也不会隔壁百合世纪广场卖7万+，特发香悦四季卖5万，它卖4万+。

品质决定价格嘛！

一万间去实地踩盘后，就明白了，为啥被吐槽的招商臻城花园，就凭低价能买得那么好。

首先，建面没有想象的差。

招商臻城位于布吉上水径片区，项目临近布龙路、龙岗大道、水官高速，所以自驾感受会比百鸽笼、老布吉等布吉热门片区舒服一点。

很多人看到招商臻城位于布吉上水径，第一反应就是那边建面会很破，基本都是都是农民房或者工业园。

不过如果你实地去看一次后，你会不得不佩服大开发商的造城能力，相当于在破旧的上水径硬生生是铺出一方新天地。

我们去踩盘，第一眼看到的是赛格ECO中心与招商臻城互相链接的崭新建筑，与周边的破旧有明显的区别。

一万间实拍

顺着赛格ECO中心走到招商臻城，确实有一点点走在龙华中心区的感觉，新旧交错，但是处处感受开发商的实力。

而且，你会发现，招商臻城一面连着赛格ECO中心，另外三面就是城市主路，把这里的旧的建筑和招商臻城做了明显的切割，让人的对这里的建面心理接受度提高了一截。

你还可以看到，招商臻城已经是准现楼状态，外立面是简洁的竖向线条，搭配白色局部石材，营造的简约时尚的现代感觉，品质感再次加分！

一万间实拍

项目现在已经入伙，小区的居住氛围也体现出来了，小区外围停满了电动车（布吉特色），偶尔还会有推着婴儿车的住户下楼散步。

一万间实拍

很多刚需客群，虽然嘴巴上说是买房要看未来的潜力，但是看到眼前的房子，他的逻辑可能就会变化。

所见即所得，会给人一种直接的心理暗示，虽然网上说它这不好那不好，但是它便宜啊，而且销售说了，这里以后旧改持续深入，片区的环境和配套将不断升级，这里以后商业、学校、地铁都会配齐........

这样一想，好像性价比蛮高的，可以下手！

然后是附近生活氛围浓厚

在踩完盘后，去周边逛了一圈，你会感受到了属于老布吉的生活底蕴，生活氛围非常浓厚。

招商臻城对面就是布吉三联社区，走进去，这里有菜市场，有商场，还有活动广场，还能看到布吉三联村的玉石文化和产业气息，听村民说附近还有一个三联水库适合运动和跑步，空气和环境超好。

菜市场，一万间实拍

商业广场，一万间实拍

三联珠宝城，一万间实拍

再走远一点就有布吉典型的旧小区，比如中海怡翠山庄、茵悦之生花园、上水花园等，这些旧小区是布吉old money的聚集地，当年也算是布吉的红盘，建筑造型独特别致，聚集在一块，形成了独特的老布吉生活文化，让人想起布吉被称作“小香港”的鼎盛时期。

部分附近旧小区，一万间实拍

一万间了解到，买招商臻城部分购房者，就是对布吉有生活情怀的本地人。

从前面的内容，我们可以知道，招商臻城最大的卖点是布吉、低价、性价比高，而且它的建面和生活氛围被是被大家所认同的。

但是现在一万间也要告诉大家一些真相，让大家购房的时候，能更全面的考虑。

目前招商臻城自身的痛点有很多，甚至可能会影响接下来的销售情况，如：

1，负面信息多

招商臻城在春节前曾经深陷“降价”风波，引导多方报道。

虽然开发商出来解释“不存在违反规定降价销售，降价是部分中介为了吸引客户发布的虚假降价信息。”

但是这个事情在打折内卷的深圳楼市，降价与否，大家都有自己的判断和认知。

一万间在实探的时候，也看到很多住户在自家阳台挂出横幅抗议

有的是抗议开发商降价扰乱市场，有的是直接吐槽房子质量差，有反臭和噪音干扰等现象......

这样的情况，一万间觉得，对上门看房的购房者是有非常大的心理干预的。

2，周边房源众多

在招商臻城营销中心的正对面，里城玺樾山“单价4字头”的楼体广告很明显，抢客意味明显。

这2个盘同属于布吉上水径三联片区的唯二的新房，都在价格力上下功夫，据一万间内部消息，里城玺樾山打折的力度不亚于招商臻城，在去年就有“总价约380万起可以买带装修的三房，并且额外送10年的免费停车”的折扣信息流出。

里城玺樾山分三期开发，一二期共1536户已全部入伙，三期为最后一期房源共888套。

项目总占地面积约6万㎡，建筑面积约为37万㎡，总体容积率4.32，规划建设13栋住宅（含1栋保障房）、一所九年一贯制学校、1栋幼儿园；西侧有一所36班九年一贯制学校南京师范大学附属龙岗学校(2020年已投入使用)，为36班九年一贯制公立学校(配备标准足球场、室内外篮球场、活动广场、图书馆等设施)。

项目处于半山处，绿化率达40%，属于安静的半山住宅，有着优美的生态及景观。

其他交通，商业配套基本都招商臻城差不多。

另外，招商臻城周边属于布吉成熟的老居住区，不乏性价比高且优质的二手房。

无论是虎视眈眈的新房里城玺樾山，还是周边大量的二手房，在招商臻城身陷负面风波的时候，都会截流它的部分客源。

3，招商臻城，实在的硬伤

目前招商臻城避不开的两个硬伤，一个是远离地铁站，另一个就是噪音影响。

根据规划，地铁21号线（规划中）、25号线（规划中），都会在项目周边经过，串联起南山高新园、前海、科学城、深港口岸经济带等，进一步拉近与各大经济高地的距离。

但是就目前来说，项目去最近的地铁站—5号线上水径地铁站，需要步行2公里。

还有一个，噪音，前面我们说了，项目三面就是城市主路，这就直接造成一个问题，就是车流噪音会影响住户。

而且由下面的《地块划分与指标控制图》可见，招商臻城一期住宅（黄色部分）距离广深铁路（蓝白相间图例）也很近，靠近铁路线的部分单位也会受到噪音影响。

另外，招商臻城因为是旧改大盘，有大量回迁户，以及有一栋保障房，居住不纯粹。

招商臻城一期已建有7栋住宅，总户数2408户，可售部分1225户，也就是说，还有一半是回迁户、保障房。

7栋为保障房，2栋、3栋（01户型）、5栋、6栋三单元（其中9层）为回迁房，回迁房共595户。

一期小区平面图

其实在写招商臻城评测的时候，一万间觉得它很像之前的华侨城四海华亭，都是旧改大盘，周边配套比较欠缺，但是以低价出圈，成为市场的热盘。

招商臻城或许有很多缺点，但是价格+地段是招商臻城最大光环，在布吉，总价250万左右可以上车大开发商新盘住宅，这是深圳楼市一个很大的诱惑点。（华侨城四海华亭2023年上半年也卖得非常好）

在当下，它既能满足购房者此刻的居住需求，又能给他人生提供一份额外的期待（规划潜力）。

招商臻城日后会成为一个旗舰级的人居大盘，集住宅、公寓、办公、商业及九年一贯制学校、幼儿园、综合性医院、景观滨河道等等配套于一体。

在这个大规划下，一万间认为，还是值得刚需购房者去考虑的，因为综合来看，招商臻城作为一个大型住宅项目，在地理位置、开发商实力、现楼发售等方面具有明显优势。