今年以来，上海豪宅楼市在全国走出了独立行情

多个豪宅和风貌产品热卖，一次又一次刷新了记录，吸引了全球富豪的目光

而其中，绝对的佼佼者当属寸土寸金的黄浦

尽管面积是16个行政区中最小的一个，占地仅约20.52平方公里

但90%面积都在内环内，一直稳居上海C位

拥有外滩、豫园、新天地、南京东路等独一无二的地段

2023年，黄浦区的GDP达到了3157.30亿元，人均GDP约58万元，区域经济密度达到153.86亿元/平方公里

资料整理自网络，供参考

远超北京东城、西城和深圳南山、福田，冠绝全国

如果把黄浦区比作一个国家，那它的富裕程度可以排在世界第七位

仅次于卢森堡、挪威、爱尔兰、瑞士、卡塔尔、新加坡

因此，黄浦一直是高净值人群向往的置业之地，也是上海房价的领跑者

今年卖地还有卖房到底有多猛，让我们来好好盘一盘

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拿出了多块压箱底的核心地块

回顾这几年上海的土拍公开市场，黄浦区基本都没怎么出现

今年到现在为止的5批次土拍，同样也是1块地都没有

区里公布的2024-2025土地储备滚动计划，也只涉及5个街道共9宗地块，总面积不过4.43公顷

只有老西门710街坊面积超过1公顷，已经是区里近两年内征收的最大一幅土地

与此同时，黄浦正在通过另一种遴选的方式卖地

10月15日，老城厢小东门街道一口气拿出了压箱底的6幅地块，完成了遴选出让

资料整理自网络，供参考

这6幅地块分布较为分散，但都位于老城厢历史文化风貌区范围内

北侧是豫园，西侧为光明中学，南侧靠近乔家路地块，地理位置相当优越

涵盖了高层住宅、风貌住宅、商业等多种业态，而且都不建保障房，整体界面更纯粹

出让底价为69.8亿元，最终由上海城投控股旗下的城投置地以70.8亿元的价格摘得，溢价率约为1.4%

即将加推的露香园项目，正是由他们打造

2002年以来，经过城投置地二十多年的成片式开发，露香园成为了市区少有的大规模整体开发的豪宅板块

露香园效果示意图，供参考，以实际交付为准

不久前8月，上海举办了最新的规划土地宣介会，各个区可谓是都拿出了自家的宝藏宅地

黄浦这个市区大哥，自然一马当先，直接把自己后备天灵盖都掀开了

今年下半年至2026年，准备推出整整27块地

黄浦打浦桥、世博西园区功能组团 图源：第一地产

据介绍，新闸路、厦门路、外滩源二期、福建路、福州路、西成里等范围

在未来两年都有经营性地块出让计划，基本都是5000万起步

甚至连翠湖五期和六期南侧的地块都有，被新天地的超级IP包围，步行可达太平湖公园和老西门

想必到时候的土拍，又会引起一轮开发商的疯抢

加上之前已经出让的复星&阿里福佑地块、福佑南地块、嘉里金陵东路项目

这么多丰富的土地供应计划，也意味着，后续黄浦区还将有大量的各式各样的豪宅涌现出来

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今年黄浦豪宅狂卖了900多亿

不仅是土地市场上的供应稀缺

近几年，黄浦区的新房供应简直跟断供差不多

能买到的屈指可数，连续三年的占比不到0.5%

数据整理自网络，供参考

直到今年，新房供应量才有了明显提升

更重要的是，黄浦新房的价格也是全市一枝独秀

在市区房价已经越来越稳定，且没有太明显的涨幅时

它依然还在迈着步子向前冲

数据来源链家，供参考

对比2021年到2023年，黄浦新房价格还在13到14万/m²徘徊

今年就坐上了火箭，蹭蹭的往上涨

3月，五坊园14.65万/m²，露香园和绿城外滩兰庭都是16.3万/m²，中海顺昌玖里17.2万/m²

4月，融创外滩壹号院16.8万/m²，凯德茂名公馆16.4万/m²

8月，融创外滩壹号院涨价到17.1/m²，锦园17/m²

9月，翠湖天地六期更是来到了最高的21万/m²，刷新新房价格记录

新房价格是官方对于地段的价值认同价格上涨

意味着地段价值也在不断抬高

我们之前统计的，今年上海一共下发了37张豪宅预售证，黄浦就足足有13张，占比超过三分之一

数据整理自网络，供参考

粗略估计，不到10个月的时间，不算风貌别墅的情况下

黄浦今年的新房就卖了超过900亿元

在均价不断上涨的影响下，上车门槛也在持续提高

据相关统计，这五年来，黄浦新房的套均总价从2300万涨到了3600万，套均面积也从198平来到了228平

毫不夸张的说，现在你手捧5000万在黄浦，都买不到什么满意的大平层

要是想看江景，那预算还得继续往上加

尽管总价不菲，却仍无法阻挡高净值客户的热情

二手房的涨幅同样全市领跑，跑赢大盘

也就是说，不论是老房子还是新豪宅，黄浦房产的价值一直就没有从上海榜首下来过

任凭市场如何波动，真正位于城市核心的优质资产始终能穿越周期，成为富豪们稳定可靠的“压舱石”

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还在大刀阔斧的城市更新中

客观来说，黄浦也不是十全十美、毫无缺点的

除了豪宅之外也有到处可见的老破小

走在路上，时不时就能看到红色的拆迁标语

打开链家搜索上海二手房的所有房源，当筛选的条件勾选到：房龄五年以内

黄浦就消失了

目前外网挂牌的房源里，黄浦没有任何一套房子房龄是5年以内的

或者仅有零星个位数，所以系统自动剔除了

这么多老房子就暴露出诸多弊端，年代久远，设施环境比较差，脱离了真实的居住需求

这也是早期开发阶段不可避免的历史遗留问题

这种现象可以说是上海，以及整个中国住宅市场的缩影

成了政府和开发商需要共同面对的问题

又因为黄浦主要在内环，土地有限，不像静安和徐汇可以向中外环区域发展

只能通过旧改，来实现内在的更新升级

于是在这样的大环境下，黄浦开始了一场日久弥坚的旧改攻坚战

投入了接近40年的努力，以及超过万亿元的巨额投入

也就是拆迁改造从而获得新的土地供应，把城市更新这件事做到极致

新天地、豫园、外滩作为轴线，加上淮海路、金陵路、露香园、文庙、乔家路、南外滩这六大地标区域

图源楼典

所有地块已接近全部征收，全新建设也步入正轨

现在，黄浦区在住宅方面仅剩下部分零星二级旧里改造，将重点工作从“拆”转向“建”

并在细节处，通过“一街一路”街区改造计划和社区“微更新”项目

逐步提升公共服务设施，改善社区空间品质，不断提高居民生活的便捷度

刚刚还牵头发布了最新的《黄浦江沿岸提升专项规划》

依托“一江一河”滨水区域独有的区位优势和资源，大力推动相关城市界面的提升

接下来的5到10年，“大豫园-老城厢”、新天地和世博板块都将迎来焕新升级

董家渡金融城、南浦地块等项目，也在推进

到了2035年，一个崭新面貌的黄浦区将展现在市民眼前，让世人为之瞩目

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如果你要问，为什么喜欢黄浦？可能一千个人，有一千个回答

作为一个外地来上海的打工人

我对上海最早的印象就来自黄浦的外滩和南京西路

去年看完沪语电视剧《繁花》之后，又对黄浦的历史有了更深入的了解，也对黄河街、和平饭店等多个经典地标印象深刻

城市繁华，霓虹深处，数不清的历史建筑，蕴含着高度的人文价值

图源上海黄浦

在新与旧、时间与空间的碰撞中，留下更多美好的故事，也继续创造更精彩的未来

这或许，就是我所向往的生活

黄浦，不仅是最市中心的区域，也是无数购房者心中的白月光

而从房产的专业角度来看，拥有一套这里的资产，绝对不会错

以上为正文，来自远山

这是真叫卢俊公众号的第5627篇原创文章