2月份，北京连续几个周六日，链家的日成交量都是6、7百套，一直处于历史高位的状态。 这两天，中介们都在转发 2月1日至2月23日,北京二手房成交11638套,环比上涨74.07%,同比上涨96.29%。同比上涨96.29% 11638套多吗？一点都不多，其实这是网签数量，网签是滞后的数据。而实时的二手房成交量可能接近2万套，远比这个数量要高。 吹同比和环比的就有点无耻了，环比-今年1月份是春节，同比-去年2月份是春节，当然怎么比都是大涨。 要承认，2月份的小阳春成色很足，新房市场也非常不错，大部分新盘销售大增。 同时也要看到，这个小阳春的火爆是意料之中的事情 - 一是几乎每年春节后都会有小阳春，叠加学区房时间，去年北京3月份也是成交量和房价的高点，下半年房价就回落了。 二是大疫三年彻底放开，释放了很多积压的需求，去年12月和1月大家都在床上躺着，积压的需求反弹更猛烈。 问题是小阳春能持续多久？3月份之后还能否继续火爆？ 跟据链家的内部数据，近期成交70%是刚需客户，600万以内房源占80%，涨幅更猛的则是1500万+的豪宅。 这意味着：市场结构仍然是以刚需入场为主的，改善仍然难以进场，换房链条还没有大规模运转起来。 而刚需对于房价非常敏感，因为疫情累积的刚需购房者买一个少一个，何况北京的人口还是在减少的。 在市场上的低价房源大部分成交之后，房价上涨，卖家挂牌价普遍偏高，有的热点区域挂牌价已经涨了10%，这将会导致买家观望情绪浓厚，买卖双方重新博弈。 这两年放水很多，房地产政策目前也非常宽松，确实为房价上涨提供了有利的环境，今年肯定是一个上涨年。 但并不是说北京的房价就会一路上涨不回头，全面大涨几乎不可能，小周期和波段还是会有的。现在的楼市热度较高，如果没有新政策的刺激，可能4月份之后又会回落。 北京要想全面的大涨，必须让改善的链条转起来，最终需要终极武器 - 降低二套首付比例，不管通过什么方法。2015年3月30日的“330新政”就是二套首付40%，最终引发了北京全城普涨。 不过按照今年的形势，全面降低二套首付比例的政策很难出台，2月份各路媒体天天喊成交量暴涨、房价要上涨，即使有储备政策，恐怕短期也出不来了。毕竟，楼市正殿的牌匾上高悬着四个大字 - 房住不炒。