1、房子是核心资产，价格下跌不好？

这两天，国内大V九边“火”了。他连发几条帖子讨论房地产，引发了一场讨论房价的多空大战。

今天就凑凑热闹，也来讨论一下这个话题——谁希望房价涨，谁希望房价跌，到底谁能决定房价走势，未来的房价该会怎样？

先来看看九边这条论点比较全面帖子：

这条帖子中有很多大实话，只是没什么用。

1、房价不能跌太狠，不能一直跌，不能无限跌。

这不废话吗？谁说房价要跌太狠、一直跌、无限跌吗？还有，跌太狠的界限又是什么？10%还是30%，还是更多？

2、房子是中国最核心的资产，也是中国老百姓最核心的资产。

古今中外，哪个国家、哪个时期，房子不是老百姓最重要的资产？在城市自不必说，在农村谈婚论嫁，哪个女方不在意对方的房子？《平凡的世界》中，孙少安的一大梦想就是箍几孔在双水村最漂亮的窑洞！动物世界利，小鸟筑的巢，狗熊找的树洞，都是它们最重要的资产。

3、房地产特别差的话，经济不会好。

房地产是很多人一辈子中最重要的购买物，如果这个商品出现比较大的问题，当然会影响宏观经济。

对以上几条，个人觉得争议不大，可以是大家的“共识”。引起争论的是另外几个潜藏性的观点：

1、因为房子是大家最重要的资产，所以房价跌了对大家不好。

2、一二线城市房价会被“拉起来”，他认为这是理所应当的。这句话的潜台词是，他觉得现在的房价也是合理的，并不算过高。

3、“一线上天”。这句话的意思是，一线城市的房价还不在“天上”吗？难道在半空中，在地板上？

4、一线房价大概率要慢慢筑底了，其他二线慢慢就稳了。这是对走势的判断，有争议是正常的。

以上几个潜藏的论点，引发了多空双方的互撕。网上甚至出现了一则九边为此怒骂网友的截图，咱也不知道真假。

那么，《济南楼市观察》是怎么看待这几个观点呢？

2、谁希望房价涨，谁希望房价跌？谁在支撑房地产？！

先不论事实，只说“立场”：当下社会，谁不希望房价跌，谁希望房价跌？

首先，在城市有房，甚至是多套房，没有继续买房需求的，反对房价下跌。这个不用多说吧？有谁希望自己花百十万、几百万的房子价值缩水呢？

其次，在城市无房，希望在城市安家、置业的，都希望房价下跌，他们大都觉得现在房价太贵。这个也没异议吧？

其三，有改善性需求的，打算换大房子的，大多希望房价下调。

观察君有位朋友，马上退休，他目前住在一处老破小，价值140多万。临近退休了，他想换一处大房子，可在济南看了一圈房子，距离他生活半径5公里之内的改善性住房，基本需要300万以上。辛苦一辈子，好不容易积蓄了一百多万的资金，如果现在换房，所有积蓄全部进去！

他觉得真不值得——辛苦一辈子，好不容易有了点存款，全部砸房子里面？

其四，家里有一套房，目前无改善需求，但有儿子甚至多个儿子的，基本是希望房价下跌。

有儿子就要预备房子。一套房子少则一百多万，两套房子几百万甚至大几百万，平民家庭怎么买？平民家庭，谁家有两个儿子，要为儿子准备两套房子的，一辈子基本就废了。

以上四类人，谁在支撑房地产的发展？是后三者！

第一类人，已经为房地产市场“做过贡献”，将来已经没有置业需求，他们对房地产市场的影响已经很小。

后三者不同，他们还有强烈的买房需求，他们要为房地产市场、各个城市的发展继续输血。

在国内众多二线城市，有大量的城市新区正在建设中，一栋栋住宅楼在不断崛起。这些房子给谁买？不就是那些从农村来到城市的新人，城市里的改善性需求，给孩子们准备婚房的家长吗？

第一类人，我们已经有了房子，我们不打算再买房子。当房价下跌，我们心如刀绞。但是，如果我们以此为出发点，就说房价下跌对所有人都不好，是不是有点虚伪？那感觉就是自己已经站岗了，还要让其他人跟着继续站岗，要不然就是不公平！

九边应该很有钱。为了表达诚意，咱要不要把自己所有钱都投到房地产上？二线城市咱看不上，瞄准北上广深，花光现金，加杠杆，使劲买买买，反正一线城市要“上天”，怕什么？

说实话，我不建议他那样做。

3、房价到底高不高，标准是什么？未来会怎样走？

说过立场，再说事实，当前的房价是否过高，是否合理，未来可能会怎样走？

在当下市场中，任何讨论都绕不开一个话题：当前房价到底是不是过高？

我们经常听人说：XX的房价一点也不高（或者“太高了”），看看YY城市的房价是多么高（多么低）。

这样的对比没有任何意义！在我们看来，评判房价高低的唯一标准就是：房价收入比！也就是说，一个普通家庭用多少年的收入能买一套房子。

我们现在的房价收入比，不用多说吧？直接看图吧。

在众多一二线城市，普通家庭买一套房子，少则需要一二十年，多则需要三四十年、四五十年的收入。这还不够吗？

我们的房价收入比过高，这是一个基本的事实，没有什么需要回避的。相反，我们只有正视它，才能认识到由此衍生的社会问题。

前文说了：在城市里的普通家庭，即使家里有一套房子，但如果有儿子，甚至有两个儿子，基本都会希望房价能有下降，因为买房负担太重了。

大家可以想象一下，在北上广深这样的国际大都市，一个“普通”市民家庭，年收入可能只有一二十万元（上海2022年工资中位数为6906元/月），一套房子总价少则四五百万，家里如果有个儿子，需要买一套房子，那这个家庭几十年的收入就没了；如果家里两个儿子，那简直是看不到未来了。

所以很多人就做出了被动选择：谨慎生孩，甚至不生孩。我们可以看到，很多大都市的出生率是很低的，如果没有外来人口的流入，基本都是负增长。

房地产市场的未来，长期看人口。

九边说，放眼世界，没有一个国家，房地产特别差，经济还能特别好的。那么同理，放眼世界，有几个国家在人口下滑，甚至未来下滑幅度可能更大的情况下，房地产市场还能保持红红火火？

4、房地产出路在哪里？增加百姓收入！

房地产未来出路在哪里？我们之前说过，现在的核心问题是房价收入比过高，所以出路只有两条，要不降房价，要不增收入。

降房价，可能会引起比较大的反弹，而且控制不好容易引发金融系统的风险。那么，就努力提高老百姓收入吧！

营造良好营商环境，支持民营经济发展，改善财富分配结构，提高普通人在社会财富分配中的占比，让普通家庭富起来，买房没压力，生活没压力，养娃没压力，社会重新恢复活力。

如此，房地产一定会稳定下来，并继续蓬勃发展。

另外，我们最近做了一个新的公众号：

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——全文完——