南山4万单价成交的房子，真的出现了.......

而且这还不是公寓，是实实在在的住宅。

前两天，月亮湾花园一套建面约104㎡的法拍房源，以474万的起拍价成交，单价只要4.56万/㎡。

熟悉南山楼盘的粉丝也许还记得，当年的月亮湾花园，价格非常“疯狂”，曾经试过一个月单价就涨了3.2万/㎡。

2021年2月价格最顶峰的时候，月亮湾花园的成交单价达到12.89万/㎡，接近13万/㎡。

现在成交价跌到4万/㎡，跌幅将近65%，直接从前海豪宅价跌到了龙岗价。

不知道当初那位以12.89万/㎡单价、1100多万总价上车月亮湾花园的朋友，现在上天台没。

月亮湾花园当初这么能涨，靠的就是旧改；

月亮湾现在跌得那么惨，靠的也是旧改......

月亮湾花园地处前海，在大小南山之间，严格来说属于前海妈湾板块。地段位置其实非常好。

但是无奈小区太老了，小区楼栋大多在1992-1995年之间建成，楼龄基本都在25年以上。

居住条件和城中村差不多，甚至连多数城中村都不如......

在没有旧改消息之前，这里的价格大概在6万/㎡之间，说实话，没有旧改，6万/㎡都嫌贵了。

但是旧改通知一出，土鸡变凤凰，月亮湾马上“站”起来了。

2020年7月，月亮湾花园传出棚改信息。

棚改摸底意愿征集时间从8月7日到10月6日截止。仅到9月份，签名户数和签名面积就已双双突破95%，按照棚改相关规定，这个比例已经达标，棚改板上钉钉。

7月份刚传出消息，成交单价从6万/㎡涨到7.5万/㎡。

2020年8月，消息公示后，成交单价飙升到了10.7万/㎡。

在2021年2月指导价政策出台之前，月亮湾花园的成交单价涨到了最高的12.89万/㎡。

要知道月亮湾花园对面的佳兆业前海广场，2017年的次新盘，最高成交单价也就13万/㎡左右。

一个25年的老破小区直接和次新盘单价对标，真是把泡沫吹到天上了。

当然，从当时的情况来看，13万/㎡高价入手的买家其实是不亏的。

毕竟深圳的棚改拆迁赔付标准是1:1.2，也就是按照拆迁1平米补偿1.2平米的方法来进行房屋置换。

一套92平的房子，最后得到的补偿是一套110平的房子。

即便你是13万/㎡买入，折算成拆迁后的单价，不到11万/㎡。

市场价格13万/㎡，实际价格11万/㎡，每平米还有2万的倒挂，这么一算，压根就不亏！

而且按照当时的涨价趋势，等到棚改几年后拿房，万一周边涨到15万甚至20万，那13万/㎡买就是纯纯抄底。

但是！

这一切稳赚不亏的逻辑，都是建立在棚改顺利推进的基础之上。

而月亮湾花园自从2020年12月完成棚改意向摸底之后，就悄无声息了，再没有任何后续进展。

然后就是2021年8月，住建部发布《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》，明确不得大拆、快拆旧住宅、城中村等旧区。

南山街道办针对月亮湾花园棚改进度的回复中也提到：

受住建部《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》政策影响，月亮湾花园的改造方向和内容，等政策明朗后再研定。

哦豁，本来板上钉钉的棚改突然间就没了，预期消失，房价只剩一地鸡毛。

有人可能觉得4万/㎡的成交价是法拍房有一些偶然因素。

但即便是正常业主成交的价格，月亮湾花园的成交价也不高。

6月份月亮湾花园刚成交的一套93平3房，成交单价只要5.4万/㎡。业主报价现在也只有6万/㎡左右，跌回到了2019年。

从大趋势上看，深圳通过旧改造富的神话已经彻底结束了。

自2022年开始，我们国家的大规模棚改拆迁换成了旧改改造，也就是在不大拆大建的基础上，对老旧小区进行修缮改造。

怎么改造呢？

主要就是通过粉刷更换老旧管道、加固楼梯过道、增加电梯、增加绿化面积、增加停车位、健身器械等方式，把老小区的基础设施和外立面修缮一下，就万事大吉。

这意味着未来深圳的老小区，买入的风险会越来越大。

楼盘到底能不能拆迁，需要经专业公司进行房屋质量安全检测鉴定和评审，对危险房屋进行等级划分。

深圳的危房，很多只能算C类危旧房，最终走的都是加固旧改方案。

比如南山蛇口的蛇口花果山，40年的旧楼了，没有一点旧改的动静。

再比如罗湖蔡屋围，十几年前就说要旧改，现在连旧改动工的影都还没有。

而且不仅仅是那些已经30年、40年楼龄的小区，核心区那些楼龄20年左右的小区，也会有一定风险。

毕竟住个5-10年，这些小区就全都变成了老旧小区，以前会觉得以后不好卖起码还能拆迁，但现在拆迁不能指望，入手就必须谨慎了。

但是在关内的核心区，比如南山、福田甚至罗湖这些地段，次新房非常少，多数都是15年以上甚至20年以上的二手楼盘。

就连最豪的深圳湾片区，几乎都没有10年楼龄以下的次新盘。

在这个状况下，核心区多数二手楼盘未来都会有很大的贬值风险，如果你准备在核心区买二手房，又想实现保值增值的目标，选盘就变得至关重要。

我认为当下在南山福田选二手盘主要看3点

1.看地段

从大方向上看，核心区优质地段的二手房，多数情况下是要比其他位置的楼盘更有潜力。

就拿南山来说，科技园、后海的老小区会比南山中心、西丽、蛇口的老小区要更好

2.看保养

有些小区的楼龄虽然老，但是如果物业靠谱，建造质量不错的话，也会有保养的不错的楼盘。这一点是可以通过外部特征看出来的

3. 看流通

核心区每个板块都有成交流通比较好的楼盘，这些楼盘往往都会有一个或者两个优势，有些是学区的优势大、有些是社区环境好、有些是周边配套优越。

选择流通性高的楼盘，就算价格涨不上去，但有流通性保证起码好卖，不至于被套死。