没有生气的营销
感谢关注《楼八地产研究所》。我是宇文播，专注郑州城市发展和本土高端地产研究，致力推动城市进步。前二周，和袁总聊天的时候，他笑着给我讲了他的事，听完，我并不是很难过，因为他这种情况遍地都是，习惯就好了。恰好过了二周，我去奥体附近办事，事情结束，我便决定顺便去看看他买的这个楼盘。
上图：常西湖片区过了陇海高架，沿着雪松路，开车一路向南，不得不说，常西湖城市界面很漂亮。居甜思苦，我想起了上个月去的佳田未来新城。这盘位于石化路和未来路，妥妥二环内，周边人流量不小，但几条断头路一直没通车，小区都交房了，门口路还没通，业主还得从小土路回家。对比之下，南港绿博，很多人流量不大的马路修得真不错。我们过去修路的出发点是“利于经济发展”，全国都是这样，也是时代需求，但《楼八》认为，如果修路以百姓实际需求的“轻重缓急”为出发点，似乎也是一个不错的办法。常西湖街道很漂亮，但马路上人和车却不多。
上图：常西湖十字路口（非静止画面）上图是一个十字路口，这几秒钟是由红灯变绿灯的整个过程，从动图中我们可以看到，过程中没有车辆通过，这说明在等红灯的这段时间，也没有车辆。人气不太旺。雪松路一直向南，到金田路右拐，再直行2个十字路口左拐，一直走，就到了璀璨熙湖售楼中心。
上图：璀璨西湖销售中心这个售楼部设计很漂亮。停车过程没有没有保安引导，不知道项目是不是关门了，走近了，发现还在营业，便推门进去。进门后，站在迎宾台的是一位保安，他问我是不是第一次来？我说是，他便给我安排了一位置业顾问。顾问很热情，从区位开始全流程讲解，过程也有耐心，对于这种爆雷楼盘，算难得了。坐下来后，我问他洋房什么价格，他说均价16000元，但现在有一套顶楼特价房，15800元。我觉得这价格奇怪，均价16000元，洋房顶楼是最差的，那正常价格一定是要低于均价的，甚至要远远低于，正常情况，这个价格不太可能高于15500元。但是，怎么搞完特价还要15800元？我说了我的疑问，顾问不知道该怎么回答，估计他自己也可能觉得这个价格体系太乱，根据公司决策会确定的均价而进行的价格详表定价是有问题的。我随后提出看看价格表，他们说没有价格表，而且还强调他们价格都是透明的。我看了看，售楼部现场没有价格公示，且不说违规不违规，置业顾问也没价格表，价格怎么看都是不透明的。顾问看我问得多了，有点生气了，我看现场除了我也没有其他客户，就提出见见项目营销领导，问问详细情况。结果被告知营销负责人不在，没上班。后来确认一下，确实不在，在这么内卷的地产时代，周末还休息的营销负责人在郑州应该不多见了，这在金水北，不敢想象。我印象中，去年，项目营销负责人找过我，罗姓，我翻翻手机，长时间不联系，没了。在世茂爆雷后，央企中航进入后控股，但操盘方还是世茂，据说，世茂把郑州的营销团队全部解散，直接从华中区派人，看来，区域的水平也是够烂的，专业性差，工作敷衍，纪律懒散。如果常西湖都是这一类房企，袁总的眼泪没什么好说了，但，和下面的套路客户相比，这都不叫事了。【2】天价大礼包
我让顾问帮我算下价格。他边算边给我介绍优惠体系，先是一个97折，再是二个98折，最后再优惠20万。但是，问题来了，最后的这个20万优惠，他说必须要花5万块钱买他们的家电大礼包，不买大礼包，对不起，这20万就优惠不了。我震惊了。开始我还有点不敢相信，我以为我听错了！反复确认了二次，是不是不买大礼包，没有20万优惠，答案都是一样的。这是典型的“捆绑销售”变种套路，这都什么时代了，竟然还有售楼部这么搞？而且还是在郑州楼市如此艰难的时刻。狗娘养的政策。我让他把我所谓家电大礼包拿过来给我看看，顾问起身几分钟，拿了一张给我。
上图：璀璨熙湖大礼包协议我认真看了看这份协议。第1，收款方不是世茂和中航，是第三方。第2，这5万虽然是为了获取20万优惠，但从协议看，就是单纯买家电的钱，并没有显示和20万优惠有什么关联的条款。不是没有，我感觉是世茂不敢。我问顾问，这个协议怎么没有体现和20万优惠的关系，他说可以写上。我相信，他们也许真敢写，毕竟已经爆雷了，也不在乎再埋一个。第3，这5万块钱，只买了4件电器：冰箱、洗衣机、烟机和灶具。我问顾问这电器按什么价格算的？他很严肃地说严格按官方价格算的，我让他帮我查一下标注。他拿起手机查了几分钟，然后在价格单上给我标注得很清楚：卡萨帝冰箱15999元
卡萨帝洗衣机18999元后面的，他不再查了。他查询的时候，我就在想，在郑州，买11000元到16000元房子的客户，有多少比例购置18999的洗衣机？同时，我还想起了袁总说十几万就想把房子装修装修买买家具家电出租的话，作为璀璨熙湖的高端客户，这孩子太单纯了。他写完给我以后，我在手机上按照十几位的型号编号查了这二件电器的京东购买价。
上图：卡萨帝京东价这个型号为BCD-603WGCRTM7S3U1的卡萨帝双开门冰箱，世茂璀璨熙湖售楼部销售15999元的冰箱，京东自营购买价12480元，虚高3519元。
上图：卡萨帝京东价这个型号为C8HDN14L5WU1的卡萨帝洗衣机，世茂璀璨熙湖售楼部18999元的洗衣机，京东自营购买价16149元，虚高3850元。单单二件电器，虚高7369元。这个钱去了哪里？在现场，我也问到了答案，但为了不伤害无辜的人，楼八还是不说了。当然，除了虚增的价格，还有高端机器的暴利。苹果最基础款128G的苹果15京东自营价格是4973元，这其中，利润大概得有2000元，但如果是苹果15Promax，那价格就是11986元，这其中的利润可不是2000万，不是5000元，而是高达7000元了。高端产品的溢价就是奢侈品的变种，挣的就是有钱人的钱，但璀璨熙湖的业主是有钱人吗？1199的海尔冰箱，可能只挣200元，但如果是18999元的海尔高端系列洗衣机，楼八估计，利润不可能低于10000元，卖1台等于卖50台。老高说了，风浪越大鱼越大，那么，《楼八》想问，鱼儿越大，那什么越大呢？楼八想说二句话：1，无利不起早；2，羊毛出在羊身上，最后买单的永远是客户。北龙湖精装房如果配洗衣机，也大多是几千块钱的西门子，看来，璀璨熙湖业主以后在买衣服不用买品牌，买个地摊货，背后贴上“18999卡萨帝清洗”布条即可，北龙湖一众豪宅见了集体膜拜。【3】捆绑销售的秘密
房地产的促销方式有很多很多，但这种捆绑销售显然是违法也违规的，其实，楼八本人也经历过这种事情。2018年，我买了2套正商滨河铭筑公寓，价格我不去查合同了，忘了，说大概数字，单套总价大概是40多万，优惠到第一步大概40万。这时候，局来了，如果买他们二箱“良者”白酒，可以再优惠2万，到38万。后来我了解到，这个楼盘是恒辉代理的，老板做酒，他们在推销酒。你看，多划算，买二箱酒，就能赚二万。事实上，开发商给代理公司的底价其实是等于甚至还远远小于38万的，他们只是用掌握的优惠权利去推销他们高昂的东西而已。世茂璀璨熙湖，异曲同工，只是，那是什么时代，现在是什么行情。世茂已经暴雷，目前央企中航入股救市，在这种情况下，不做好保交付，处理好收尾工程，搞这个目的是什么？难道世茂团队想在最后时刻再捞一把大的？每个行业都有不同的生存之道，什么每个人都有每个人的赚钱方式，但是，此时此刻，在郑州楼市已经去如此艰难的情况下，在购房客户这么稀缺的情况下，这种行为真的不太合时宜了。他们的说辞很动听，你看，虽然花5万块钱，但享受了20万优惠啊，还能得家电，他们一切都是为了客户好，真好。这个世界上最坏的事就是：打着“为你好”的名义，骗着你腰包里的钱。有些事，在房地产好的时候，大家都睁一只眼闭一只眼，甚至客户都能睁一只眼闭一只眼，但现在，老百姓是真没钱，作为房地产企业，在产品已定的情况下，还是尽量能给客户省点就省点，省不了，也不能逼一万多房价的客户买接近2万的洗衣机。据顾问介绍，从端午节开始，购买大礼包的客户已经有三四十个了。【4】常西湖的未来
这个事特别堵心。《楼八》认为，郑州楼市的潜力是很大的，现在遇到的困难，很大一部分原因是客户信心的缺失，现在，几乎所有的郑州开发商都在宠粉，以最好的产品和最大的诚意去对待客户。此时此刻，世茂这种行为太不合时宜，我们也不能让这种爆雷的收尾房企最后时刻再割郑州一把韭菜。不聊这个事了，我们聊聊常西湖。现在常西湖也没楼盘了，也不存在楼八在为谁谁谁站台了，说说客观事实。一直以来，《楼八》都觉得常西湖才是郑州有史以来最高瞻远瞩的一次大手笔的城市规划，其对于郑州这座城市的战略意义是不可估量的，这一点，历史一定会证明。它不但规划科学先进，而且原本有极大希望缓解郑州日益严重的商务潮汐以及东西经济发展不平衡，可现在，这一切步伐都放缓了。但《楼八》对常西湖依旧信心满满，所以，常西湖的房子一定是可以买的，如果璀璨熙湖的新房套路多，二手房也是值得买的。不过，常西湖要做好，第一步还是要先尽快把常西湖修好对外开放，常西湖常西湖，没有湖，咋能叫常西湖。毕竟，我们喊了这么多好常西湖新区，还都没见过常西湖什么样子呢！同时，湖周围的配套公园也要尽快建好。其次，还是得以片区为整体多宣传，这是最小的成本最大无形价值，四环的滨河和双湖就是例子，潜移默化，三人成虎，常西湖也值得大宣传，特宣传。同时，借助市场上已经认可的名校教育配套声音，把区域的其他配套也搞起来，特别是陇海路以南片区。当然，还要引进在片区开发经验丰富的开发商，比如万科越秀中建普罗华润等企业。结尾楼八的话
如果让《楼八》在郑州选一个区域，让国家帮它发展起来，成功发展起来，我选的这个区一定不是北龙湖，不是滨河，而是常西湖。这个区域好起来，郑州才能真的好，懂的都懂，郑州城市总体东重西轻。回家后，我又研究起高端洗衣机的作业功能，想知道到底贵在哪里，过程中，我又看到了下图这个玩意，家用，非工业，11万人民币。看来，世茂还是仁慈的。
