先抛出我们的观点：今后两年，特别是2024年，“金融城东”可能是成都最“热”的区域，或许没有之一。无论在土拍市场，还是在新房市场，均将独占鳌头。

2023年11月20日，金融城东的万科朗拾交子花园，二批次98套房源再次取证。其中，一栋6层洋房，单价2.96万元/㎡-3.26万元/㎡；一栋11层洋房，单价2.83万元/㎡-3.01万元/㎡；一栋16层的小高层，单价3.23万元/㎡-3.78万元/㎡，部分房源精装单价，尚略低于该地块3万元/㎡的最高清水限价。

（万科朗拾交子售楼部实景图）

这是万科朗拾交子花园拿地7个月以来，第二次取证入市。此前，10月13日，该项目8栋建筑合计240套房源，取证入市，已去化200套左右。本次取证之后，万科这个70多亩的住宅项目，还剩7栋建筑待售。显然，万科为追求快速去化，让出部分利润给购房者，市场也给出不错的回应。

我们还注意到，今年以来，金融城东的白鹭湾F4持续原来的热度，表现亮眼。先有建发天府养云4次取证售罄，中交统建锦江九章4开4罄直至清盘，进入三季度后，深投控鹭湾1号终于入市，项目总计216套房源分两批次快速取证，直接售罄。

（深投控鹭湾1号施工现场）

当然，作为今年金融城东最大的供给端，华润置地锦江悦府自然不得不提。去年夏天拿地的锦江悦府，占地约100亩，总房源934套。从去年12月底，到今年5月下旬，该项目分6批次取证，所有房源已经全部入市，截至目前，项目仅余10余套房源在售。也就是说，今年前3季度，锦江悦府于金融城东卖掉了差不多900套房。

在上述项目加速去化，并且业绩喜人的情况下，进入11月，与华润置地锦江悦府毗邻的另外一个超百亩大盘成都城投置地鹭湾锦上映首次入市。11月7日，鹭湾锦上映322套房源取证，单价集中在2.9万元/㎡-3.1万元/㎡。

（似贵州仁怀屹泽26亩地块施工现场）

随着万科的加速入市，可以见到金融城东的其它项目，似乎也加快了节奏。我们在现场看到，于乐天海天（万科）之后拿地的华润置地29亩地块，中国能建34亩地块，以及贵州仁怀屹泽26亩地块，或均已开工建设，其中，央企中国能建于7月19日斩获的地块，近期或将亮相。

除上述地块外，在白鹭湾F4南侧的一个百亩大盘，由四川省属国企子公司雍景投资拿地开发，也将于不久入市。仅从新房市场来看，明年金融城东已经够热闹了。而金融城东，包括白鹭湾二期、林家坝TOD、以及金融城三期河东片区，还有多宗土地将要出让。不难预见，未来两年，金融城东无疑将是成都楼市最热的区域之一。

为什么这么说呢？我们先来回顾一下这两年金融城东的土地拍卖情况，特别是各个在售，待售项目的拿地成本和最高清水限价，均值得一观。

（金融城东土地出让情况，成都地产界制图）

2022年3月31日，成都首批次集中供地土拍，成都城投置地仅以11700元/㎡的成交楼面地价的底价，轻松摘得锦江区南三环外，地铁6号线东侧，未来成都地铁30号线棬子树站附近的127亩住宅用地，容积率2.0，住宅清水限价28000元/㎡，成品住宅销售比例100%。

值得一提的是，成都城投置地所获宗地，是金融城东近两年拍出的面积最大的一宗土地；是金融城东近两年拍出的成交楼面地价最低的一宗土地，比锦江统建所获人才公寓项目楼面地价还低；是金融城东近两年拍出的住宅清水限价最低的一宗土地。

7月13日，华润置地豪掷约21.59亿元，以成交楼面地价16200元/㎡，摘得与成都城投置地所获地块毗邻的一宗纯住宅用地，占地99.98亩，容积率2.0，最高清水限价29000元/㎡。随后，华润置地以快节奏开发，从拿地到接近清盘，仅仅用了大约1年时间。

（华润置地锦江悦府项目施工现场）

同年11月，锦江区柳江街道一宗23.98亩的人才公寓用地入市拍卖，被锦江统建以楼面地价12755元/㎡拿下。该地块为林家坝TOD+100%人才公寓用地，容积率2.0，清水限价26300元/㎡，目前刚刚开始动工，尚处于打地基阶段。

（锦江统建潘家沟地块施工现场）

2023年3月22日，四川省属国企雍景投资以18.6亿元总价，成交楼面地价18600元/㎡，拿下白鹭湾F4，及建发深投控鹭湾1号、中交统建锦江九章、建发天府养云和锦江金茂府南侧的约100亩纯住宅用地，地块容积率仅1.5，为区域最低，最高清水限价34000元/㎡。从地块禀赋来看，雍景投资的新项目，是区域最值得期待的高端改善项目。

4月20日，一家名为乐山海天的房地产企业，以14900元/㎡的成交楼面地价，抽签竞得林家坝TOD一宗74.4亩纯住宅用地，地块容积率1.8，最高清水限价30000元/㎡。目前来看，14900元/㎡的楼面地价，或许也是万科选择部分房源精装单价略低于清水限价销售的原因。

（万科朗拾交子项目施工现场）

6月13日，华润置地以20600元/㎡的成交楼面地价，从71家参与摇号的房企中脱颖而出，摘得成都金融城三期河东片区首宗住宅用地。该地块位于地铁6号线金融城东站A口，占地29.45亩，容积率2.5，最高清水限价36000元/㎡。其中，20600元/㎡的最高土地限价，以及36000元/㎡的最高清水限价，均为成都土地市场的新高。

进入今年下半年，金融城东还有两宗土地入市成交。7月19日，中国能建（葛洲坝）从参与抽签的62家房企中杀出，以成交楼面价17800元/㎡，拿下金融城东绿城凤栖鹭鸣西南方向，新希望锦官府、58神奇空间以南的一宗34亩纯住宅用地，容积率2.5，最高清水限价33000元/㎡。该地块北邻锦江大道，向西直达金融城核心地段，直线距离仅约3.5公里。

（中国能建项目施工现场）

8月24日，贵州仁怀屹泽房地产开发有限公司以总价57855万元，成交楼面地价18400元/㎡，抽签摘得林家坝TOD万科朗拾交子北侧一宗约26亩的纯住宅用地，地块容积率1.8，最高清水限价35000元/㎡。

我们注意到，金融城东白鹭湾板块已经开发有两年时间，靠近三环的成都城投置地鹭湾锦上映与华润置地锦江悦府拿地也有一段时间了，而林家坝TOD和金融城三期河东片区则是才刚刚开始，其中林家坝TOD土地整理工作已经进入尾声，后续大概率有多宗土地持续供应。

早在2021年夏天，绿城代建的项目凤栖鹭鸣入市之前，就提出了“金融城东”的概念；随后，2022年白鹭湾板块横空出世，建发和金茂进一步强化“金融城东”的占位；现在，“金融城东”的轮廓更加清晰。

往东，把白鹭湾板块包含在内；往北，直至三环附近；往南，抵达绕城高速，往西，以府河为界。“金融城东”区域界限已经比较明确了，对此，相信不会有太大异议。

（从白鹭湾F4望金融城双子塔）

如前文所述，“金融城东”可大致划分为4个片区：其一，以白鹭湾F4为起点，加上雍景投资百亩地块，以及后续规划住宅用地所构成的白鹭湾高端住区；其二，以万科朗拾交子为起步的林家坝TOD开发片区，包括锦江统建人才公寓、中国能建项目、贵州仁怀屹泽项目，以及后续待出让的多宗土地；以新希望锦官府、绿城凤栖鹭鸣、华润置地锦江悦府和成都城投置地鹭湾锦上映构建的棬子树片区，其实，中国能建地块北邻锦江大道，更靠近这个片区；其四，也就是金融城东最核心的片区，以华润置地与锦江统建联合开发的新项目为起笔的金融城三期河东片区。

整体而言，“金融城东”最为突出的优势，即为地段价值，这也是决定其地价、房价的核心指标。“金融城东”的地段价值又表现在两个主要方面：一是，距离金融城的地理距离，白鹭湾F4到金融城核心的直线距离在5公里以内，而金融城三期河东片区，本身就属于金融城，隔河相望的就是金融城核心区；二是，“金融城东”属于锦江区，拥有了锦江区的教育、医疗、商业、交通，以及生态资源等配套。

这里我们就不详细展开“金融城东”的各项配套指标，大家去看看地图就清楚了。接下来，我们主要分析一下前文提到的4个片区的一些情况。

（正在建设中的白鹭湾科技生态园）

首先，白鹭湾板块，依托3500亩白鹭湾科技生态园的产业支撑，以及占据白鹭湾生态湿地公园的天然优势。白鹭湾F4起步便是低密洋房和高端墅区，为这个板块确立了高端豪宅的基调。继白鹭湾F4之后，即将入市的雍景投资100亩项目，容积率仅1.5，较之前面4大低密项目都还低一些，显然，又将是一个生态大宅产品。

事实上，成都城投置地和华润置地相邻的两个项目，拿地时间较早一些。华润置地锦江悦府已经清盘，而成都城投置地鹭湾锦上映才刚刚首批次取证。这两个项目地处南三环外侧，鹭湾锦上映项目地块更是紧邻三环，相对而言，更临近传统的三环主城区，周边生活配套也更加纯熟。

林家坝TOD片区，于今年正式面世，万科朗拾交子成为了第一个开售的项目。这个片区，将是未来两年“金融城东”新房和土地市场的主供板块。目前，已经拍出的万科地块已经入市，锦江统建地块紧邻万科项目为人才公寓，贵州仁怀屹泽项目位于万科项目以北，东望白鹭湾F4，中国能建地块与58神奇空间隔街对望，位于锦江大道南侧，距金融城核心区直线距离仅1公里左右，地段优势尤为明显。

（林家坝TOD一体化城市设计土地控规图）

据了解，区域内正着力打造的林家坝TOD，是地铁9号线（二期）与20号线的交汇站点。根据一体化城市设计，林家坝TOD项目将形成“一心两轴四片”的空间结构，即围绕TOD核心区布局商业配套、医疗配套及生态绿地，形成TOD综合服务中心，营造全时消费和活力产业场景，并在站点外围布局住宅和学校等公建配套，形成高品质宜居社区。

金融城三期河东片区，本质上就属于金融城了，准确地说是金融城东区。目前，金融城三期河东片区内部道路已基本建成，横跨锦江的锦言大桥已经通车。从区域土地控规来看，金融城三期河东片区内规划的宅地不到10宗，且根据此前锦江区公布的2023年及未来两三年供地计划，该区域地块大概率会留到林家坝TOD再入市了。

正在热销的万科朗拾交子，在1.8容积率的土地上，选择了偏快速去化的方式，整个项目南北布局，主力户型设计为113㎡、128㎡和143㎡，在控单价的同时，对总价也进行了控制。

作为主力户型之一，万科朗拾交子143㎡是当前市面上流行的设计，2T2独立入户，加上长约8.8米的客厅阳台，以及各卧室和卫生间的飘窗赠送面积，实际得房率比较可观。在金融城东，精装总价460万元/套-500万元/套的143户型，还是比较能打的。

（万科朗拾交子项目实景图）

万科在户型面积段的控制上，将客群面向了更加年轻的购房者。这一点，与华润置地锦江悦府比较相似，又做得更加极致。而首批次取证入市的鹭湾锦上映，则是另一种选择。

鹭湾锦上映，这个项目拿地时间是2022年3月，可能是因为拿地成本低很多，仅11700元/㎡，成都城投置地选择了更加精雕细琢的开发方式。今年年初，成都城投置地在一场品牌发布会上，宣布了新的高端产品系“锦上系”，上个月开盘秒罄的大源西“天府锦上锦”项目正是“锦上系”首个入市销售的项目。不过，我们认为“鹭湾锦上映”是成都城投置地“锦上系”，也是整个公司最重要的战略项目。

这个项目取得多大的成功，将直接影响到成都城投置地高端产品序列能达到什么高度，也将深刻印象其未来能否在成都高端产品领域占有一席之地。

从面积段来看，鹭湾锦上映以126㎡套四起步，143㎡套四户型同样是主力户型，同样拥有华润置地锦江悦府类似的173㎡套四户型，更是在核心位置，设计了两栋205㎡套五的超大户型产品。

虽然该项目地块呈不规则“T”型，且北邻三环路，成都城投置地在设计之时，还是综合各方因素，扬长避短，规划了26栋14F-23F的建筑，其中大部分建筑在17层以内，且几乎做到了南北朝向，仅18#楼为东西朝向。

毫无疑问，鹭湾锦上映是成都城投置地这几年最重要的住宅项目，今年底到明年，将是金融城东区域主供项目之一。

我们在现场看到，7月19日才拿地的中国能建项目，正在火热施工，围挡的广告显示，该项目即将亮相。从项目总平图来看，中国能建在锦江大道南侧的34亩地块上，规划了6栋低密住宅，非常值得期待。

（中国能建项目鸟瞰图）

这个项目的开发商中能建城市投资发展有限公司，此前叫中国葛洲坝集团房地产开发有限公司，成立于2004年，是国务院国资委首批确定以房地产为主业的16家央企之一。2021年，中国能建将公司提级为总部集团直管企业，着力打造为集团境内城市综合开发运营与房地产投资业务平台。

据了解，该公司积极融入京津冀、雄安新区、环渤海、长江经济带、粤港澳大湾区、成渝双城经济圈等国家战略，重点布局国内一线城市、二线核心城市和具有较好发展潜力的三线城市，推进区域协调和持续滚动发展。公司连年获评“中国房地产公司品牌价值十强”“中国房地产百强企业”。其打造的明星项目有“南京中宁府”等。

（中国能建南京中宁府项目图）

而位于金融城三期河东润置地的新项目，将继续与锦江统建合作，由锦江统建操盘，目前没有过多资料流出，想必以锦江统建和华润置地对高端产品的理解，定会交出让市场满意的作品。

最后，雍景投资位于白鹭湾F4南侧的百亩低密地块，容积率仅1.5，或许将给市场带来更大的惊喜。这里留点儿悬念，我们将在后续的文章中详解。

从2021年夏天至今，金融城东的概念，逐渐深入人心，随着林家坝TOD片区和金融城三期河东片区地块的相继入市，明年，整个金融城东区域，将进入最热闹的一年。先有绿城，再是建发、金茂、锦江统建、中交、深投控，继而成都城投置地、华润置地、雍景投资、万科、中国能建，除了尚不清楚来路的贵州某企业，几乎都是央企国企巨头，这给区域的发展提供了强有力的保障。