摄影：柒哥

2023年，成都走出了独立行情，可谓是房地产行业的“一枝独秀”。那么，2024年，成都楼市还能继续特立独行迎来新的起点吗？亦或者，跟随大势，掉头而下呢？

首先，我们来看看2023年成都楼市走出所谓独立行情的背景条件：最核心的反向条件有两个，一是部分暴雷房企，继续收缩败退；一是作为楼市风向标的北上广深等一线城市，出现了实质性下跌。

成都楼市又如何能够逆势而为的呢？针对上述两个核心反向条件，就成都而言，进入2023年以后，暴雷房企事实上已经影响不到主流市场了，以恒大、蓝光、融创等为例，蓝光暴雷较早，恒大在成都现在的主战场布局不多，融创大部分在三圈层及泛成都市场；北上广深等市场，特别是深圳市场，是在暴涨之后的修正，而成都市场几乎没有经历类似幅度和高度的暴涨，风险相对较低。

土地市场方面，2023年，成都大部分时间仍处在双限地的节奏之下，对土地价格的把控，延续了前两年的稳健基调，这给拿地房企降低了“冲动型”消费的风险，进入收官阶段，由于取消了双限地拍卖，部分激进中小房企开始了它们的表演，地价出现一定幅度的走高，但是其真实成交地价，可能也没超过2017年-2020年之间的最高水平多少。由此可见，这几年，成都楼市“面粉”价格一直在一个稳定合理的区间运行。

新房价格方面，由于2021年开始施行双限地集中拍卖策略，一方面从土地出让端给予了市场更大的空间，另一方面从新房销售端给予了购房者以实惠。从最终的结论来看，特别是5+2区域内，核心地段核心板块的新房，双限地基本上都拥有一定的竞争优势。

业内皆称2023年是成都楼市在产品端最卷的一年，根本原因是逆势之下，产品要足以支撑其价格，且能够赢得竞争，一些优质房企势必需要在产品端花更多的心思。其实，2023年，成都楼市最卷的是产品的户型，约143㎡的极致改善户型被各大品牌房企卷出了新高度，其中，龙湖、华润、招商、万科、建发、华发等实力房企更是佼佼者。

有心的朋友可以注意到，2023年，成都楼市供应的大部分地块，特别是优势项目的地块，几乎均来自5+2区域内的核心地段和核心板块，几乎没有一个极其优质的热销项目位于5+2区域以外的区域，这也是成都楼市分化明显的表现之一，成都楼市之于其它城市走出了独立行情，而5+2区域又之于成都其它区域走出了独立行情。

另外，成都楼市的独立行情，主要还是表现在新房市场，而且是主城区，特别是5+2区域的新房市场，二手房市场整体而言，其实稳中略有修正，不过并不影响成都楼市被一大批品牌房企和购房者看好。

总而言之，在成都这座城市仍处于高速发展的同时，成都楼市整体上走出了相对独立的行情，特别是新房市场，可谓是一枝独秀。这一结论基本是确立的。那么，2024年，成都楼市又将怎么走呢？

第一，2024年房地产市场将何去何从？在新一轮洗牌之后，政策转向的情况下，房地产行业能否见底，走出新的周期呢？事实上，整个楼市仍具有诸多不确定性。虽然无法明确地判断其是否到底，但是，会不会更差呢？这基于两个方面，一是还会不会有更多的房企暴雷，这一点显然是否定的；一是房价还会不会继续下跌，在很多城市，这一点似乎也很难更差了。至于，会不会更好，也是基本很难了。最终的结论可能是，在大洗牌之后，回到一个相对稳定的格局之下，特别是在新房端，保持一个合理的利润水平，满足改善需求的市场。

就成都市场来看，楼市似乎在多重因素的作用下，抵抗住了下行周期，直接进入了新的阶段。进入2024年，只要土拍市场不出现非理性拿地，整体市场水平应该是健康且稳健的。

第二，以5+2区域为例，目前核心地段核心板块的改善产品单价来到了3万+的水平，且大部分优质项目销售情况颇为可观，可以看出改善市场的购买力能够支撑成都楼市稳健的发展。这一情况，2024年几乎不会有什么变化，如前文所述，只要房企拿地不要太离谱，购买力便足以支撑新房市场的供应。

再看二三圈层，从2023年的情况来看，三圈层肯定是很难的，二圈层、特别是近郊的大面、东安湖、怡心湖等优质板块，做得好的项目去化还是可期的。如果，2024年伴随主城5+2区域继续走强的情况下，这些板块是有机会回暖的。不过，三圈层的难度就大很多了。

第三，主城区5+2区域的新房改善市场，特别是新拿地块的新产品，没有什么可以值得忧虑的。但是，二手房市场却略有不同，2024年成都二手房市场，特别是非核心地段核心板块的二手房，如果此前没有跌的话，可能有向下修正的概率。不过，整体而言，大概率不会出现大幅下跌的情况，因为该跌的已经跌过了。

房地产行业到底是不是周期行业呢？亦或，房地产根本没有什么周期，而只是价格理论的反应而已，我们拭目以待，冬天已经来临，总有春天在不远处。