年前放开限购的时候，因为距离过年太近，深圳人都回家过年了，市场没有多少波澜。

年后回来，放开限购又叠加大降息刺激。

就在大家都在期待深圳楼市回暖、业主开始返价的时候

却发现深圳楼市的走向并没有大家想象中那么乐观，

业主不亏本，房子还是卖不出去。

先看看节后的成交。

数据上看，整体确实是比去年同期好了不少。

今年春节假期后四天的二手实际成交量是近5年来的新高，同比去年增长了163.6%。

但巨幅增长的背后，主要原因还是因为过去几年的同期成交量太低。

今年只能说是成交稍微正常了一点，但涨幅就已经达到100%以上。

图源：微博

实际上截止到本月的22号，深圳二手房的成交套数只有939套

年假之前，也就是在17号之前，深圳二手房成交套数为405套。

也就是说，年后一周的时间成交大概只有500多套，这个成交速度和上个月差别不大，并没有明显的增长。

而增长比较明显的数据反而是是咨询和看房人次，这说明新政后买家还是有很强的观望情绪。

想等等看看成交会不会起来、想等等再看看价格会不会涨起来。

大家都在等，哪里来的成交量？

量在价先，没有量，哪里能等来价格回暖？

所以，当我仔细盘点市场最近的成交房源的时候，我发现大伙还是在降价卖房。

①西城雅筑的65平2房。

去年最低成交价560万，目前市场一套笋盘报价跌至525万，听说有买家在谈但是仍未成交。

而且就算是最后成交，相较于年前，成交至少还会再跌35万左右。

②碧海广兴源圣拿威的一套119平3房。

前几天刚成交一套，成交价850万。

而在去年下半年，圣拿威119平3房最低成交价926万。

相较于去年最近的一次同户型成交，跌了将近76万左右。

③科技园片区的海怡东方花园，20年楼龄的小区。

77平2房，目前有套超笋盘报价880万，成交均价跌到11.4万/平左右，刷新小区成交均价历史新低。

海怡东方花园

成交价跌了，可以说是市场太差涨不动，那业主能够自主决定的挂牌价呢？

新政都出来了，为了托一托房价，为了鼓动一下信心，业主挂牌价总能涨一涨吧？

但不好意思，现实就是业主压根没心思拿新政炒作房价。

碧海的华丰前海湾，投资客圣地，对政策、市场变动非常敏感的一个小区。

小区一套84平3房户型，2022年5月开始卖，从起初的挂盘价950万，到今年1月报价760万，1年半左右的时间，报价跌了将近200万。

最近这几天，因为个人欠款的问题，业主再次下调报价，降到了690万。

相比同户型在去年的成交价780万，跌了将近100万。

另一个网红盘——前海的诺德假日

最近出了一套66㎡2房的房源，目前报价低于指导价200多万，一口价500万，折合单价只有7.58万/㎡。

而在今年1月份的时候，诺德假日花园一套同户型的2房，以590万的总价成交。

新政一出，业主报价跌了90万。

新政后，除了降价亏本卖房之外，还有一个现象不可忽视，那就是——

深圳的低价盘数量越来越多

原本7万的单价变5万；

原本4万的变3万；

原本3万的现在跌到单价1万多

所以你能看到，现在市场上那些超低价的房源层出不穷。

下面这张图是最近深圳单价1万成交房源所在的小区，光是数量就已经达到30多个。

当然，表格中多数小区都是商办小区或者是公寓，住宅不算多；

而且多数分布在东部的龙岗和坪山，地段位置也不够好。

说到这，大家可能也发现了：

放开限购都小半个月了，但是市场真是一点都没有变好。

在昨天公布的70个大中城市中商品住宅销售价格数据中：

深圳二手房价格环比下跌1.6%，是四个一线城市中下跌幅度最大的。

如今，深圳或许已经不是调控最严的城市，却成为了市场最难回暖的城市。

那后续深圳行情会怎么走？市场会不会变暖？价格会不会反弹？

我有两点预判供大家参考：

1、深圳楼市3月份会有一波小阳春

新政和降息效应，肯定会带来一波成交回暖，只不过这个行情会稍稍滞后，不会马上出现。

本月月底以及下个月的上半月，将会是二手成交的集中上涨期。

主要是因为年后会有不少业主急用钱，会加速出货；

然后也有一部分买家会急着在年后买房。

比如一些有学区需求的买家，学位申请会在5月份开始，很多业主会提前1-2个月置业。

2、3月份能不能进一步出政策，将决定后续市场的发展

我的观点是：

深圳3月份必须要乘胜追击继续放开限购，市场才会接上这一波热度继续回暖。

如果这个月放开之后下个月就没有新政策了，那我觉得这一波新政大概率就只能带来一波小阳春了。

过了这一波小阳春，后续成交热度会慢慢下降，价格也很难涨。