3月初，成都中心城区迎来了今年的首场土拍。林家坝的一宗31亩宅地，经过55轮竞价，最终以楼面地价22400元/㎡成交，溢价率达到31.76%。

在这场土拍中，房企拿地的积极性，无疑再度凸显出了主城的城市价值。而现在房企依旧敢于高价拿地，背后也正是源于主城新房全面改善的市场需求，以及房企自身做好高端产品的操盘信心。在这样的投资逻辑之下，从“高价地”到“高端产品”，也就成为了如今主城绝大部分地块项目的开发路径。

通过复盘2023年主城热点板块的“高价地”，尽管7成以上的地块项目均未入市销售，但从已释放产品信息的地块来看，几乎都锁定了高端改善，且绝大部分项目的户型尺度门槛都在143㎡及以上。

值得注意的是，2023年成都共有7宗宅地成交楼面地价超20000元/㎡，新川板块就有2宗，成为地价2万元/㎡以上地块最多的置业板块。

实际上，自2017年9月金隅以楼面地价12800元/㎡并无偿移交41%租赁用房刷新新川的地价后，区域的土地市场就持续火热，且自此引领着成都的高价地时代。而从地块项目的开发呈现来看，几乎都贯穿着“高价面粉做贵面包”的开发逻辑，这也让新川整个板块在居住属性上改善得更为“纯粹”。

△2017-2023年新川板块出让宅地及呈现项目

不仅是快节奏的土地出让进度，新川在城市区位、产业规划及导入、城市配套规划及呈现上，都全面助力区域快速崛起为高端改善住区。

首先是区位的优势。新川位于成都的“国际”名片高新区，是高新最后可成片开发的区域，且上接金融城、下连天府中央商务区。天府大道、梓州大道、中柏大道、利州大道、绕城高速、新通大道、新程大道、麓山大道等交通主干道，加上轨道交通地铁1号线、18号线，以及贯穿区域内部的地铁6号线，让新川交通通达性极高，出行方便而快捷。

其次，新川有着高能级的产业支撑。区域全力打造成都5G智慧城的新川创新科技园，布局了人工智能、电子信息、生物医药三大高精尖产业。目前，区域内已建成AI创新中心、成都前沿医学中心一期等科创空间，聚集了百度Apollo、中国移动（成都）研究院、OPPO全国第二运营基地、新华三成都研究院、亚马逊AWS创新中心、珀金埃尔默医学检验所、方正集团西南总部研发中心、拓尔思西部区域总部及大数据研发和运营服务基地等100余个项目。数十万的高精尖产业人才，快速地向新川聚集，构成了区域改善住宅强大的需求支撑。

△新川创新科技园部分产业项目分布

此外，新川还致力于打造2公里半径的生活圈，在公园、学校、商业、医院等城市配套的建设上全面发力，以实现职住平衡。这里规划了24所学校、8座集购物、文化、卫生、养老、运动、休闲等多项社区服务功能于一体的邻里中心，现已打造呈现了新川之心公园、新川湿地公园、新怡公园，已投用了13所学校，建成四川省文化艺术中心、四川省中西医结合医院高新医院......

可以看到，在既有的城市规划下，高能级的产业及城市配套，让新川的改善生活品质也更高阶。

尽管自2017年后新川就全面开启了改善时代，但回顾过去几年不同的市场阶段，我们依然可以看到基于土地价值的变化，区域住宅产品力的显著提升。

△新川三大土地出让阶段诞生的代表性改善项目概况

首先是新川在2017-2018年这一轮所出让的土地，在无偿移交部分租赁住房比例的情况下，成交楼面地价已经迈上了13000元/㎡及以上。

这一阶段诞生的改善项目代表金隅金府成、中建锦澜壹号，几乎是当时新房市场在价格上“吃螃蟹”的改善住宅，而项目规划以“高低配”为主，生活的大尺度更凸显在跃层、叠拼、合院产品上。

2020年新川再度开启了密集的土地出让节奏，区域土地热度也来到新高度。宅地的成交楼面地价率先迈上了17000元/㎡，后在有无偿移交部分租赁住房比例的同时，楼面地价攀升至19500元/㎡。

这一时期诞生了以天恒傲云天府、新川8号为代表的多个改善项目，大部分项目的大平层产品尺度最低门槛提升至143㎡以上。但不可否认的是“高低配”仍是主流，部分大平层是2T3的塔楼，户型设计较为“传统”且得房率有限，依旧是大部分项目的“痛点”。

在2021-2023年的“双限地”时代，随着双限地楼地价差的拉大，以及没有了“无偿移交/配建”的要求，新川宅地的楼面地价最终突破了20000元/㎡。

地价在18000-20000元/㎡的宅地，所打造的代表性改善项目招商新川臻境、新川印、高新天序，均是纯商品住宅小区。同时，这些项目所规划的建筑形态也均为2T2的纯板式小高层，搭配户型设计升级及装修细节的提质，以主力总价400-730万的大平层，筛选了更加纯粹且有品质感的改善客群。

整体而言，自2017年到2023年，新川的土地价值爆发经历了3个阶段，改善住宅项目在生活圈层纯粹性、产品尺度、细节品质上也实现了向上的跃升。

那么，进入到2024年，新川住宅市场的高端产品力会否再上一个台阶呢？

回顾主城价值“一骑绝尘”的2023年，新川共出让了6宗宅地，保利78亩地块以楼面地价20200元/㎡成为新川“地王”。

目前，6宗宅地中，项目新川印和高新天序已于2023年相继入市，且新川印已清盘。而从118-175㎡的产品尺度，到143-187㎡的产品尺度，可以说是从品质改善到高端改善，房企项目均在一步步地探索新川改善的上限，但始终没敢做出主力200㎡以上的豪改产品，仍然相对保守。

显然，现已属于城市第一梯队的新川，区域的人居价值要再度飞跃，2024年需要一个“破局”的项目。2023年区域“地王”项目保利新川天珺，无论是从地块体量还是品牌声量上来看，似乎都有捅破区域产品能级天花板的实力。

但截至目前，该项目对外释放的产品信息实属有限，除了2T2纯板式大平层以及建面约143-205㎡的产品面积段外，就连总平图也未对外公开。

不过，小全全近日拿到了项目的一张效果图，此前传言的“高端”终于露出了一丝真容。从该效果图来看，包括香槟金色系、“铝板+玻璃幕墙”配置的外立面，在颜值上确已将高端的逼格拉满。

△保利新川天珺建筑效果图

此外，据悉保利新川天珺尽管规划产品以143㎡起步，但169-205㎡的户型则是绝对的主力，这与区域内其他高端项目拉开了显著的差距。可以说，仅就产品尺度来看，新川目前已入市在售的项目是“高端改善”，那么保利新川天珺已在向“顶豪”的产品序列对齐。

同时，我们根据此前网上关于该项目户型图的一些“剧透”，也能窥探到豪宅的尺度感。比如，约169㎡户型，以四房三卫双套房的设计，不仅有着入户花园空间可利用，室内还有超大洄游方厅，中西厨配置，270度采光的主卧阳光套房，尺度感堪比如今市面上部分豪宅项目190㎡的大平层。

△图源@房产老杨，可能与保利新川天珺确定版有差异

据悉约205㎡户型，也囊括了艺术玄关、空中院落，全景舱方厅、360度环幕主卧套房等奢阔的功能空间。作为新川真正突破200㎡的大平层产品，保利新川天珺的这一户型将为城市新贵们营造出怎样的豪宅生活以点燃豪宅买家的激情，或许只有等户型示意图出炉以及样板间展示了。

保利新川天珺何时能正式亮相？现在高端项目都费尽心思的实景示范区，在保利新川天珺这里又会如何呈现？

目前来看，保利新川天珺明确打造的是保利旗下最高端的产品系列——天字系，或许我们还可以从产品系里提前嗅到一些风格气息。

追溯保利天字系产品的发展，保利的首个天字系项目保利天悦，于2012年诞生于广州，被业界赞誉为“珠江两岸最具标杆性⾼端物业”。如今，保利的天字系产品已落地了广州、上海、杭州、成都、南京、重庆、郑州等城市，并从传奇天悦演化出艺术天汇、未来天际、自然天珺四系。

△佛山保利灯湖天珺实景图

保利新川天珺，从项目案名即可看出是自然天珺系，也是保利落地成都的首个自然天珺系。珺，意为翠绿的美玉，象征生态自然。天珺，即保利根据新贵客群对艺术和精神共鸣的追求，在天悦基础上衍生出“奢享艺境、名门贵所”的产品标签。

同样是自然天珺系，比如位于佛山的保利灯湖天珺，就配置了约2400㎡的「珺CLUB艺境会所」，装修用材选用全球奢材，「地域文化精神符号」随处可见......铸就出了城市豪宅生活的颗粒感。

△佛山保利灯湖天珺实景图

那么，保利新川天珺将如何把“美玉”贯穿到项目的雕琢打造之中，显然是今年新川高端市场的一大看点。

现在的保利新川天珺对外还颇具“神秘”色彩，据悉，项目的城市展厅即将于3月底开放。届时，关于2024年新川高端住宅产品的“天花板”会否捅破的疑问，或许就迎刃而解了，小全全也将持续关注。

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