为什么今天把这三套房子拿出来说？
一是房子各有代表性，二是中介、买家、卖家心态变化很微妙，三是谈决策。
毕竟我们不需要导流，只分享一些干货。
01第一个案例是卖学区房。主城，小户型，单初中头部学区，学籍不占用。
这套房子我最早接触是国庆前，当时已经有杀跌迹象，同户型从 7 月份成交价 215 万跌到 202 万，挂牌量从 60 套变成了 140 套，同一学区价格接近的房源也在暴增，大家都想跑。
11 月和 12 月行情急转直下，最低跌到 189 万。那个阶段，房多客少，买家掌握绝对主动权，上来都想狠狠砍一刀，心理价位已经到 185 万。
朋友为什么委托我？因为有几个中介每天都给他打电话，不是 PUA，就是打压，目的就是再降价，他受不了。
当时我就建议他先下架，去银行排队解押，等春节之后再挂。
为什么？通过对整片房源的分析，我发现最便宜的房源基本卖光了，剩下的都是不急着出手的“硬骨头”，所以价格坚挺。
学区房交易春节是风水岭，春节前是房主急，春节后是家长急，因为留给五年级家长的时间不多了。
今年还有个意外，就是南京初中择校太难，不仅学生多，而且猫腻多，导致很多一线公办和民办初中，不得不采取优录（包括收条子）后再考试筛选的方法，大大增加了不确定。花钱？今年报价不仅上天，还不给吃定心丸，所以一些没有硬路子，又不愿意接受风险的中产家庭急了，还有一些家庭干脆躺平。
这不，优录刚刚开始，全市学区房成交量强势反弹，个别热点小区接近每天成交 1 套。
就在今天，这套房已经有中介喊价 200 万，节后 205 万成交不是问题，但涨回 215 万没有可能。
这波行情只有两个月。
02第二套房子是买一楼带院。
朋友老父亲九月份突然梗了，虽然恢复比较好，但上下楼不方便，所以想在附近换一套一楼带院的房子。
有人问，为什么一定要买附近？电梯房不香吗？老人在那边住了几十年，对周边有感情，也熟悉，加上三甲医院、农贸市场、公园都在附近。
这才是真正的刚改，策略大家都知道，只是知行合一比较难，因为老房子难卖。
但难卖不等于卖不掉，好在周边一直都有带看和成交，所以主动降价。
48 个平方，半个月内卖掉，成交价 121 万，全款，比别人便宜 12 万。
一周内，就买了附近一套 53 平方一楼带院的房子，148 万。贵是贵了一点，但优点是装修不错，家具家电都不带走，老人直接拎包入住。
肯定有人质疑这样老房子加钱换老房子的决策是否正确。
请不要忘了，房子是用来住的，预算就这么多，老人住得舒服，生活方便，不用适应，才是关键。不要套用楼市自媒体那套，要换就换新房子的理论，两三百万的房子，谈什么保值。
03第三套房子很有代表，位于河西奥体中心。
去年过年的时候，我们在饭局上就聊到这套 140 平方三室两厅的房子，当时朋友就准备卖，可以卖到 660 万，但犹豫不决。他太太总觉得楼市会反弹，卖低了自己吃大亏，所以报价比同户型最低价高 20 万。
结果三个月过去了，就 3 个带看。
到7月份有点急了。不降价，居然先买了“好赞好房”的服务，指望中介可以帮她把价格抬起来卖掉。之后，带看的确增加了，但砍价越来越狠。
10 月份的时候，相似户型成交了一套 580 万，让他坐不住了。
更狠的是 12 月底，出现了一套 515 万的成交。
朋友来找我，让帮忙定个好卖的价格。数据拉出来一看，不太乐观，一是带看下滑厉害，潜在客户少了很多，二是这个价位的房子，不上不下，市场抛盘压力巨大，三是这个楼盘没有特点，虽然头顶河西奥体光环，但十多年房龄了，要学区没学区，周边配套都是些华而不实的，加上小区物业很不给力。
未来一段时间，很多这样的房子会被打回原形，哪怕市场出现回暖。
因为优点没多少，缺点容易被放大，替代品太多。五百多万，准新房好多，真的不错。
结当下的楼市，进入极度分化的状态。一套房子，一个故事，一点都不离谱。
无论买房，还是卖房，都要提高自己的认知和判断力，互联网上负能量和流量爽文太多，决策要基于本地最新数据，而不是大V言论。不要总是希望能摸到大底，没人有这个判断力，只能看到区间，过个七八年回头看，是低点。
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