原创 园长 买房种草笔记 2023-10-26 08:34 发表于广东
9月中旬，最火的三个楼盘开盘，掀起了深圳金九的高潮，他们分别是绿景白石洲、金地环湾城、京地海樾府，三个楼盘分别交出了热销的数据。
绿景白石洲官宣卖了527套；金地环湾城官宣卖了286套；京地海樾府官宣卖了226套。
一个多月过去了，再次聚焦备案数据，可以发现绿景白石洲网签了515套，离官宣数据十分接近；金地环湾城网签了204套，百分比最高，离官宣数据也差别不大；京地海樾府网签了72套，与官宣的226套，差距悬殊，差了154套。
综上所述，三大网红项目，为何只有碧海京地海樾府销售遇冷呢？这个开盘前，各路大神预测会日光的楼盘，为何会遭遇这么惨淡的结局呢？相关主管单位真应该规范管理下这种虚报开盘销售业绩的行为。
因为这种情况的负面作用是。一般楼盘会现场做销控，把好的房源销控了，然后进行饥饿式营销，从而误导消费市场，一旦你买在这里，你就入坑了，变成韭菜。
关于京地海樾府营销的失误，园长也浅谈下自己的看法，仅代表个人观点。
01
输出价格与周边严重倒挂
碧海实际泡沫过大，难以兑现
自始至终，项目输出的信息中，与周边楼盘比较，价格严重倒挂，以至于开盘时优惠折扣很少，实际意义的倒挂，又很难兑现到手，导致市场观望情绪浓厚。
碧海板块的卖点主要是看海景，譬如像华丰前海湾、玉湖湾花园、富通城，这几个楼盘最大的卖点都是可以看海景，而对于京地海樾府而言，海景只是奢望。
碧海片区明显为改善性产品区域板块，本来价格较为昂贵，品质追求是买这里的客户所看重的。如果不能看海，只求便利的话，深圳还有很多区域可以选择，为何一定要选碧海呢？
京地海樾府，回迁房总数有338套，房源总套数为686套，商品房住宅为348套，商品房与回迁房比例接近一半对一半。这意味着小区入伙后，住户比较复杂而不纯粹，项目的居住品质比较难提升。
项目户型为55—105平米的二、三房，开盘均价为7.38万每平米，最低总价为366万至808万每套。这种总价，跨越了刚需与改善型两种产品，也注定了项目住户跨度比较大，有点鱼龙混杂。
看备案系统上的数据，成交大多为55平和59平以及88平户型，这是因为项目单价较高，105平方的房子，需要800万左右才能拿下，这个价格已经可以考虑南山、福田的某些区域的房子了。
所以说，京地海樾府，从一开始讲价格严重倒挂，就是井中月、水中花，根本难实现的倒挂，所以最终导致项目销售惨淡。
02
刚需户型，改善型单价
产品供应与客户需求不匹配
通过网签备案系统发现，京地海樾府成交户型为54平、55平、59平的两房；76平、77平、78平、88平和104平的三房。
销售套数分别为：54平的产品5套；55平的产品14套；59平的产品16套；76平的产品8套；77平的产品4套；78平的产品1套；88平的产品21套；104平的产品3套。总计网签了72套产品。
但从产品成交情况来看，59平的两房与88平的三房最受欢迎。从6款户型的设计看，55平产品供应量最大，几乎占到了1/3，可销售套数为112套，可从成交来看，仅仅成交了14套。
热销的59平米两房户型，产品供应量却最少，仅仅只有28套，目前已经销售了16套。卖得最好的产品，属于88平的三房户型，共计销售了21套，而房源总数为56套。
产品户型跨度大，决定了小区住户不纯粹。而碧海又属于改善片区，买这里的买家，大多数都是手里有一套房，想改善生活品质的客户。京地海樾府在改善型片区，依然销售刚需总价楼盘，这注定了产品与人群的不匹配。
产品定位人群不精准，是这个楼盘滞销的另一个原因。
3
回迁户过半的隐忧
营销本应为提高品质发声
抛开价格因素，光从便利度看，碧海的京地海樾府还是值得心动。同片区的越秀潮樾府，上半年两次开盘，一次销售了96%，一次销售了84%，可见市场对碧海的高度认可度。
那么是什么原因导致别人卖得这么好，京地海樾府却卖得这么惨淡呢？园长认为，市场主要还是担心回签房的鱼龙混杂，会影响到今后的居住品质，以及未来物业升值的前景问题。
所以作为楼盘的营销手段，应该及时制定营销策略，让市场释怀，打消他们的顾虑，只有这样，才能逆势中取得满意的成绩。
另外，就是市场对飞机噪音的担忧，楼盘在开盘前，应该积极主动营销，宣传楼盘是如何应对噪音问题的；而不是发动全城的渠道带客，这样只会让楼盘产品形象更差。
试问：本来在改善性区域推出刚需上车总价的产品，就会导致产品与客户不匹配的问题，发动渠道带客，只会导致项目形象受损，这样不是适得其反吗？
首次开盘，就启用渠道带客，只能说明开发商对产品的信心缺失，大部分楼盘与渠道合作都是中后期，首次开盘，采用渠道带客，只会影响到楼盘的形象与格调。
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买房种草笔记
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