01.

大家好，我是真西老李。

今天早上，成都市印发了《关于进一步优化房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》。内容详见：成都出台通知 进一步优化房地产市场政策

该通知开头并未包含近年来各地出台房地产新政中常见的一句话：“为坚决贯彻落实...房住不炒的决策部署...”

在通知的八条内容中，最后两条对购房者的决策产生了显著影响。

第七条意味着在成都全市范围内住房交易不再审核户籍、社保等购房条件，不再限制购买套数。也就是说成都全面放开限购政策。

第八条官方的解读如下：

为适应房地产供求关系发生重大变化的新形势和住房从“有没有”向“好不好”转变的新阶段，满足人民群众对高品质住宅的需求，着力增加公共服务空间，全面推广首层架空层，提高住宅半开敞空间半计容比例，鼓励绿色、低碳、科技建筑，推动郊区（市）县开发低密度、高品质住宅产品，切实增强人民群众的获得感、幸福感。

这意味着成都未来的住宅项目将更加注重提升居住品质，大露台、大阳台和架空层等设计将成为标准配置。此外，开发低密度高品质住宅的政策导向，预示着独栋别墅和一户建等超低容积率产品将陆续推出。

这两天，浙江丽水16亩、容积率0.7的微小住宅用地分三个地块进行出让，更为劲爆的是，个人可独立或联合建房，建成后可办产证可出售。

这一消息迅速成为地产行业的焦点。

去年10月，自然资源部已向各省市自然资源主管部门下发文件，建议取消远郊区容积率1.0的限制。丽水的这一项目是对文件精神的响应，而允许个人独立参与土地竞拍的举措，应该是全面商品房时代没有过的情况。

将成都的新政与丽水的土地出让结合起来看，未来个人购买土地并自行建房的模式有望成为现实。

02.

与成都全面放开限购形成鲜明对比的是，西安目前仍存在多种限制条件，包括平台登记、购房资格认定、摇号等流程，以及划分的限购区域（二环里的房东以及在售项目表示很无奈）。

尽管新闻报道西安新房价格连续上涨，但实际情况如何，走访几个售楼部便可得知。西安的二手房与新房之间长期存在价格倒挂现象。过去是二手房价格高于新房，但现在情况已经逆转，许多二手房价格已经降至房东难以接受的水平，而新房价格则普遍高于二手房。

目前，大多数新房都已上了渠道（贝壳），大多数新房提供了相当大的优惠。

似乎每个人都面临着困境：zf在土地出让上遇冷，kfs面临房屋销售难题，房东难以出售房产，刚需购房者受限于资金不足，而改善型购房者则因市场预期不明确而犹豫不决。

全面放开限购可能是提高楼市流通性的一剂良药，但其效果如何还需市场反应来验证。

降低容积率，开发低密度高品质楼盘，是为土地财政寻找新出路的策略。独栋别墅和一户建等产品更能吸引富裕买家的兴趣，而最近流行的大平层和四代住宅相比之下可能不再那么吸引人。

03.

成都的作业，西安还是要赶紧抄。无论效果如何，尝试总是值得的，毕竟，摸着石头过河是改革时期的宝贵经验。

别抄得晚了，连肉夹馍都跑到成都咥担担面，再不回来了。