城东“东安湖”的起点，可谓是世界级的。作为成都举足轻重的新兴湖区板块，“东安湖”的能级，独一无二。

（成都东安湖公园内一处标语，摄于2023年9月）

早在2020年7月，东安湖板块之名得以确认以来，首个住宅新盘华润置地未来之城取证，高层精装单价集中在1.9万元/㎡-2.3万元/㎡，报名人数超过了房源数量，首开即罄。谁曾想，这便是东安湖楼市风光无两之时。

今年以来，特别是近几个月，前有信智东岸、远大东安云锦、东安湖畔花园以及更早拿地的东安湖1号等新盘入市首开，后有深业东樾府和国信璟悦排队待开，再加之尚在销售的新希望地产、保利、龙湖等知名楼盘，随着市场的“自变量”陡增，东安湖板块的住宅销售进入了白热化的全面竞争格局。

自2021年下半年以来，全国房地产市场明显回调，成都亦不例外，除主城区核心板块表现稳健，成都二三圈层楼市有不同程度下滑，三圈层尤其明显。

整体而言，作为新一线城市的代表，成都凭借城市本身的吸附力，吸引了一大批人才入驻，有别于其它城市，在房地产市场表现出了韧性。去年底到今年上半年，成都主城价值得以体现，在土地市场和新房市场走出了独立行情，也带动一二圈层量价齐升。

不过，本轮反弹并未有效持续，进入2023年下半年，部分板块和项目略显后继无力。以二圈层的头部板块东安湖为例，今年以来，龙泉驿区东安湖房地产市场并未火起来。

（恒邦天府东安湖1号项目，摄于2023年9月）

2023年6月26日，拿地多年的东安湖1号项目156套高层房源首开取证。该项目3栋、4栋、5栋的取证房源多为大户型产品，其中建面约181㎡房源50套，建面约217㎡房源48套，建面约276㎡房源52套，单价区间集中在1.9万元/㎡-2.2万元/㎡之间。

据了解，早在2019年11月，源自乐山的四川本土房企恒邦天府下属企业成都恒邦锦东置业有限公司，以总价约7.65亿元，成交楼面价3770元/㎡，竞得龙泉驿区大面街道车城大道以西合约152.11亩带产业项目地块，整体容积率不高于2.0。显然，这并不是一宗双限地。

数据显示，截至9月17日，东安湖1号首批次取证的156套房源，尚有136套待售。即便是公开统计数据延迟，入市两个多月过去了，这个项目的销售情况并不理想。

（建设中的远大东安云锦等项目，摄于2023年9月）

无独有偶。与东安湖1号一湖之隔，在东安湖公园东侧，远大东安云锦、东安湖畔花园、信智东岸等项目纷纷选择在今年首开入市。

2022年7月，另外一家本土房企，远大地产以成交楼面价8800元/㎡，总价约3.1亿元，竞得龙泉驿区东安街道东干渠一路以北、跨湖路以西约21亩，容积率为2.5的纯住宅用地。该地块清水最高销售均价为22000元/㎡，略高于周边新房市场售价。

今年6月19日、7月21日、9月5日，远大东安云锦分别预售了52套、108套、33套房源，主力户型为约119㎡套四、约128㎡套四和约143㎡套四，标准的改善户型产品，小高层产品精装单价约2.5万元/㎡-2.6万元/㎡。

受价格和市场影响，远大东安云锦项目取证以来，目前销售并不乐观。数据显示，截至9月17日，其累计销售不到10套房源，即便数据可能延迟，也可显示出远大东安云锦售价与市场预期的差距。目前，该项目应有优惠政策。

（华润置地未来城掠影，摄于2023年9月）

一个面积太大，一个单价过高，东安湖1号和远大东安云锦，可能还未契合当下之市场需求。

今年以来，东安湖板块首次取证的住宅新项目包括信智东岸、远大东安云锦、东安湖畔花园和东安湖1号，待入市的新项目还有深业东樾府、国信璟悦，其中属东安湖1号体量甚大。

另外，除上述新项目外，东安湖在售的楼盘，还有华润置地未来之城、保利云上、龙湖焕城、新希望锦粼云境这几个知名的超百亩大盘，以及朗基打包收购北大资源的紫境东来项目。总之，目前来看，东安湖板块迎来了供应的高峰。

东安湖楼市竞争白热化，并非今年才开始的。事实上，早在去年下半年初，保利、龙湖的入市，就让市场进入了产品力的全面比拼，促销优惠是常规操作。

据了解，在2023年之前，东安湖板块的新盘供应以品牌开发商大盘为主，包括总占地约532亩的华润置地未来之城，由华侨城拿地约137亩的保利云上、优质民企开发的约185亩龙湖焕城、新希望地产联合本土国企开发的143亩锦粼云境。

（新希望地产锦粼云境，摄于2023年9月）

2018年10月25日，华润置地以32.84亿元的总价，斩获龙泉驿区皇冠湖板块（现东安湖板块）4宗土地合约570亩，其中包括3宗住宅用地，合约532亩，成交楼面价分别为3950元/㎡、4750元/㎡、4150元/㎡，为东安湖开局。

2020年7月23日，华侨城拿下东安湖畔137亩商住用地，成交楼面价仅2660元/㎡。根据出让文件显示，宗地分为5个小地块，其中3个商业地块、1个住兼商用地、1个纯住用地。随后，保利介入联合开发了保利云上项目。

2021年6月11日，民营房企之光龙湖以总价13.9亿元，成交楼面价6050元/㎡，摘得东安街道的185亩地块，自持租赁住房面积比例达到7%。该地块容积率2.5，可售商品住房清水最高销售均价为16000元/㎡。

同年9月17日，本土房企新希望地产以底价6600元/㎡，摘得东安湖约143亩住兼商地块。该地块还有自持一定比例商业，配建龙泉驿区区委党校新校区等要求，最终与龙泉驿本土国企合作开发。

（东安湖板块部分项目规划分布，图据网络）

如前文所述，2020年7月，华润置地未来之城首次取证入市，高层精装单价约1.9万元/㎡-2.3万元/㎡，截至目前，已累计13次取证，入市房源5218套。其中，今年3月取证的502套房源，也仅有不到100套房源在售，高层单价约2万元/㎡出头。华润置地未来之城，毫无疑问是东安湖销量最大的楼盘。

在华润置地项目入市差不多两年后，东安湖其它新盘才陆续取证。2022年5月到今年1月，新希望地产联合经开兴东开发的锦粼云境项目，共4次取证，20栋建筑共1084套住宅全部入市，单价约1.8万元/㎡-2.2万元/㎡，目前尚有100多套房源在售，其中不乏单价2万/㎡以内的产品。

保利云上项目几乎与新希望锦粼云境同一时间入市，产品涵盖高层、洋房和叠拼，自2022年5月以来，共计取证15次，累计入市房源1840套，尚有两栋建筑待售。保利云上首开单价约2万元/㎡-2.3万元/㎡，今年取证的5批次房源，取证价格与之前变化不大，高层产品总价200万元/套-280万元/套，截至目前尚有数百套房源在售。

同期，龙湖焕城与新希望锦粼云境、保利云上项目齐齐入市。几家品牌房企，继华润置地之后，抢先占领市场。去年6月，龙湖焕城首次取证，截至目前，已经5次取证，累计入市房源734套，剩余在售房源300余套，另尚有1300多套房源待入市。该项目高层产品精装单价约1.75万元/㎡-1.9万元/㎡，均在2万元/㎡以内。

（成都地铁2号线书房站吾悦广场）

成都地产界注意到，东安湖板块最早入市的新盘华润置地未来之城尚未售罄，于去年率先入市的保利、龙湖、新希望这3个新项目，除新希望项目所剩房源不多以外，保利和龙湖项目还有充足的房源，且单价在2万/㎡以内的房源不少，这对今年才入市的新盘有较大的冲击。

在成都市场，保利、龙湖、新希望都深耕多年，品牌价值已深入人心。2023年，新入市的项目和即将入市的项目，要在产品和品牌上占据优势，难度颇大。

从两家本土房企恒邦天府和远大地产的表现来看，并不理想。极端的销售数据，透露出购房者对超大的户型，以及较大的单价的抗性。目前，精装单价2万/㎡左右，甚至更低一些，总价200万/套-250万/套，才是区域改善人群的主要需求。

（东安湖板块部分在建项目，摄于2023年9月）

从2022年下半年开始，特别是进入2023年，东安湖住宅市场进入了活跃期，各大项目纷纷提速，竞相入市，抢占先机。除东安湖1号和远大东安云锦，今年以来，东安湖板块新入市的项目还包括：信智东岸和东安湖畔花园。

四川信怡佳房地产开发有限公司于2022年4月，摘得东安湖一宗约38亩容积率不高于2.5的土地，成交楼面地价8750元/㎡，清水限价21000元/㎡。今年5月26日，信智东岸花园项目两栋高层建筑126套房源取证，精装单价2.1万元/㎡-2.4万元/㎡，据悉优惠力度不小，截至目前仍剩余100余套房源在售。

2022年7月13日，成都华添地产以成交楼面地价9200元/㎡，竞得东安街道约26亩容积率为2.0的住宅用地，清水最高销售均价23000元/㎡。今年6月底，华添东安湖畔花园首批次两栋11层准洋房产品取证，精装单价2.2万元/㎡-2.4万元/㎡，截至目前，66套房源去化约80%，算是区域内卖得最好的新项目。

（东安湖东岸湖畔里中心等在建项目）

值得一提的是，日前，东安湖东岸的深业东樾府商办入市，据说销售业绩喜人，首批次售罄，展现了来自大湾区客群的购买实力。

2021年9月17日，来自深圳的国企深业集团，以底价4900元/㎡，斩获龙泉驿区东安街道约54亩住兼商用地。成都地产界了解到，深业东樾府项目住宅近期即将取证，加入到东安湖的激烈竞争中去。因其较好的地段，目前，该项目吸引了不少客户关注，已有约60组左右客户冻资，预计首开数据不会太差。

另外一个住宅项目，国信璟悦，由成都国信东鑫置业有限公司于去年4月拿地，占地约26亩，成交楼面地价8750元/㎡，清水限价21500元/㎡。该项目仅规划了4栋高层建筑，共计336套房源，很可能近期一次性取证入市。

在东安湖东岸的区域内，新希望地产将代建成都经开国投集团有限公司44亩地块，该地块为纯住宅用地，容积率2.0，成交楼面价8900元/㎡，住宅清水限价23000元/㎡；龙湖将代建成都经开兴驿置业有限公司约31亩地块，该地块为住兼商用地，容积率2.0，成交楼面价8500元/㎡。住宅清水限价23000元/㎡。

综上所述，东安湖的住宅供应在今年可能迎来峰值，目前单价在2万元/㎡以内的房源不在少数，这源于这些项目较低的地价。事实上，从逻辑上看，这可能是入手东安湖板块的时机，只不过需求审慎选择品牌和产品。

（浙江大华股份西南智慧基地项目）

进入后大运时代，东安湖板块的世界级配套转为运营阶段，这里将长期享有其带来的人口红利，较之于成都其它湖区板块，东安湖的人流量更加大。还值得一提的是，以大华股份为代表的先进科技企业落户，为未来的区域产业发展，提供了想象空间。

据了解，浙江大华股份是全球领先的以视频为核心的智慧物联解决方案提供商和运营服务商，依托对智慧物联的深入洞察与布局，公司持续探索新兴业务，延展了机器视觉、机器人、视讯协作、智慧无人机、智慧消防、汽车技术、智慧存储、智慧安检、智慧显控、智慧控制等创新业务。

在涉及房地产板块的业务方面，成都地产界注意到，大华股份并未过多的将产品涉及为很多开发商较为熟悉的类住宅产品，而是兼容了更多的产业可能。该项目紧邻吾悦广场和新希望锦粼云境，靠近地铁站，未来将更多的承担区域产业办公。

（东安湖公园银滩的周末，摄于2023年9月）

世界级的东安湖公园已经全面投入运营，对市民开放。每到周末，这里的人流量甚大，加之各大赛事和明星演唱会的引流，东安湖板块的人流量将得以保证，为区域发展提供了强有力的人口红利保障。

到东安湖公园，我们能明显感受到这里的城市烟火。就房地产板块而言，龙泉驿区需要一个改善板块，即便不奢望成为豪宅区域，未来，东安湖板块在高能级的城市公园配套下，定能完成升级。目前来看，短期内该板块仍将面临激烈的竞争，倒逼房地产开发企业进行产品再升级，匹配更好的品牌和产品，才能完成区域升级。

最后，东安湖板块距天府广场的绝对直线距离也就20公里左右，从各项配套来看，足以支撑其成为一个新兴的改善住区，比较明显的制约因素可能是教育资源。如果，能引进一些优质的学校入驻，该区域价值有进一步增长的必然性。