从去年开始，中央就提出“适应房地产市场供求关系发生重大变化的新形势”，从字面意思来看，是指楼市从过去的供小于求转变为现在的供大于求，但要具体来看，内容有很多。

第一，城镇化问题。

根据统计局公布的数据，截止到2023年末，我们的城镇化率已经达到66.16%，和过去不同的是，现在的城镇化属于稳步推进，速度大大放缓，给楼市带来的问题是，刚需住房需求大大减少。

第二，城镇家庭住房拥有率。

早在多年前，央行就曾公布过一份调查报告，报告中数据显示，城镇家庭的住房拥有率高达96%，其中有超过45%的家庭拥有两套及以上住房。对这些家庭而言，他们的目标并不是解决“住有所居”，而是追求“住有宜居”，也就是我们常说的改善需求。

第三，人口问题。

都知道，我们的新生儿数量已经连降数年，这一形势可能在今年乃至以后发生反转，可即便是反转也无法改变既成的事实，等近几年出生的新生儿长大成人，购房需求进一步萎靡，这一巴掌早晚都会落到楼市的脸上。

以上三点，总结起来就是一句话：刚需大幅减少，改善增多，市场上则是刚需商品房占主体地位。

正因如此，我们决定完善“保障+市场”的供应体系，拼命建设和供给保障房，并通过城中村改造、利好政策等举措把市场上这批“刚需商品房”给消化掉。短期看，利于楼市企稳，长期看，利于楼市健康稳定发展。

然而在刺激刚需的同时，改善需求也不能放过，这不就有两座城市相继宣布开展“以旧换新”。

郑州发布《郑州市促进房产市场“卖旧买新、以旧换新”工作方案（试行）》，计划今年完成卖旧买新、以旧换新”1万套，具体有两种方式。

第一种，由郑州城市发展集团有限公司直接收购二手房，先行在金水区、郑东新区等区域进行试点，试点期间完成500套，后逐步扩大到全市范围，本年完成5000套。

第二种，由政府政策鼓励，群众通过市场交易实现“卖旧买新、以旧换新”，从方案来看，可以申请交易过户绿色通道，依照规定办理商品住房契税征免。这种方式，本质上与普通交易没有区别。

无锡市的梁溪城市发展集团有限公司发布公告，推出商品房以旧换新，名额有200个，要求旧房必须位于梁溪区，旧房价格不得高于新房价格的60%，新房只能购买指定的5个商品房项目。

要知道，这些“城市发展集团有限公司”就是国资，现在国资来收购旧房，其实比自己卖靠谱多了，有改善需求的业主自然是高兴的。

但从两市的规定来看，国资收购却有很大的局限性。

第一，对旧房和新房有一定要求。

目前郑州还没有更详细的规划，所以我们并不清楚“以旧换新”的具体规则，但无锡市就很明确了：不论是旧房还是新房，都在指定房源，而且对旧房价格也进行限制。

此外，在上个月开展“以旧换新”的宣城市也存在类似的要求：旧房建筑面积在144平以下，且位于主城区水阳江大道围合区域及周边部分区域，新房指定在9个项目购买，活动限额100名。

很显然，这种“国资收购”的以旧换新看起来非常合适，可并不是随便拿一套旧房就能参加的，这些限制条件把不少家庭拒之门外。

第二，数量不会太多。

收购房子是需要钱的，可现在地方财政吃紧，尤其那些高度依赖房地产的城市，日子就更紧了。

日前，中国房地产报发表一篇名为《购房补贴兑现难！多地回应财政紧张，将尽最大努力解决》的文章，其中提到，由于财政紧张的原因，不少城市或地区的购房补贴在兑现时存在一定困难，这其中就包括郑州市。

一位来自郑州市中牟县的网友表示：自己在去年11月底申请中牟县的人才首次购房补贴，由于是研究生，补贴高达5万，但通过审核后，补贴一直没到位。当地对此高度重视，相关工作人员向房地产报记者透露，首次购房补贴已纳入2024年部门预算。

购房补贴都这么困难，那么国资收购的情况，其实也好不到哪里去，最起码没有大家所想的那么乐观。

看看上述几个城市，郑州试点期间500个名额，无锡200个名额，宣城100个名额，这点儿需求在楼市困境面前是不够看的。

也不是悲观，事实就放在眼前，通过“以旧换新”释放的改善需求很有限，对库存的消化作用也不是很大，所以到最后，还是要和其他政策一起打组成组合拳才行。

然而从目前的情况来看，已经有越来越多的城市决定走“以旧换新”这条路，除了上面提到的几个，还包括青岛、济南、南京、淄博等，当然，各市在政策上略有差别，有的是国资收购，有的是开发商直接收，有的则是业主、开发商和中介三方进行合作。

如果是你，你会在现阶段选择以旧换新吗？