最新消息，李嘉诚的“御翠园”项目在北京朝阳区东四环开盘，价格直接打了7.6折，特价房每平米只要7.6万元，比周边二手房便宜了两万多。这已经不是李嘉诚第一次这么干了。记得撤辣那会儿，他在香港搞了两次七折卖房，引得港民抢购。事实证明，他的判断挺准的，香港撤辣的热度也就维持了两个月。虽然对李嘉诚的评价褒贬不一，但他在商业上的嗅觉和敏感性，大家还是认可的。每次他打折卖房，都能引起市场的关注，因为他从来没吃过亏。这次在北京甩房，是不是意味着他对北京楼市的前景不看好？小编觉得，这可能只是战略撤退。

御翠园这个项目，位置确实不错，属于东四环朝青板块，CBD的后花园，北京东部的豪宅区。从星河湾到棕榈泉，再到蓝色港湾和大悦城，商业配套齐全，还有朝阳公园这样的都市绿肺。可以说，项目从区位上就赢了一半。项目的股东变化也引起了关注。原本是李嘉诚旗下公司和平房乡农工商总公司旗下公司合作，一方出钱一方出地。到了2018年，年报里只剩下香港一方的股东，不知道是回报已经足够了，还是对后市已经看淡了。从最后一期御翠园开始规划建设，就全是香港公司的事了。

御翠园的命运也挺坎坷的。前两期逸翠园和御翠尚府赶上了好时候，却没卖出好价钱。逸翠园卖得太早，均价不到1万；御翠尚府稍微好些，也就三四万每平米。这最后一期本来是想大赚一笔的，御翠园除了高层，还有77栋联排别墅，按去年拿到预售许可证时的说法，它可是要对标融创壹号院的，价格直指13万元/平米。结果，项目光是预售证就折腾了两年，好容易拿到证了，到开盘又延迟了一年。今天的北京楼市，跟三年前的已经大相径庭。起了个大早，赶了个晚集。

这个项目我没去看过，但网传其户型很烂，号称北京最烂的大平层户型。从网上的户型图来看，180平米的房子，进深竟有19米之多，你拿房子当胡同呢？我想问中间部分这辈子还能采到光吗？这样的户型简直是反人性，别说豪宅了，就连一般人都难以接受。你能想象180平米的房子连三个面宽都没有吗？你能想象180平米的房子厨房只有几平米吗？反正我从业这么多年是没见过。好在北京地大物博，只要价格足够便宜，什么烂户型都能卖出去。李嘉诚这次又搞断尾求生，回笼资金，这招算用对了。趁着近期救市政策的东风，加上实打实的优惠，赶紧退出才是上策。虽说这个价格号称只是50套特价房源才有，但营销这种事哪有实话，后面的几百套完全可以分批促销，反正现在政府指导价也名存实亡。7.5万元/平的价格已经低于前两期的二手房价格，比周边的竞品更是不知低到哪里去了，竞争力可谓爆表。

按我的看法，李嘉诚这次的做法就是彻头彻尾的跑路。一方面这已经是和黄在北京的第一个也是最后一个项目，另一方面折腾了这几年，房地产的后市越来越看衰。还有一个更重要的原因，那就是这个项目的成本早就收回来了，不管今天打几折都是白赚的。这块地最大的特点，就是开发时间足够长。2001年，和记黄埔与北京市政府签订土地出让协议，只花约7亿元的总价，就拿下了总面积40万平方米的姚家园地块，楼面价仅1750元。这也是新闻标题的来源。为何仅仅三期项目要开发23年之久？拖这么长时间不开发就没有哪个部门出来管管？咱们也不敢猜，咱们也不敢问。反正李嘉诚的囤地策略又成功了，光靠地价就赚得盆满钵满，合作方也功成身退。是该撤退的时候了。

反正怎么都是赚，李嘉诚号称“不赚最后一个铜板”，拿了现金跑路也在情理之中。主要是周边的竞品和二手房这下子受累不轻，本来北京的新房市场就一直惨淡，好容易赶上了10月有点起色，这下子又被当头砸了一棒。这也反映了市场下行时的逻辑，比的就是谁跑得更快，一旦没有了限价，新房价格迟早会比着赛着降下来。这段时间取消限价的城市越来越多，从北方和内陆已经向包邮区蔓延，杭州、温州都已经正式出台政策取消新房限价。这也说明一线城市的放宽限购给二线城市带来不小的压力，要在去库存大战中抢得先手，就得赶紧加码才行。

从这个角度来看，李嘉诚的策略没错。甚至没必要遮遮掩掩搞什么惊喜价，干脆就来个一口价。只有放开开发商的定价权，让市场的归市场，房价才能更加透明。如果房源抢手，房价自然会上涨；反过来，如果打七五折都卖不掉，你限制它不让降价，又有什么意义呢？