全款58万，就能买到南京翠屏城的94㎡二手房。是的，你没看错，是全款，不是首付款！

今年，南京二手房成交量表现不俗的同时，成交均价有小幅下滑波动。但令人大跌眼镜的是，高峰时能卖出2.2万/㎡“天价”的翠屏城，如今6000多元/㎡成交是常态。

房价跌跌不休，翠屏城到底经历了什么？将视角框定在江宁禄口，这是个例还是普遍现象？

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6月1日至7月22日，通过链家成交的翠屏城二手房，一共31套。而区域里热度还不错的朗诗青春街区，卖了14套。

“价格便宜的缘故，翠屏城的二手房卖得还不错。”中介小李拉出最近两个月的成交数据，告诉锐评君。

翠屏城卖出的31套房中：

成交单价在万元以上的，只有1套。这是一套85㎡的中楼层小户型，报价113万，最终以99万成交；

成交单价在8000元以下的，共22套，占比约71%。这其中，单价6000多元的有7套，7月6日成交的94㎡毛坯三房，成交总价58万，单价仅6151元/㎡。

地产锐评制图，数据来源于好好选房小程序

这是什么概念？

要知道，2012年6月，翠屏城首次推出的小高层新房，折后均价还得6400元/㎡。

摆上次新房货架后，一年前，94㎡户型还能卖到90万；5年前，同样是毛坯，这款户型的成交总价高达135万。真是应了那句玩笑话：四五年前买房的首付款，现在能变成全款。

“大家都来问这套房为什么砸盘这么凶，实际上有多方面的原因。”小李解释。

首先，翠屏城94㎡、98㎡户型，是买房人眼里的冷门户型。

不同于80多平三开间朝南户型，翠屏城90多平户型为长进深设计，两间卧室朝南，中间布局的餐客厅采光乏善可陈。

“你知道的，南京人都喜欢朝南的亮堂客厅，这款户型就一直卖不上高价。”小李说。

其次，超长成交周期严重影响业主心态。

公开数据可以看到，这套6151元/㎡成交的房源，早在2021年5月底就以120万总价挂牌，近三年来少则降价1000元，多则降价26万，成交周期长达1134天。

小李介绍：“21年上半年南京楼市还挺火热，房主的挂牌价基本符合当时的行情。但尽管房主多次调价，这套房却一直没能卖出去。渐渐地房主心态就崩了，最后58万成交，令人唏嘘。”

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事实上，相较去年下半年的行情，现在翠屏城的房价还在走低。

小李介绍，囿于大环境，去年下半年翠屏城的成交价经历了一轮下滑。上半年无论69㎡小户型还是116㎡大户型，不少房源成交单价都能稳定在万元以上。

到了下半年，鲜有单价超万元的房源成交不说，部分急卖的房源，单价7000多元就能成交。

小区最近的成交情况，前面锐评君也说了：31套成交房源里，单价在8000元以下的，共22套，占比约71%。

而同一时期，新城保利天地、招商依云郡、奥园金基天著尚居等小区，次新房单价普遍在1万1至1万3不等。

翠屏城，为什么会陷入困境？

大行情下的以价换量；与禄口中心有天然的阻隔，以至于生活配套密度不高；甚至是小区内部围墙和道路坍塌这样的黑天鹅事件，无疑都是翠屏城的房价“大利空”。

但在锐评君看来，不可忽略的重要原因是，超大体量小区的伤痛。

仅小高层+高层，翠屏城就有近5700户，哪怕是5%的房源同时挂牌，也得近300套同台PK。

现实情况显然更激烈。链家数据显示，整个小区正在出售的房源多达397套。而朗诗青春街区、招商依云郡分别是199套、133套。

“这就导致，只要有一户把价格卖得很低，其他卖家就很难再把价格提上去了。你不卖，总有人便宜卖嘛！翠屏城的砸盘效应，就是这么来的。”小李无奈。

不过，在小李和部分买房人看来，翠屏城的砸盘未必是坏事儿。

一来，小区成功换了保利物业，服务水准大幅提升，且1.3元/平/月的物业费，比周边小区的都要低，综合生活成本相对低；

其次，总价六、七十万，眼下在翠屏城的可选项还算丰富，性价比拉满。购房压力小，相当比例的买房人直接选择全款支付。

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这些年，房价起起伏伏的翠屏城，俨然是南京楼市的网红盘，甚至形成了翠屏城效应。但看待这个小区，以及它的房价走向，要用一分为二的眼光。

毋庸置疑，翠屏城给了年轻刚需低总价上车的机会。

成交总价200万以内的二手房，占比达60.3%。我爱我家的数据显示，低总价刚需房源，是当下南京二手房的绝对成交主力。

相较前几年买在房价高位、贷款利率高位的尴尬情况，如今的买房处境，不要太优越。

别看翠屏城与区域其他小区有几千元的单价差，可客观上，这个小区的户型、绿化等硬件，还算与刚需“适配”。工作和生活圈都在江宁、预算不宽裕的年轻人，未尝不能选择。这也是尽管群嘲声四起，翠屏城的成交量却领先区域的根本所在。

全局视角，翠屏城“跌跌不休”的房价不具备代表性，真正的好房子总能穿越周期。

形成如今的房价格局，既有翠屏城本身地段、配套、体量等的因素，也有市场回归理性，真金白银检验的结果。

换句话说，单价6000元出头成交的翠屏城，并不能阻止奥园金基天著尚居卖1万3、1万5。哪怕处在同一个板块，地段不同、开发企业不同、产品力有差异的小区，房价必然会拉开差距。

跳开江宁禄口，江核、燕子矶、南部新城、河西……同样遵循这一原理。因此，南京的房主们，大可不必因为翠屏城这样的个例而过度焦虑。

大家越来越追求松弛感、情绪价值的当下，锐评君认为：对买房人而言，小区环境、房价等固然重要，但幸福感同样很重要。只要用心经营生活，住在58万一套的翠屏城，又何妨呢？